今年全國“兩會(huì )”減稅費呼聲頗高，其中包括降低房地產(chǎn)稅費。這種情形似曾相識，2008年在開(kāi)發(fā)商日子難過(guò)的時(shí)候也出現過(guò)，但在2007年、2009年樓市火爆的時(shí)期，這種呼聲則相對弱了很多。

　　根據財政部最新發(fā)布的《2011年稅收收入增長(cháng)的結構性分析》報告及相關(guān)政府部門(mén)公布的統計數據，有多位業(yè)內人士測算，2011年征收的房地產(chǎn)契稅2764億、房產(chǎn)稅1102億、土地使用稅1222億、土地增值稅2063億，合計7000億元，加上3.3萬(wàn)億土地出讓金，超過(guò)全年房地產(chǎn)5.9萬(wàn)億銷(xiāo)售額的60%以上，還不包括房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和二手房買(mǎi)賣(mài)的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅。

　　一石激起千層浪。上述信息經(jīng)個(gè)人微博發(fā)表后，引來(lái)眾議，不少房地產(chǎn)業(yè)內人士據此認為，政府拿走的部分占到房?jì)r(jià)的60%甚至更高，即使開(kāi)發(fā)商零利潤，房?jì)r(jià)進(jìn)一步下調的空間依然有限，降房?jì)r(jià)必先降稅費。

　　據記者了解，目前國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目報批報建費用名目繁多，從取得土地證之前直到獲得銷(xiāo)售許可之后，共計6大階段67項目各類(lèi)稅費項目，各級收費部門(mén)超過(guò)30個(gè)之多。

　　不過(guò)，也有不同的聲音?！罢魇障嚓P(guān)稅費和土地使用金后，又投向了基礎設施，推動(dòng)了土地房產(chǎn)溢價(jià)的出現，關(guān)鍵不是征收的問(wèn)題，而是使用不公開(kāi)或者未用到實(shí)處?！敝袊笖笛芯吭焊痹洪L(cháng)陳晟坦言，并不能分裂看待政府從房地產(chǎn)拿走的稅費，而應充分考慮包括持有稅在內，如何使稅費結構更合理、資金使用更透明。

　　房地產(chǎn)相關(guān)稅費對全國稅收總收入的貢獻，已越來(lái)越重要。

　　以2009年為例。據財政部網(wǎng)站披露，2009年全國稅收總收入完成59514.7億元，同比增長(cháng)9.8%，全年稅收增長(cháng)呈現明顯的“前低后高”的走勢，與當年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢吻合，而背后邏輯正是房地產(chǎn)稅收的貢獻比例巨大。

　　2009年，我國土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅五項稅種合計增收1155.51億元，對稅收總收入增長(cháng)的貢獻為21.8％，比上一年度增加11.5個(gè)百分點(diǎn)。加上房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉讓個(gè)人所得稅，占稅收增收額比重超過(guò)35％。財政部的報告認為，2009年二季度以來(lái)房地產(chǎn)交易逐步回暖，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等收入大幅增長(cháng)，是推動(dòng)全年稅收增長(cháng)的重要原因。

　　即使在嚴厲的調控之下，土地收入增速放緩，房地產(chǎn)稅費減少，但房地產(chǎn)仍是地方政府和銀行的重要收入來(lái)源。2010年，房地產(chǎn)契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅和土地增值稅合計收入4180億元，2011年則增長(cháng)到7000多億，還為銀行貢獻了7000多億的房貸利息。

　　除了房地產(chǎn)貢獻的稅收總量之外，另一個(gè)長(cháng)期受到爭議的則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費名目繁多。

　　據本報記者梳理，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目報批報建收費時(shí)間段分別為土地證之前、建設工程規劃許可證之前、施工許可證之前、綜合驗收之前、銷(xiāo)售許可之前、銷(xiāo)售許可之后六個(gè)階段，每個(gè)階段設計的收費項目分別為14項、15項、12項、11項、2項、13項。

　　收費部門(mén)眾多，至少包括國土資源局、勘測院、城市規劃設計院、拆遷辦、市財政局、建委（住建部門(mén)）、消防局、質(zhì)檢站、煤氣公司、電力公司、自來(lái)水公司及其設計院等。

　　各級政府部門(mén)從房地產(chǎn)身上以稅費形式拿走了很大一塊，已經(jīng)是個(gè)公開(kāi)的秘密。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )通過(guò)全國工商聯(lián)在2009年全國兩會(huì )上遞交的《全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費用的調研報告》顯示，全國九大城市所調查項目的總費用支出中，流向政府的部分所占比例為49.2%，其中上海達64.5%。雖然遭到政府部門(mén)的否認，但業(yè)內普遍認同這一數據。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍表示，例如在上海，當地財政收入的至少20%以上來(lái)自于房地產(chǎn)，其他地方這一比例可能更高。

降房?jì)r(jià)必先降稅費？

　　每當房地產(chǎn)被指責暴利，或房?jì)r(jià)下降壓力巨大的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商總會(huì )提出政府拿走更多的說(shuō)法。爭議了這么多年，究竟是誰(shuí)更暴利？

　　全國人大代表、湖北省統計局副局長(cháng)葉青主張大力推進(jìn)合作建房，據其測算，按照溫州之前的實(shí)踐，個(gè)人合作建房可以省去融資成本、銷(xiāo)售成本、企業(yè)利潤和不可預見(jiàn)的費用等，直接使房?jì)r(jià)便宜40%以上。

