晉，難進(jìn)

　　十多年來(lái)，首創(chuàng )置業(yè)、恒大、碧桂園等品牌房企進(jìn)軍山西市場(chǎng)，遭遇各種問(wèn)題

　　高平市，位于山西省東南部，隸屬于晉城市。兩千多年前，這里是著(zhù)名的長(cháng)平之戰發(fā)生地，紙上談兵的趙括即兵敗于此。

　　2014年，碧桂園投資高平被當地高調宣傳。不過(guò)時(shí)至今日，在高平康樂(lè )東街、“三館”廣場(chǎng)對面，一塊被認為歸屬于碧桂園的地塊沉寂已久。據當地人士介紹，在今年上半年該地塊就停工了。記者8月曾報道，這個(gè)項目“前幾個(gè)月就把樹(shù)都移走了，計劃開(kāi)工”。

　　11月26日，中紀委通報，山西高平市原市委副書(shū)記、市長(cháng)楊曉波被調查。當地原計劃投資26億元的“一號工程”碧桂園城市綜合體項目也傳出停工的消息。本周，記者從碧桂園方面了解到，碧桂園現已退出在高平的項目。

　　十幾年來(lái)，山西頭頂資源大省的光環(huán)造富一方，“煤老板”對房地產(chǎn)企業(yè)形成強大的吸引力，陸續登陸山西的品牌大房企多達數十家。然而多年過(guò)去后又有幾家歡樂(lè )幾家愁?

　　碧桂園的“放棄”

　　碧桂園方面表示，高平項目?jì)粲玫孛娣e約450畝，首期約230畝按正規程序獲取土地，但沒(méi)有開(kāi)工?，F在也已經(jīng)退出

　　11月26日，中紀委通報山西女官員落馬消息。其中一名女官員是山西高平市原市委副書(shū)記、市長(cháng)楊曉波，被給予開(kāi)除黨籍、開(kāi)除公職處分。

　　楊曉波落馬的同時(shí)，在當地被視為楊曉波“一號工程”的碧桂園城市綜合體項目再次引發(fā)人們的關(guān)注。

　　高平官網(wǎng)顯示，2013年7月18日，碧桂園方面一位投資拓展經(jīng)理考察高平;此前兩天，富力集團聯(lián)席董事長(cháng)張力一行也就高平城市建設發(fā)展進(jìn)行參觀(guān)考察。高平時(shí)任市長(cháng)等都出面陪同。2013年年底，高平黨政一把手帶隊，專(zhuān)程赴碧桂園總部考察。當時(shí)，碧桂園方面人士也表示，高平市投資環(huán)境良好，發(fā)展潛力很大，希望早日到高平進(jìn)行項目投資與開(kāi)發(fā)。

　　在高平當地有關(guān)人士眼中，高平曾希望引進(jìn)碧桂園等知名房企進(jìn)入投資，簽署了有關(guān)招商引資協(xié)議后，即進(jìn)行大力宣傳。

　　晉城《太行日報》報道，3月13日，跟隨廣東企業(yè)家山西投資考察團前來(lái)考察的碧桂園集團與高平市政府簽約，投資建設高平碧桂園城市綜合體項目。項目占地860畝，總投資26億元?！绊椖繉⒂诮諕炫?、開(kāi)工，大約2-3年時(shí)間可建成?！钡衲?span>4月底，時(shí)任高平市長(cháng)楊曉波落馬。這個(gè)被視為楊曉波“一號工程”的項目也隨之偃旗息鼓。

　　昨天，記者從碧桂園方面了解到，碧桂園現已退出在高平的項目。碧桂園曾同高平方面接觸，考察了當地投資環(huán)境，做了一些規劃設計、勘探等準備工作，但因為當地政府對地塊功能定位改變，因此退出。在碧桂園內部人士看來(lái)，公司考察不同城市地塊，都是很平常的企業(yè)行為;最后根據市場(chǎng)變化做出判斷，拿或不拿地，也是正常的企業(yè)行為。

　　日前，碧桂園方面介紹，高平項目?jì)粲玫孛娣e約450畝，首期約230畝按正規程序獲取土地，但沒(méi)有開(kāi)工?，F在也已經(jīng)退出。

　　山西的誘惑

　　超萬(wàn)億的民間資本、熱衷于買(mǎi)房投資、高端產(chǎn)品稀缺，山西樓市對房企來(lái)說(shuō)是一塊“大肥肉”

　　十多年前，在一線(xiàn)城市的各大名盤(pán)售樓處，就流傳著(zhù)這樣的傳說(shuō)：有一群人，他們其貌不揚，買(mǎi)房速戰速決，出手闊綽，通常一買(mǎi)就是整個(gè)單元或整層樓。有人背著(zhù)裝滿(mǎn)現金的蛇皮袋，買(mǎi)房一次性付款，將售樓處的驗鈔機累癱……他們就是來(lái)自山西的煤老板們，他們與浙江炒房團一起，成為21世紀初期中國樓市神一樣的存在。

