房企告別暴利時(shí)代

　　●已經(jīng)公布年報的75家房企，總庫存市值達到了9048億元，超過(guò)2009年庫存2倍以上，而全行業(yè)的庫存市值或超過(guò)5萬(wàn)億元

　　●從傻子也能賺錢(qián)的“上半場(chǎng)”，到必須拼價(jià)格、拼品質(zhì)、拼結構的“下半場(chǎng)”，年報數據客觀(guān)地反映出房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著(zhù)深度調整轉型

　　截至4月11日，萬(wàn)科、恒大、保利、富力、中海五大房企發(fā)布了3月份及一季度業(yè)績(jì)。數據顯示，五大房企一季度的簽約總金額為820.57億元，與去年第一季度相比，下降10.7%。其中，3月樓市貢獻了一季度整體業(yè)績(jì)的43.4%。即便經(jīng)過(guò)了3月份的“小陽(yáng)春”，大型開(kāi)發(fā)商整體也沒(méi)有能夠實(shí)現業(yè)績(jì)的明顯增長(cháng)，資金壓力大、去庫存難的局面沒(méi)有改變。

　　從傻子也能賺錢(qián)的“上半場(chǎng)”，到必須拼價(jià)格、拼品質(zhì)、拼結構的“下半場(chǎng)”，上市公司季報和年報數據客觀(guān)地反映出房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著(zhù)深度調整轉型。隨著(zhù)調控持續深入，房地產(chǎn)企業(yè)資金面緊張的情況進(jìn)一步凸顯。龐大的庫存、高額的負債率、嚴重分化的業(yè)績(jì)水平，再加上宏觀(guān)經(jīng)濟面和政策面的偏負面因素的綜合影響，房企要先求生而后謀發(fā)展，眼下似乎只有“以?xún)r(jià)換量”一條出路。

　　成交量持續低迷 今年可能出現降價(jià)潮

　　“最嚴調控”持續兩年，房地產(chǎn)上市公司2011年的年報格外引人關(guān)注。截至4月8日，境內外上市的150余家國內房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)有75家發(fā)布了年報，另外還有60多家企業(yè)發(fā)布了快報或預告。

　　受限購、限貸等房地產(chǎn)調控政策影響，去年主要城市樓市成交量持續低迷。盡管如此，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)仍然保持了銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的增長(cháng)，但增速明顯放緩。年報顯示，實(shí)現業(yè)績(jì)增長(cháng)的企業(yè)約八成，而完成全年銷(xiāo)售目標的企業(yè)則不到三成。僅華潤置地、融創(chuàng )等不足10家企業(yè)的增速呈現加快趨勢。而SOHO中國、綠城、億城股份、濱江集團等企業(yè)甚至出現了負增長(cháng)。

　　從營(yíng)業(yè)收入看，已發(fā)布年報的房企平均增速約20%，其中一線(xiàn)房企增速大都超過(guò)30%。如萬(wàn)科實(shí)現營(yíng)業(yè)收入717.8億元，同比增長(cháng)41.6%；保利地產(chǎn)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入470.28億元，同比增長(cháng)31.02%。

　　蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶表示，房企營(yíng)業(yè)收入的增長(cháng)，一是得益于房?jì)r(jià)的上漲；二是由于房地產(chǎn)行業(yè)采用預售方式和交付后才計入結算收入的法人會(huì )計政策，2011年的年報更多的是反映2010年的銷(xiāo)售收入。

　　盡管銷(xiāo)售業(yè)績(jì)仍在增長(cháng)，但大多數企業(yè)的利潤都出現了不同程度的下降。例如，萊茵置業(yè)2011年凈利潤同比下降60%—70%；陽(yáng)光股份2011年凈利潤比上年同期下降50%—80%。業(yè)內人士認為，企業(yè)之間業(yè)績(jì)分化變得更加明顯，房地產(chǎn)業(yè)將逐步告別“暴利時(shí)代”。

　　成交量的持續低迷，導致上市房企存貨總量大增。據統計，已經(jīng)公布年報的75家房企，總庫存市值達到了9048億元，同比上漲幅度達到了44.3%，比2009年的庫存4183億元更是達到了2倍以上，而全行業(yè)的庫存市值或已超過(guò)5萬(wàn)億元。

　　“去庫存化將成為今年絕大多數房企的主題?！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，今年3月，各地成交量出現了一定程度的上升，主要得益于部分項目明顯降價(jià)后刺激市場(chǎng)回暖。在部分城市，10%的降價(jià)項目占據了90%的簽約，未降價(jià)項目銷(xiāo)售量依然冷清。但目前的成交量也只恢復到2011年的平均水平，如果成交量仍然悲觀(guān)，今年仍有可能出現降價(jià)潮。

　　資金鏈進(jìn)一步趨緊 預計今年資金缺口將達1.3萬(wàn)億元

　　庫存增加的同時(shí)，上市房企的資金鏈趨緊、負債高企，使企業(yè)日子更不好過(guò)。蘭德咨詢(xún)對49家上市房企年報的研究顯示，25家公司去年貨幣資金縮水。

