宏觀(guān)調控的“冷風(fēng)”能否吹滅高房?jì)r(jià)的“虛火”？在新一輪政策調控下，樓市將何去何從？國務(wù)院辦公廳1月10日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》引發(fā)熱議——

瘋狂的樓市促使國家再次出臺宏觀(guān)調控政策。1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，從市場(chǎng)供應、信貸政策、土地出讓和市場(chǎng)監管等方面提出了11條加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的具體措施，被稱(chēng)作“國11條”。

這已經(jīng)是近期國家第5次調控房地產(chǎn)市場(chǎng)了。從2009年下半年開(kāi)始，急劇升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)亟須注射一支“鎮靜劑”。“國11條”發(fā)出了哪些政策信號？“國11條”與以往的調控政策有何不同？宏觀(guān)調控的“冷風(fēng)”能否吹滅高房?jì)r(jià)的“虛火”？1月12日，在首屆品牌中國房地產(chǎn)高峰論壇上，“國11條”引發(fā)了房地產(chǎn)專(zhuān)家的熱議。

完善“國11條”的4個(gè)方向

“‘國11條’是短期調控措施，不可能把所有的中長(cháng)期問(wèn)題都解決了。”中國城鄉建設經(jīng)濟研究所所長(cháng)陳淮說(shuō)。他認為，“國11條”可以在發(fā)展中小城市、調整土地制度、明確政策實(shí)施主體、幫助農民進(jìn)城落戶(hù)等方面進(jìn)一步完善。

陳淮說(shuō)，一是發(fā)展中小城市。中國在城鎮化進(jìn)程中暴露出一個(gè)問(wèn)題，即大、中、小城市發(fā)展不均衡。由于大、中、小城市發(fā)展不均衡，2008年下半年，大批農民工在金融危機爆發(fā)后不得不從大城市回到農村，中間沒(méi)有任何過(guò)渡地帶可以接納他們。二是調整土地制度，在戶(hù)口、農村宅基地等方面進(jìn)行政策探索。三是進(jìn)一步明確政策實(shí)施主體。讓銀行承擔貨幣政策損失既有合理的一面，也有錯位的一面。比如，為促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，去年政府出臺了70%房貸利率優(yōu)惠政策。商業(yè)銀行是以盈利最大化為目標的，但卻要為70%利率優(yōu)惠政策的實(shí)施付出代價(jià)，而這項義務(wù)本應由政府承擔。四是在幫助城市困難群眾改善住房條件的同時(shí)，把幫助農民進(jìn)城落戶(hù)作為一項重要任務(wù)在政策中加以體現。

陳淮認為，中國有四大亟待解決的住房問(wèn)題：一是加快構建和完善住房保障體系，解決所有人，而不僅僅是多數人的住房問(wèn)題。中央要求，從2010年開(kāi)始，爭取用3年左右時(shí)間基本解決1540萬(wàn)戶(hù)住房困難家庭的住房問(wèn)題。二是解決中國城鎮居民住房從脫困型向改善型過(guò)渡的問(wèn)題。中年、中等收入、企業(yè)中層人員這“三中人士”是改善型住房的購買(mǎi)主力，要幫助他們實(shí)現從有房住到住得舒適的轉變。三是解決社會(huì )夾心層的住房問(wèn)題，加大對夾心層的政策支持力度。四是解決農民進(jìn)城落戶(hù)問(wèn)題。

在保穩定的基礎上完善房地產(chǎn)政策

“我認為，‘國11條’是在確保房地產(chǎn)政策連續性和穩定性的基礎上出臺的，與以前的調控政策相比，總體上沒(méi)有太大變化。”中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)朱中一表示。

在分析2009年房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的原因時(shí)，朱中一認為，一是住房和土地有效供給不足。2009年1月~11月，我國房屋銷(xiāo)售總面積約7.52億平方米，同比增長(cháng)53%，其中住房消費面積同比增長(cháng)54.4%。但是，同期房屋竣工總面積為4.42億平方米，同比增長(cháng)21.1%。事實(shí)證明，2009年，我國房屋銷(xiāo)售面積遠遠大于竣工面積。在廣東、江蘇等經(jīng)濟較發(fā)達的省份，房屋新開(kāi)工面積還出現了負增長(cháng)，土地購置面積同比減少15.4%，開(kāi)發(fā)面積同比減少25%。這些數據充分反映出目前我國房屋和土地有效供應不足的問(wèn)題。在這種情況下，“國11條”特別提出要增加保障性住房和商品房有效供應量。二是由于去年財政政策比較寬松，投資、投機性購房行為較多。三是地王的出現拉高了周邊的二手房和新開(kāi)盤(pán)樓房?jì)r(jià)格。如何解決地王的問(wèn)題？不少專(zhuān)家建議改變土地招標、拍賣(mài)、掛牌制度。四是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不規范，有些開(kāi)發(fā)商占地不用，還有些開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售。

朱中一說(shuō)：“我認為，國務(wù)院新出臺的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》具有雙向調節的特點(diǎn)，一方面要求增加有效供給，一方面要求抑制投資行為。”朱中一認為，落實(shí)“國11條”應重點(diǎn)做到“三個(gè)完善”：

