剛剛到來(lái)的2014年，沸騰的中國房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)局不利，連發(fā)悲音。

　　第一個(gè)信號是樓市成交量走低，1月份全國樓市成交一片萎靡，北京等部分一線(xiàn)城市甚至出現“腰斬”現象;進(jìn)入2月份后，成交依舊低迷。第二個(gè)信號是2月底傳出杭州多個(gè)地產(chǎn)項目降價(jià)15%～20%，并導致業(yè)主打砸售樓處。與此同時(shí)，以興業(yè)銀行為代表的多家商業(yè)銀行開(kāi)始收緊甚至暫停房地產(chǎn)相關(guān)貸款。

　　前不久，有著(zhù)“任大炮”之稱(chēng)的華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強也一改往日樂(lè )觀(guān)的口吻，出言警示房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨銷(xiāo)售增速下滑的風(fēng)險。王石、王健林等地產(chǎn)界大佬亦發(fā)表了對今年樓市不甚樂(lè )觀(guān)的觀(guān)點(diǎn)。

　　“非常不妙?！比f(wàn)科董事會(huì )主席王石用這4個(gè)字來(lái)預測2014年的樓市，此前他還針對李嘉誠拋售其在北京、上海的物業(yè)，在微博上稱(chēng)：“這是一個(gè)信號，小心了!”

　　股市更是對房地產(chǎn)板塊表現出異常悲觀(guān)的情緒。2月24日，地產(chǎn)股集體遭遇重挫，多只地產(chǎn)股跌停，房地產(chǎn)行業(yè)當日全天資金凈流出超過(guò)20億元，位居28個(gè)申萬(wàn)一級行業(yè)之首。而各家研究機構迫不及待召開(kāi)電話(huà)會(huì )議，討論房地產(chǎn)基本面的走勢。

　　經(jīng)歷了一年多的上漲后，國內樓市在馬年是否會(huì )迎來(lái)拐點(diǎn)?

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭日前在電臺節目中表示，2013年樓市火爆，目前是在高位盤(pán)整，2014年可能出現降溫態(tài)勢。楊紅旭認為，今年下半年可能出現拐點(diǎn)，也就是房?jì)r(jià)從漲變?yōu)闈q不動(dòng)，甚至有所下跌。

　　海通證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷表示，中國離房?jì)r(jià)全面回落的日期不遠了。美國上一輪建筑周期2000年見(jiàn)頂，2005年才出現房屋銷(xiāo)量回落，2006年房?jì)r(jià)才出現下跌，到2009年年初建筑周期觸底。中國2010年建筑業(yè)景氣指數與GDP增速均已見(jiàn)頂回落，但2013年政府土地出讓金還創(chuàng )新高，房?jì)r(jià)繼續高漲，2014年三、四線(xiàn)城市房屋已經(jīng)供過(guò)于求，預期明后兩年，房?jì)r(jià)或將全面回落。

　　地產(chǎn)股集體重挫

　　2月24日，深股市迎來(lái)黑色星期一，地產(chǎn)股是引發(fā)股指集體大跌的導火線(xiàn)。

　　由于地產(chǎn)行業(yè)一直向好，地產(chǎn)股也一直是A股市場(chǎng)上的“常漲將軍”。2013年三季度以來(lái)，不管股價(jià)出現如何猛烈的下跌，地產(chǎn)股始終保持上行態(tài)勢。但隨著(zhù)近期部分城市的房?jì)r(jià)大跌以及部分銀行針對地產(chǎn)開(kāi)發(fā)停貸等不利信息的狼煙四起，包括基金在內的資金短期都開(kāi)始紛紛回避地產(chǎn)股。

　　2月24日當天，滬綜指和深成指都大跌，房地產(chǎn)板塊相關(guān)個(gè)股成為下跌主力，逾百只地產(chǎn)股下跌，上實(shí)發(fā)展、格力地產(chǎn)、運盛實(shí)業(yè)、華夏幸福等多只地產(chǎn)股跌停;金融街和華遠地產(chǎn)下跌逾4%;四大地產(chǎn)龍頭也無(wú)一例外地大跌，其中，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)跌逾8%，金地集團下挫逾7%，萬(wàn)科A跌幅超6%。

　　香港內房股也未能幸免，當天收盤(pán)，綠城中國、融創(chuàng )中國、綠地香港、碧桂園跌幅紛紛超過(guò)8%，其余內房股同樣出現大幅下跌。

　　伴隨著(zhù)24日的大跌，部分地產(chǎn)股已經(jīng)“破凈”或瀕臨“破凈”：四大地產(chǎn)龍頭中，萬(wàn)科A的市凈率為1.08倍，保利地產(chǎn)為0.93倍，金地集團的市凈率為1.11倍，招商地產(chǎn)則為1.01倍。

