首套房用公積金貸款首付比例降低、二套房個(gè)貸首付比例下調、個(gè)人轉讓住房免征營(yíng)業(yè)稅期限縮短……多部門(mén)聯(lián)動(dòng)，打出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的組合拳，凸顯“分類(lèi)指導，因地施策”的調控意圖，傳遞出支持自住和改善性住房需求的明確信號—

　　3月30日，經(jīng)國務(wù)院批準，央行、住建部、銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”)，下調了住房公積金和第二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例。

　　《通知》稱(chēng)，對擁有一套住房且相應房貸未結清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例調整為不低于40%。此前，二套房商業(yè)貸款首付比例為不低于60%，北上廣深為70%。

　　此次調整后，首套普通自住房公積金貸款不再區分面積，統一調整為最低首付款比例20%。在此之前，首套普通自住房公積金貸款90平方米以下的，最低首付款比例為20%;90平方米以上的，最低首付款比例為30%?！锻ㄖ愤€支持二套房購房者申請公積金貸款，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買(mǎi)普通自住房的，最低首付款比例為30%。

　　政策并非“刺激性”

　　中國銀行國際金融研究所副所長(cháng)宗良認為，這一政策，是落實(shí)今年《政府工作報告》提出的“支持居民自住和改善性住房需求”的重要舉措，體現了穩增長(cháng)的意圖，并非所謂“刺激性政策”。

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調整期，區域分化有所加劇，此前一系列抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的政策已經(jīng)不適用當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。2014年9月，央行出臺了“287號文”，放寬住房貸款首套房認定標準，支持居民家庭合理的住房消費，對促進(jìn)剛性住房需求的釋放起到了積極作用。此次《通知》則是“287號文”的延續。

　　“隨著(zhù)我國城鎮化快速發(fā)展和居民收入水平提高，對住房的剛性需求和改善性需求還有巨大的空間?！敝袊裆y行首席研究員溫彬認為，自去年以來(lái)，我國房地產(chǎn)投資增速放緩，庫存上升，房?jì)r(jià)有所回落。雖然去年9月央行已經(jīng)對房貸政策進(jìn)行了調整，但鑒于二套房首付比例過(guò)高，依然限制了改善性需求的釋放。

　　與此同時(shí)，我國居民家庭的儲蓄率仍然較高、杠桿率較低，財務(wù)狀況穩健，有能力擴大房貸杠桿。在此背景下，調整個(gè)人住房貸款政策，支持合理住房消費，對穩增長(cháng)、促改革、調結構、惠民生具有重要意義。

　　溫彬認為，此次下調二套房最低首付比例、再結合近期央行的兩次降息，可以有效提高居民購房能力、降低還貸壓力，有利于改善民生，同時(shí)也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。

　　調控避免“一刀切”

　　此次政策也在著(zhù)力避免“一刀切”的單向調整。在下調住房公積金和二套房貸首付比例的同時(shí)，政策也更加注重采取市場(chǎng)化、正?；?、長(cháng)效化的方式。

　　“全國不同地區和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有不同特點(diǎn)，如一些一線(xiàn)城市需求較為旺盛，而二、三線(xiàn)城市需求偏弱，需要根據不同的情況靈活調整?！弊诹急硎?。

　　過(guò)去房?jì)r(jià)上行期間，在調整住房信貸政策時(shí)，住房信貸政策主要配合房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，剛性比較強，多是短期應急舉措，且調整方式也多是與行政化措施相結合。而我國幅員遼闊，不同地區、不同城市情況各異，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)周期也不一致，區域分化將成為今后較長(cháng)時(shí)期內房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的新常態(tài)。

　　“此次調整給市場(chǎng)留下了空間，不同地區和不同金融機構能夠靈活調整?！弊诹颊J為。今年的《政府工作報告》提出，要“堅持分類(lèi)指導，因地施策”。也就是說(shuō)，住房信貸政策要充分考慮當地房?jì)r(jià)波動(dòng)、信用環(huán)境、個(gè)人住房貸款不良率、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、居民收入水平、改善性需求彈性、貸款風(fēng)險保障程度等宏觀(guān)審慎因素，進(jìn)一步完善區域性、差異化的住房信貸政策，以適應各地不同情況，避免“一刀切”式的單向調整。

　　業(yè)內專(zhuān)家建議，今后住房信貸政策調節要采取更加市場(chǎng)化的方式，更多依靠市場(chǎng)自律機制，更加尊重市場(chǎng)主體的意見(jiàn)，既充分發(fā)揮市場(chǎng)化的作用，又避免市場(chǎng)無(wú)序競爭。

　　房地產(chǎn)金融回歸常態(tài)

　　“目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已從供過(guò)于求向供求基本平衡轉變，前期為抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲而采取的非常規房貸政策，也需要根據市場(chǎng)變化回歸到常態(tài)?！睖乇虮硎?。

　　相對于財政政策和貨幣政策，最低首付款比例調整政策在應對房地產(chǎn)波動(dòng)方面具有針對性強、成本小、效果好等優(yōu)勢。作為重要的宏觀(guān)審慎工具之一，最低首付款比例已被多個(gè)經(jīng)濟體引入監管實(shí)踐。目前，全球陸續有20多個(gè)發(fā)達和新興經(jīng)濟體將設置最低首付款比例作為宏觀(guān)審慎工具實(shí)施，英國等國目前也在考慮把設定最低首付款比例引入到監管領(lǐng)域。

　　業(yè)內專(zhuān)家認為，目前我國住房信貸政策非常穩健?！皬膰H上看，調整后，二套房最低40%的首付比例仍然是比較審慎的，能夠防止投機性需求的膨脹?！睖乇虮硎?。此外，我國第一套商業(yè)性住房貸款最低首付比30%，在國際上也處于合理水平。從國際經(jīng)驗看，個(gè)人住房貸款最低首付比一般在20%至30%左右。

　　對于未來(lái)趨勢，宗良認為，隨著(zhù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)回歸本源，房地產(chǎn)市場(chǎng)將還原到正常狀態(tài)，需求能夠正常釋放，并將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展。

　　原文：

　　中國人民銀行各分行、營(yíng)業(yè)管理部、各省會(huì )(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行;各省、自治區、直轄市住房城鄉建設廳(建委)、銀監局，新疆生產(chǎn)建設兵團建設局;各國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行，直轄市、新疆生產(chǎn)建設兵團住房公積金管理委員會(huì )、住房公積金管理中心：

　　為進(jìn)一步完善個(gè)人住房信貸政策，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準，現就有關(guān)事項通知如下：

　　一、繼續做好住房金融服務(wù)工作，滿(mǎn)足居民家庭改善性住房需求。鼓勵銀行業(yè)金融機構繼續發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買(mǎi)普通自住房。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

　　二、進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買(mǎi)首套普通自住房，最低首付款比例為20%;對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　三、加強政策指導，做好貫徹落實(shí)、監督和政策評估工作。人民銀行、銀監會(huì )各級派出機構要按照“因地施策，分類(lèi)指導”的原則，做好與地方政府的溝通工作，加強對銀行業(yè)金融機構執行差別化住房信貸政策情況的監督;在國家統一信貸政策基礎上，指導銀行業(yè)金融機構合理確定轄內商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率水平;密切跟蹤和評估住房信貸政策的執行情況和實(shí)施效果，有效防范風(fēng)險，促進(jìn)當地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　請人民銀行各分行、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì )(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行，各省(自治區、直轄市)銀監局將本通知轉發(fā)至轄區內城市商業(yè)銀行、農村商業(yè)銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行、村鎮銀行。