第一，完善商品房預售制度。銷(xiāo)售許可證不得分層、分單元辦理，要在規定的時(shí)間內公開(kāi)全部房源，明碼標價(jià)銷(xiāo)售。

第二，完善土地招標、拍賣(mài)、掛牌制度。完善土地招標、拍賣(mài)、掛牌制度能在一定程度上避免地王的產(chǎn)生。要綜合考慮土地價(jià)格、開(kāi)發(fā)時(shí)限等因素，合理確定土地供應方式，探索制定土地出讓綜合評價(jià)辦法。要進(jìn)一步規范國有大企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資行為。

第三，完善差別化政策。各地要結合實(shí)際認真執行差別化土地、金融、稅收政策，抓緊清理地方政府出臺的不符合中央調控要求的規定，規避金融風(fēng)險。

朱中一說(shuō)，“國11條”是在保證房地產(chǎn)政策連續性和穩定性的前提下誕生的，不是個(gè)別人說(shuō)的“棒打房地產(chǎn)行業(yè)”。從“國11條”的具體內容來(lái)看，國家進(jìn)行宏觀(guān)調控的方式更加成熟了。

朱中一還表示，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出要積極穩妥地推進(jìn)小城鎮和中小城市發(fā)展。今后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既要關(guān)注大城市，又要逐步向中小城市和小城鎮傾斜，促進(jìn)大城市與中小城市協(xié)調發(fā)展。城鎮戶(hù)籍政策放開(kāi)以后，農村土地制度改革須盡快提上日程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要適應市場(chǎng)，注重增強核心競爭力，打造企業(yè)品牌。房地產(chǎn)企業(yè)一方面要配合政府整頓市場(chǎng)，一方面要樹(shù)立誠信形象，積極履行社會(huì )責任。目前，國家的政策導向非常明確，注重發(fā)展低碳經(jīng)濟。對房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，最重要的任務(wù)就是建設節能環(huán)保型住宅并推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化。

今年房?jì)r(jià)將保持相對穩定

在展望今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢時(shí)，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌表示，2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能比較復雜，不是簡(jiǎn)單的上行或下挫。中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出，既要保證政策的連續性和穩定性，又要保證政策的針對性和靈活性。也就是說(shuō)，既要保持經(jīng)濟平穩較快發(fā)展，又要穩定市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)業(yè)也一樣，既要滿(mǎn)足城市居民自住性和改善性住房需求，又要抑制投資、投機性購房需求。

“‘國11條’出臺后，有人說(shuō)政府要打壓房地產(chǎn)了。我看他們理解錯了。”顧云昌說(shuō)。

事實(shí)上，“國11條”針對的是房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市。

如何才能讓房?jì)r(jià)穩定下來(lái)？顧云昌認為，第一個(gè)途徑是增加供給，第二個(gè)途徑是抑制需求。增加住房有效供應量主要是靠土地杠桿，抑制需求主要是利用金融杠桿和稅收杠桿。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與財稅政策、土地出讓金制度都有關(guān)系，所以土地改革是當前最值得關(guān)注的改革，會(huì )對中國經(jīng)濟產(chǎn)生影響。

顧云昌說(shuō)：“房?jì)r(jià)上漲的主要原因是供不應求，加大住房供應量是解決房?jì)r(jià)過(guò)高問(wèn)題最有效的途徑。供應量增加了，房?jì)r(jià)便宜了，過(guò)剩的建材產(chǎn)品也消化了，是一舉多得的事情。”同時(shí)，顧云昌表示，在增加房屋有效供應量的同時(shí)，還要把社會(huì )夾心層的住房問(wèn)題解決好。

撬動(dòng)金融杠桿和稅收杠桿是抑制需求的主要手段。顧云昌認為，過(guò)去，政府抑制投資、投機性購房采用的是“堵”的辦法，事實(shí)上，最根本的解決辦法是“疏”。應盡快發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟，讓金融市場(chǎng)盡快繁榮起來(lái)，讓資金集中到實(shí)體經(jīng)濟和資本市場(chǎng)上去，讓老百姓有更多的投資渠道。此外，顧云昌認為，開(kāi)征物業(yè)稅勢在必行。

“2010年，中國經(jīng)濟處于復蘇階段，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )有很多變數，不會(huì )像2009年那么繁榮，也不會(huì )像2008年那么低迷。”顧云昌說(shuō)。他認為，2010年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售量將保持在一個(gè)穩定的水平上。2007年，我國房屋銷(xiāo)售面積約7億平方米，2008年是5.4億平方米，2009年是8億平方米，2010年應盡量保持8億平方米的銷(xiāo)售量。由于2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續繁榮，銷(xiāo)售量漲幅較大，2010年住房銷(xiāo)售量能保持2009年的水平已經(jīng)相當不錯了，不可能有太明顯的增長(cháng)。但朱中一認為，2010年房屋銷(xiāo)售量也不會(huì )明顯下滑，因為剛性需求仍然很旺盛。

“國11條”推動(dòng)中國地產(chǎn)業(yè)轉型

2009年10月，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生斷言，中國房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)新一輪調整和轉型。距聶梅生作此斷言不到3個(gè)月，“國11條”就正式出臺了。

“往前看10年，在中國房地產(chǎn)業(yè)，政策永遠起主導作用。”在很多人質(zhì)疑“國11條”的實(shí)施效果時(shí)，聶梅生說(shuō)，“不要懷疑政策的實(shí)施效果”。她認為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷期，國家出臺了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的救市政策，其作用一直持續到現在。