　　與地產(chǎn)股向來(lái)休戚相關(guān)的銀行股當天同樣遭遇重挫，北京銀行、民生銀行、興業(yè)銀行、平安銀行、浦發(fā)銀行紛紛跌逾3%。

　　據WIN D統計數據顯示，房地產(chǎn)行業(yè)24日全天資金凈流出約20億元，位居28個(gè)申萬(wàn)一級行業(yè)之首。其中，保利地產(chǎn)和萬(wàn)科A的全天資金凈流出分別達到1.96億元和1.38億元。銀行業(yè)則緊隨其后，全天資金凈流出達到8.41億元。

　　在上述藍籌股聚集的行業(yè)集體下挫的背景下，上證指數當天下跌1.75%，收于2076.69點(diǎn)，2100點(diǎn)關(guān)口宣告失守。由于地產(chǎn)股多在深市上市，深證成指的跌幅更是達到了2.68%。

　　引發(fā)此次股價(jià)大跌的利空消息主要是近日傳出杭州有樓盤(pán)大幅降價(jià)的消息，同時(shí)，銀行信貸市場(chǎng)也傳出暫停房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)聲，而市場(chǎng)上的投資機構者也紛紛發(fā)表了不同的看法。

　　基金業(yè)人士對地產(chǎn)股的判斷存在兩種聲音，一是認為地產(chǎn)股短期有風(fēng)險，需要回避;另一種聲音是房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)蕩會(huì )刺激政府出臺保增長(cháng)政策，反過(guò)來(lái)為地產(chǎn)股提供超跌反彈的機會(huì )。

　　一名基金業(yè)人士建議，短期來(lái)看，地產(chǎn)股做空力量強大，雖然停貸只是局部地區個(gè)別銀行針對個(gè)別產(chǎn)品的動(dòng)作，但反映出在利率高企的背景下，市場(chǎng)風(fēng)險積聚，短期需回避房地產(chǎn)板塊。

　　銀行收緊房貸

　　引發(fā)地產(chǎn)股大跌的原因之一，是最近有消息稱(chēng)，興業(yè)銀行等開(kāi)始暫停房地產(chǎn)貸款。

　　據記者了解，興業(yè)銀行春節前就接到通知，要求各營(yíng)業(yè)點(diǎn)停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)供應鏈融資業(yè)務(wù)，截止日期為2014年3月底，之后會(huì )出臺區別對待政策，新政策出臺后，一些業(yè)務(wù)會(huì )恢復正常。

　　興業(yè)銀行2月24日也發(fā)布澄清公告，為進(jìn)一步優(yōu)化授信投向，調整資產(chǎn)結構，以更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟，該行于春節后要求各分支機構做好存量資產(chǎn)梳理及相關(guān)市場(chǎng)調研，并將在此基礎上于3月底前出臺新的房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理政策?！霸诖酥?，本行暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，所停辦夾層融資業(yè)務(wù)規模在本行業(yè)務(wù)中占比極小，對本行經(jīng)營(yíng)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響?！?。

　　盡管如此，銀行收緊房貸卻是不爭的事實(shí)。

　　實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險已經(jīng)引發(fā)了監管部門(mén)的高度重視，銀監會(huì )在年初召開(kāi)的2014年全國銀行業(yè)監管工作會(huì )議上提出，嚴控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，高度關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，繼續強化“名單制”管理，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險傳染。

　　一名股份制銀行內部人士透露，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策也較2013年有所收緊，尤其是對三、四線(xiàn)城市住宅和一、二線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)。據其介紹，由于收益率有限，市面上多數銀行對于開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)并不熱衷，一些城市早已停止為中小房企提供開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)。

　　雖然目前銀行房地產(chǎn)貸款不良率低于1%，但民生證券研究院副院長(cháng)管清友判斷：“今年銀行對開(kāi)發(fā)貸依然會(huì )是表內貸款嚴格執行名單制管理，總量不增加甚至進(jìn)一步壓縮，表外非標準化債權資產(chǎn)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的情況也會(huì )有所減少?！?SPAN lang=EN-US>

　　業(yè)內透露，2014年4月份之后，興業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新政策將可能允許房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)繼續進(jìn)行。相比舊政策，新政策對開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)很可能會(huì )區別對待，區分不同的區域，一、二線(xiàn)城市風(fēng)險相對較小，業(yè)務(wù)還會(huì )正常開(kāi)展;三、四線(xiàn)城市風(fēng)險較大，房地產(chǎn)供過(guò)于求，謹慎進(jìn)入或停止;同時(shí)，區分不同的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規模，根據大型、中型和小型不同的財務(wù)狀況而制訂授信額度。其他商業(yè)銀行根據自身的信貸結構狀況，也會(huì )進(jìn)行相應的調整并對房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)進(jìn)一步細化。

　　值得注意的是，銀行收緊房貸“銀根”的范圍已經(jīng)波及首套房屋貸款的利率。據了解，目前首套房貸款利率已基本無(wú)折扣，個(gè)別銀行還在基準利率的基礎上再上浮5%。春節前后，銀行悉數上調首套房貸利率，以工、農、中、建、交為首的國內商業(yè)銀行均上調首套房貸利率至基準利率，春節前的八五折貸款優(yōu)惠基本絕跡。