　　據了解，房企的資金來(lái)源主要為銀行貸款、外資、自籌資金、定金及預收款等。過(guò)去幾年，銀行貸款占到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源的19%—21%，而2011年只有15%；房企自籌資金從未超過(guò)40%，而去年1—10月開(kāi)發(fā)商的自籌資金比例已達到了41.2%。據央行報告，2011年房地產(chǎn)累計新增貸款1.26萬(wàn)億元，同比下降38%。

　　市場(chǎng)人士普遍認為，在房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖的政策背景下，2012年的銀行貸款，特別是商品房開(kāi)發(fā)貸款可能不會(huì )增加很多。今年一季度以來(lái)，多家大型房企發(fā)布公告宣布融資，包括碧桂園、招商地產(chǎn)、雅居樂(lè )等等。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)表示，一季度多家大型房企密集融資，體現出房企在2012年對于資金的需求仍然有較大的規模。

　　負債率普遍上升則進(jìn)一步加劇了資金緊張的狀況。49家企業(yè)中，期末負債同比減少的只有22家，增加的卻達到55%。萬(wàn)科、招商、首開(kāi)、世茂四家標桿房企的總負債，較上年同比上漲41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。

　　債務(wù)償付的壓力，使房企資金鏈可能進(jìn)一步趨緊。國泰君安證券研究報告稱(chēng)，相比2008年的行業(yè)調整，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險更高、中小開(kāi)發(fā)商資金壓力更大。報告預計，房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口將高達1.3萬(wàn)億元，與2008年相比，增加了50%。另外，值得高度關(guān)注的是，2010年前后大量發(fā)行的房地產(chǎn)信托也開(kāi)始進(jìn)入償付高峰期了。從規模上來(lái)說(shuō)，2012年總到期規模達到1758億元，整年兌付規模較大。

　　從2011年起，房企資金鏈趨緊就不再是秘密。部分企業(yè)“割肉求生”，還有些企業(yè)干脆“被收購”。統計顯示，2011年樓市規模股權變動(dòng)超過(guò)124宗，交易金額471.76億元，同比分別上漲47.6%、185.5%。進(jìn)入2012年，股權交易再度升溫。在1月份公開(kāi)市場(chǎng)全國樓市成交規模（交易額超千萬(wàn)元）股權交易達到了20宗，披露市值達到了67.8億元，相比2011年同期的9宗31億元的規模上漲了120%。

　　房企策略趨理性 結構優(yōu)者得市場(chǎng)

　　壓力面前，2012年，多數上市房企調低了全年銷(xiāo)售目標以應對債務(wù)償付壓力和房地產(chǎn)銷(xiāo)售現狀，部分企業(yè)也在不同程度地下調新開(kāi)工面積指標。

　　“從庫存和資金的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)歷最困難的日子?！彼窝討c說(shuō)，大量兼做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的非主業(yè)上市企業(yè)很有可能會(huì )加快“脫房”速度，回歸核心主業(yè)。它們空出的市場(chǎng)空間將由專(zhuān)業(yè)房企填補。專(zhuān)業(yè)房企則將通過(guò)降價(jià)銷(xiāo)售的方式來(lái)回籠資金，再用換回的現金流低價(jià)拿地。

　　事實(shí)上，面對相同的政策、市場(chǎng)環(huán)境，房企呈現出不同的發(fā)展態(tài)勢。這不單與企業(yè)對市場(chǎng)形勢的判斷有關(guān)，還與企業(yè)的市場(chǎng)結構和產(chǎn)品結構直接有關(guān)。

　　年報中實(shí)現正增長(cháng)的房企，大多具有市場(chǎng)均衡布局和產(chǎn)品結構相對合理的優(yōu)勢。以綠地為例，2011年，綠地集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比增長(cháng)50%。董事長(cháng)張玉良表示，調結構是綠地發(fā)展的內生動(dòng)力。一是調產(chǎn)業(yè)結構，做強做大以能源、金融為核心的綜合產(chǎn)業(yè)；二是調整房地產(chǎn)項目布局結構，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目大多數集中在二三線(xiàn)城市；三是調整產(chǎn)品結構，在武漢、鄭州等城市推出了多個(gè)超高層綜合體，適應了二三線(xiàn)城市提升城市等級的需求。

　　值得關(guān)注的是，央企背景的地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jì)增速明顯快于其他企業(yè)，因為地產(chǎn)央企具有相當的資源優(yōu)勢和戰略?xún)?yōu)勢，同時(shí)在產(chǎn)品結構調整方面明顯優(yōu)于其他企業(yè)。

　　宋延慶認為，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)要想在“下半場(chǎng)”競爭中實(shí)現健康、快速發(fā)展，結構必須合理。企業(yè)處理好不同等級城市的市場(chǎng)結構、不同產(chǎn)品檔次的產(chǎn)品結構、長(cháng)短線(xiàn)項目的周期結構等問(wèn)題，實(shí)現追求利潤率項目和現金流項目的總體平衡，才能保證持續穩健的增長(cháng)。