一、二線(xiàn)城市回暖，三、四線(xiàn)城市仍在調整，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續延續分化格局，上市房企已披露的2015年年報將之展露無(wú)遺。數據顯示，72家房企存貨總量超過(guò)1.4萬(wàn)億元，去庫存壓力依然嚴峻。萬(wàn)科在年報中談到，城市間的分化表現并不能掩蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)的全局性困境。房企盈利能力下滑已是行業(yè)內公認的趨勢，但行業(yè)整體凈利率跌至個(gè)位數還是首次出現

據上證資訊數據統計，截至目前，已有72家A股上市房企披露2015年年報，另有11家房企披 露2015年業(yè)績(jì)快報，合計已有83家房企全年業(yè)績(jì)輪廓盡顯，行業(yè)格局也隨之展露無(wú)遺。記者研究發(fā)現，雖然近兩年房企盈利能力下滑已是行業(yè)內公認的趨勢， 但年報顯示行業(yè)整體凈利率跌至個(gè)位數還是首次出現，72家房企平均凈利率僅9.3%。與此同時(shí)，2015年房企存貨量也明顯上升，72家房企存貨總量超過(guò) 1.4萬(wàn)億元，去庫存壓力依然嚴峻。

盈利能力趨弱

據上證資訊統計，截至4月5日，已公布2015年年報的滬深地產(chǎn)上市公司合計有72家，這72 家房企在2015年總營(yíng)收達到5871億元，同比增長(cháng)25.4%，72家企業(yè)中只有27家企業(yè)營(yíng)收下滑，在去年市場(chǎng)回轉、一路升溫的情況下，63%的房企 營(yíng)收增加，銷(xiāo)售收入同比大增。56家企業(yè)2015年凈利潤合計為479.8億元。整體看，同比2014年上漲14.5%。

值得關(guān)注的是，這72家房企2015年凈利潤總和為548億元，雖然同比增長(cháng)了12%，但增幅遠低于營(yíng)收增幅。72家房企中僅29家凈利潤同比略升，整體平均凈利潤率更是跌至9.3%，較2014年同期的10.5%和2013年的12%呈現逐年下滑趨勢。

事實(shí)上，這也是房企年報顯示凈利潤率首次跌入個(gè)位數，房企盈利能力正在持續大幅下調。這一趨勢 目前看來(lái)沒(méi)有逆轉的可能，甚至還在持續加劇，且房企間的分化也更加明顯，連一些大型房企也不能幸免。數據顯示，72家房企中，廊坊發(fā)展凈利率下滑幅度為 -564%，位居榜首。還有兩家公司因連續虧損而披星戴帽。

“交付物業(yè)銷(xiāo)售面積降低”幾乎成為所有利潤下滑企業(yè)在年報中的標準說(shuō)辭。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，雖然全國一、二線(xiàn)城市回暖，但三、四線(xiàn)城市依然處于調整過(guò)程中，以?xún)r(jià)換量在持續。從各家房企發(fā)布的報告可以發(fā)現，相當多的房企銷(xiāo)售均價(jià)出現下滑。同時(shí)，銷(xiāo)售難度的加大讓企業(yè)不得不增加銷(xiāo)售人手，人力成本以及營(yíng)銷(xiāo)宣傳成本都在上漲，這些成本的增加都是凈利潤率下滑的因素。

去庫存壓力仍存

一方面是盈利能力的持續弱化，一方面則是庫存量的繼續攀升，房企目前的生存狀況可謂腹背受敵。 上證資訊數據顯示，72家房企存貨總量超過(guò)1.409萬(wàn)億元，同比攀升了13.8%。上市公司中，萬(wàn)科A、招商蛇口與華夏幸福3家上市公司存貨都超過(guò)了 1000億元，分別為3681億元、1214億元和1006億元，同比增幅分別為15.9%、20.6%和28.5%。

事實(shí)上，房企財務(wù)報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開(kāi)工建設項目等指標，所以整個(gè)存 貨規模會(huì )比實(shí)際上的待售住宅面積或金額要高。不過(guò)，在一些業(yè)內人士看來(lái)，從占比上看，住房庫存規模是其中較大的一項。72家房企存貨規模同比上漲，這說(shuō)明 去庫存的任務(wù)依然艱巨，尤其部分房企在三、四線(xiàn)城市的庫存面積相對較高，即使上市房企去年加大力度清理存貨，但市場(chǎng)容量有限，不少企業(yè)又不愿意甩賣(mài)割肉，銷(xiāo)售壓力依然存在。即便今年一季度一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市迎來(lái)了火爆的樓市開(kāi)局，實(shí)際上從全國范圍來(lái)看，去庫存的主基調并不會(huì )改變。

市場(chǎng)分化格局難改

對市場(chǎng)的一致看法從龍頭房企年報中也可見(jiàn)一斑。萬(wàn)科在年報中談到，城市間的分化表現并不能掩蓋 房地產(chǎn)市場(chǎng)的全局性困境。公司重點(diǎn)觀(guān)察包括四大一線(xiàn)城市及部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市在內的14個(gè)城市，從2014年四季度商品住宅銷(xiāo)售面積已開(kāi)始率先回升，新房庫 存由年初的1.55億平方米下降至1.39億平方米，但除這些熱點(diǎn)城市外，全國其他地區仍然面臨較大的去庫存壓力，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)、投資活動(dòng)依然低迷。全國住宅開(kāi)發(fā)投資完成額增速連續兩年下滑，住宅新開(kāi)工持續萎縮，開(kāi)發(fā)投資持續放緩，反映出當前大部分地區的住房市場(chǎng)仍然面臨較大挑戰，行業(yè)庫存逐步消化仍需要時(shí)間。

陽(yáng)光城在年報中也表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續延續分化格局。短期來(lái)看，熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市人口持續流入，需求空 間較大，庫存壓力較小，部分城市甚至由于2015年成交大幅回升，面臨庫存過(guò)少、供不應求、房?jì)r(jià)上漲的壓力；另一方面，部分二線(xiàn)城市及多數三、四線(xiàn)城市卻依然存在較大庫存去化壓力，投資已出現了負增長(cháng)。針對不同的市場(chǎng)走勢和經(jīng)濟形勢，分類(lèi)調控已經(jīng)逐漸實(shí)施，上海和深圳率先在2016年3月出臺調控政策，未 來(lái)延續分化是必然趨勢。