　　部分外資銀行盡管對首套房貸利率還有一定的折扣優(yōu)惠，但也都附加了一些條件。恒生銀行最近規定，在2月21日之前面簽的客戶(hù)，貸款利率為八八折。而2月21日之后的客戶(hù)，則升為九二折，但恒生銀行要求，1995年之后建設的房子才可以享受折扣。大華銀行雖然可以提供首套房貸八五折，但要求首套房屋貸款上限為購房?jì)r(jià)格的50%，達不到普通商品房貸款的上限70%。

　　銀行貸款一向是支撐房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的重要因素，收緊購房者的貸款將會(huì )使樓市產(chǎn)生連鎖反應。一線(xiàn)城市由于潛在需求大，房屋從成交萎縮到價(jià)格回落可能需要很長(cháng)一段時(shí)間;而對于本身人口存量少，同時(shí)房地產(chǎn)供應多的三、四線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)泡沫可能被刺破。

　　房?jì)r(jià)漲幅放緩

　　房?jì)r(jià)漲幅放緩也正在成為事實(shí)，甚至在杭州地區有個(gè)別樓盤(pán)出現降價(jià)。

　　北京驚現巨量住宅存量。由此，有專(zhuān)家預測，未來(lái)2～3年內，我國城市房?jì)r(jià)將回落40%～50%。

　　國家統計局發(fā)布的1月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，1月，70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)漲幅放緩明顯。新建住宅方面，除了上個(gè)月的溫州、韶關(guān)外，又有哈爾濱、包頭、濟寧、杭州4個(gè)城市加入降價(jià)隊列，下跌城市數量增至6個(gè)。而二手房方面，環(huán)比下降城市個(gè)數也升至13個(gè)，較12月增長(cháng)8個(gè)。

　　漲幅方面，1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅由2013年12月份的0 .51%微降為0.49%。有25個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比2013年12月份有所回落。

　　值得注意的是，一線(xiàn)城市也有放緩跡象。以北京為例，國家統計局發(fā)布的2014年1月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)統計數據中，北京新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)，漲幅創(chuàng )近15個(gè)月新低;而二手住宅價(jià)格指數則下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)，是繼2012年6月開(kāi)始，二手住宅連漲19個(gè)月之后出現的首次下滑。

　　三、四線(xiàn)城市的樓市更是面臨著(zhù)整體下滑的趨勢，降價(jià)促銷(xiāo)城市不斷增加。據中國指數研究院統計，2014年1月，全國100個(gè)典型城市中有37個(gè)城市的房?jì)r(jià)環(huán)比下跌，只有五個(gè)城市環(huán)比增加。而在房?jì)r(jià)下跌的城市中，有34個(gè)是三、四線(xiàn)城市。

　　與此同時(shí)，少數房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)畸形繁榮的城市和地區則深陷泥潭，溫州房?jì)r(jià)已經(jīng)連續30個(gè)月下跌，高端住宅價(jià)格幾乎“腰斬”;不僅西部三、四線(xiàn)樓市出現“風(fēng)險集中區”，江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區的多個(gè)三、四線(xiàn)城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜單。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，1月份房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數減少，漲幅穩中有降。究其原因，一是前期在部分城市加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調控力度、努力增加保障性住房供應等一系列政策措施作用下，市場(chǎng)環(huán)境和預期相對穩定;二是受信貸條件收緊、庫存壓力減小等因素影響，成交量回落，一些城市房?jì)r(jià)漲幅進(jìn)一步收窄。

　　漲幅收窄的房?jì)r(jià)卻并未喚起成交量的上升。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示：受春節假期因素等影響，54個(gè)城市成交量出現明顯下調。截至23日，全國主要的54個(gè)城市成交量下調13%。

　　2月17日，相關(guān)研究機構發(fā)布最新一期的《中國主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情報》顯示，2014年1月份，北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬(wàn)平方米，成交套數與成交面積的環(huán)比、同比均萎縮了四至五成左右。1月份，包括北、上、廣、深四大一線(xiàn)城市在內的43個(gè)主要城市，超過(guò)九成樓市成交量出現環(huán)比下跌，三、四線(xiàn)樓市整體銷(xiāo)量也延續著(zhù)2013年下半年以來(lái)的低迷態(tài)勢。據中原地產(chǎn)監測，2014年1月份，25個(gè)三線(xiàn)城市新建住宅成交量為11.22萬(wàn)套，連續3個(gè)月走低，創(chuàng )6個(gè)月新低;14個(gè)四線(xiàn)城市新建住宅成交僅1.63萬(wàn)套，創(chuàng )下11個(gè)月新低。

　　日前更是傳出杭州樓盤(pán)出現短期內價(jià)格大幅下調的情況。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，在經(jīng)歷持續一年多的暴漲后，市場(chǎng)勢必要理性回歸，在資金面趨緊的情況下，2014年市場(chǎng)出現調整的可能性越來(lái)越大。