　　換言之，不要開(kāi)發(fā)商“摻和”進(jìn)來(lái)，房?jì)r(jià)的降幅可以達到40%，而剩下的60%，主要包括土地成本、建安成本、各類(lèi)稅費等。在當前相關(guān)行業(yè)建設背景下，不管有沒(méi)有開(kāi)發(fā)商，當前房?jì)r(jià)的約60%似乎很難再省。

　　有開(kāi)發(fā)商人士測算，如果開(kāi)發(fā)商是在2007年之后拿地，基本上扣除15%左右稅費、30%土地出讓金，再扣除建安成本和財務(wù)成本，很少開(kāi)發(fā)商利潤能超過(guò)20%，這一點(diǎn)可以從各大上市房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表中看出。

　　中房信分析師李澤蔚指出，當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨成本紅線(xiàn)，項目降價(jià)空間有限。從企業(yè)層面來(lái)看，由于拿地成本過(guò)高，目前房企銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)接近其成本紅線(xiàn)，利潤壓力較大，房?jì)r(jià)進(jìn)一步下降的內部動(dòng)力不足。

　　李澤蔚分析，由于今年上市的樓盤(pán)多為2009、2010年獲取的土地，當時(shí)的拿地成本普遍較高。去年至今，一些樓盤(pán)降價(jià)幅度已達20%左右，去年年底出現了不少以成本價(jià)銷(xiāo)售甚至虧本銷(xiāo)售的情況，房?jì)r(jià)繼續下調的空間已比較小，今年降價(jià)項目基本為去年未降價(jià)樓盤(pán)。已降價(jià)項目無(wú)再降空間。

　　上海搜房網(wǎng)數據監控中心最新調查顯示，滬房?jì)r(jià)下調30%以?xún)?，逾四成?SPAN lang=EN-US>42.62%）受訪(fǎng)者將能夠承受。截至3月12日，該中心所做的有關(guān)“房?jì)r(jià)合理水平”調查顯示，近九成（88.93%）受訪(fǎng)者可承受家庭年收入10倍以?xún)鹊姆績(jì)r(jià)水平。

　　房?jì)r(jià)下降到一定程度，似乎遇到了僵局。開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)降無(wú)可降，而房?jì)r(jià)依然還徘徊在大部分購房者普遍所能承受的范圍之上。

　　再議房?jì)r(jià)成本大部分被政府拿走

　　房地產(chǎn)稅費調查： 政府和房企誰(shuí)掙得更多？

　　透明征用機制重于降稅

　　滬上房地產(chǎn)資深人士柴一峰直言，即使政府通過(guò)降低房地產(chǎn)稅費征收規模、控制土地出讓價(jià)格，從而減少政府從房地產(chǎn)所拿走的部分，留出來(lái)的空間是否真能在房?jì)r(jià)上體現、為購房者最終獲益，也存在很大不確定性?！耙酝?jīng)驗恰恰說(shuō)明，包括二手房賣(mài)家在內，稅費成本的增加最終會(huì )轉嫁到購房者身上，但稅費成本的減免，卻只是增厚了賣(mài)家的利潤?！?SPAN lang=EN-US>

　　另一方面，宋會(huì )雍直言，市場(chǎng)經(jīng)濟就應該有賺有賠，在市場(chǎng)低迷的時(shí)候，不虧損不應該是開(kāi)發(fā)商的降價(jià)底線(xiàn)?！斑@么多年習慣于高利潤的房地產(chǎn)企業(yè)，也應該接受虧損的行情?！?SPAN lang=EN-US>

　　3月1日起，上海執行新的普通商品房標準，刺激市場(chǎng)成交的效果明顯。如位于上海浦東唐鎮“畢加索小鎮”主動(dòng)降價(jià)，小三房由180萬(wàn)元左右降到160萬(wàn)元以?xún)?，變身為普通住宅。僅周末兩天，該項目推出的100套房源就售罄了。

　　該標準的調整并非降低了開(kāi)發(fā)商的稅費成本，而是降低了購房者所承擔的交易成本，優(yōu)惠幅度明顯，相同房源前后的交易成本節省從數萬(wàn)到十萬(wàn)以上不等。

　　上海的這個(gè)例子給出了另外一種思路，預期通過(guò)降低開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本期待其讓利于民，不如在交易等環(huán)節直接減免購房者的購房成本，或許才是更有效的方式。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的不堪承受之重，不僅僅來(lái)自各級政府部門(mén)的稅費征收，銀行同樣是個(gè)不可忽視的“債主”。據央行數據，2011年末，全國房地產(chǎn)貸款余額為10.73萬(wàn)億元，僅以基準利率計算，銀行業(yè)從房地產(chǎn)獲得的利息收入將近7000億元。

　　“對于房地產(chǎn)稅費成本長(cháng)期居高不下，開(kāi)發(fā)商的抱怨、輿論的關(guān)注，更深層次的原因還在于政府所征龐大稅費的去向和使用機制不夠透明?！标愱商寡?。

　　全國政協(xié)委員、浙江省旅游集團公司總經(jīng)理盧步東就在“兩會(huì )”期間公開(kāi)指出，建議審計各級政府賣(mài)地收入去向。