樓市調控切忌頭痛醫頭，腳痛醫腳，限購對市場(chǎng)需求端進(jìn)行控制，剛性需求誤傷在所難免。

    7月12日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議再次強調：已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的二三線(xiàn)城市也要采取必要措施。這是對去年以來(lái)“經(jīng)濟手段”、“行政手段”多管齊下宏觀(guān)調控樓市的加強和延續，也是對樓市調控依然與公眾理想存在差距的回應。

    總的來(lái)說(shuō)，“三限”(限購、限貸、限價(jià))政策針對性強、力度狠，尤以限購為甚，其作用和效果絲毫無(wú)需懷疑，但效果的顯現需要從量變到質(zhì)變的過(guò)程?！氨鶅鋈叻且蝗罩?，房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)是各種因素累積而成。如，保障性住房長(cháng)期缺失、社會(huì )保障體系不完善，又如，貨幣超發(fā)、通脹預期、居民投資渠道狹窄，同時(shí)土地出讓制度、稅制、GDP政績(jì)觀(guān)，以及住房觀(guān)等都會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生影響。因此，我們不僅要關(guān)心房?jì)r(jià)什么時(shí)候能真的降下來(lái)，降多少，更應關(guān)注限購是否抓住了高房?jì)r(jià)的根源，從根本上實(shí)現長(cháng)治久安。

    樓市調控切忌頭痛醫頭，腳痛醫腳。限購對市場(chǎng)需求端進(jìn)行控制，剛性需求誤傷在所難免，雖然抑制了相當部分投資投機型需求，或許能在短期內實(shí)現市場(chǎng)向“合理價(jià)位”回歸。但因限購而受壓抑的需求遲早需要釋放，由此可能引發(fā)的多種“并發(fā)癥”值得深思。

    并發(fā)癥一：限購產(chǎn)生擠出效應，使高房?jì)r(jià)蔓延。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨“史上最嚴厲的調控”，且不確定、不穩因素眾多，風(fēng)險極大，限購等政策的作用也逐漸凸顯，但強烈的通脹預期與對樓市長(cháng)期看好改變不了投資投機者資本逐利的本性，“擠出效應”明顯。一方面，限購強化了房?jì)r(jià)上漲的預期，誘使一部分未達限購條件的投資投機需求加速入市；另一方面，限購加速了投資投機需求向邊緣地區尋找房?jì)r(jià)新“洼地”，導致二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)快速上漲，甚至向縣(區)鎮蔓延。如，北京限購使“北漂一族”和投資投機者不得不轉戰河北，從而“擠出”了燕郊、涿州房?jì)r(jià)快速上漲，也造成了天津武清等房?jì)r(jià)飆升；同樣，上?！皵D出”了江蘇昆山，廣州“擠出”了從化、增城，以及南海、金沙洲、黃岐；深圳“擠出”了惠陽(yáng)和大亞灣……在短期利益推動(dòng)下，未限購城市房?jì)r(jià)超常規上漲，高房?jì)r(jià)不斷蔓延，宏觀(guān)調控難度加大。

    并發(fā)癥二：限購反使剛需受損，后市不穩定因素增多。限購本意是抑制投資投機，實(shí)現房?jì)r(jià)平穩過(guò)渡。而作為“不差錢(qián)”的富人，無(wú)論是改善，還是投資，限購和限貸依然阻擋不了他們的投資欲，限購可借用親朋好友或屬下，甚至假離婚之名化解；限貸更不是問(wèn)題，可以一次性付款。而首付和利率的提高，卻成了擠壓大量迫切需要住房者的“最后一根稻草”。長(cháng)此以往，日益累積增加的剛性需求得不到有效釋放，一旦調控出現松動(dòng)，供求出現失衡，剛性需求隨時(shí)產(chǎn)生“恐慌性入市”，投資投機者趁機套現獲利，房?jì)r(jià)再度上漲，難免招致又一輪調控，后果不堪設想。

    并發(fā)癥三：限購加劇存量房惜售，住房供應體系破壞。作為一個(gè)理性的樓市，建立科學(xué)完善的住房供應體系非常關(guān)鍵。體系中新建商品住房(一手房)、存量房(二手房)、租賃房及保障性住房等缺一不可，且比例合適，由消費者根據自身實(shí)際在市場(chǎng)中自由選擇。存量房往往由于區位佳、總價(jià)低而深受消費能力弱的首次置業(yè)者青睞，但限購、限貸，一方面使一些改善型需求不得不推遲換房，另一方面使一些擁有兩套三套住房的投資者作出惜售決定，加劇了供給不足。住房供應體系遭受破壞，新建商品住房得不到有效補充，住房矛盾日益激烈。

    “具體問(wèn)題具體分析”，解決住房問(wèn)題，防止因限購而引發(fā)“并發(fā)癥”，決策者需要勇氣和智慧，更需要以全局的觀(guān)念對問(wèn)題進(jìn)行審度，有的放矢，才能使問(wèn)題迎刃而解。