　　“那時(shí)候，在售樓處只要聽(tīng)到山西口音就覺(jué)得快中大獎了。他們當中有不少都是從事煤炭生意的，買(mǎi)房意向非常明確，只要簡(jiǎn)單講解一下，基本就直接付款買(mǎi)下?！睆?span>2006年起就從事售樓工作的孫小姐回憶。

　　正是以這種粗放的“煤老板”為代表的刻板印象，使得一些房企奔赴山西“搶富人”。北京的山水文園、中莎廣場(chǎng)、天潤福熙大道、中堂國際廣場(chǎng)等主打高端住宅和投資型物業(yè)的項目，都曾先后進(jìn)入山西推盤(pán)。而SOHO中國董事長(cháng)潘石屹更是在山西煤老板購房團的簇擁中，大賣(mài)旗下樓盤(pán)。早前媒體有報道稱(chēng)，建外SOHO、三里屯SOHO的買(mǎi)家中均有一半以上來(lái)自山西。

　　2011年，由住建部政策研究中心與高和投資聯(lián)合發(fā)布的《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》中測算，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達到約1萬(wàn)億元、5200億元和2200億元，且未來(lái)規模還將持續增長(cháng)，彰顯了山西對于眾多品牌房企的進(jìn)駐釋放出了強大吸引力。

　　超萬(wàn)億的民間資本、熱衷于買(mǎi)房投資、樓盤(pán)開(kāi)發(fā)水平較低、高端產(chǎn)品稀缺，山西樓市對房企來(lái)說(shuō)是一塊“大肥肉”，與其坐等“煤老板”上門(mén)，不如送樓到家。2005年，首創(chuàng )置業(yè)以3.1億元購得太原市長(cháng)風(fēng)商務(wù)區最大的0514號地塊使用權，當時(shí)有本地開(kāi)發(fā)商大呼“狼來(lái)了”。隨后，奧園、富力也挺進(jìn)太原。2010年后，合生、星河灣等也紛紛搶灘山西高端住宅市場(chǎng)。品牌房企們都試圖在“煤老板”的故鄉分得一杯羹。

　　記者統計發(fā)現，各大開(kāi)發(fā)商在太原打造的豪宅名盤(pán)基本上都處于具有潛力的升值地段。以商業(yè)地產(chǎn)起家的萬(wàn)達，于龍潭湖邊打造觀(guān)湖豪宅，并立下壯志將太原萬(wàn)達廣場(chǎng)定位為北方最高端的A級店;星河灣項目地處太原市政府“南移西進(jìn)”戰略重點(diǎn)打造的城南高檔居住區核心區域。

　　據第三方數據發(fā)布的2010年全年百城商品住宅銷(xiāo)售排行榜顯示，太原2010年商品住宅攬金最多的兩個(gè)項目均為豪宅。其中，太原星河灣全年銷(xiāo)售金額達60.84億元，而同一年北京銷(xiāo)售金額排名第一的新里西斯萊公館，全年銷(xiāo)售金額為53.04億元;上海市銷(xiāo)售金額排名第一的保利葉都，全年銷(xiāo)售金額為38.24億元;廣州市銷(xiāo)售金額排名第一的亞運城，全年銷(xiāo)售金額為46.02億元。三個(gè)一線(xiàn)城市的項目銷(xiāo)售金額冠軍都不及太原排名第一的星河灣。

　　嗅覺(jué)敏銳的開(kāi)發(fā)商并非僅此數家。萬(wàn)科、恒大、首開(kāi)等品牌開(kāi)發(fā)商也先后入駐山西，在加緊土地儲備的同時(shí)，瞄準了利潤較高、“抗壓性”較強的中高端及高端市場(chǎng)。

　　“過(guò)?！钡纳轿鳂鞘?span>?

　　“煤老板”更愿意在北京上海投資買(mǎi)房，太原只是“自住”，供需失衡露端倪

　　然而，光鮮的銷(xiāo)售數據并沒(méi)有持續太久。從進(jìn)駐前的滿(mǎn)懷信心，到開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售過(guò)程中的困難重重，很多房企開(kāi)始意識到山西的房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的特點(diǎn)，并不是原先想象中的“錢(qián)多、速來(lái)”那般輕松。

　　一位常年扎根山西太原的某大型房企負責人告訴記者，由于山西人的性格原因和保守程度，雖然同樣熱衷于投資房地產(chǎn)，但和浙商在外賺錢(qián)返鄉置業(yè)的思路完全不同，“煤老板”們更習慣于在家鄉賺錢(qián)到全球各地去買(mǎi)房，大部分的投資將首先投向北京、上海等一線(xiàn)城市，太原的房產(chǎn)更多是供“煤老板”自住的。因此，多年來(lái)，太原樓市一直處于“慢熱”的狀態(tài)。

　　“按照項目的開(kāi)發(fā)規律，產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格會(huì )越來(lái)越高，但山西住宅市場(chǎng)上的客群質(zhì)量卻在慢慢下降?！币晃婚L(cháng)期關(guān)注山西市場(chǎng)的業(yè)內人士指出，這種住宅市場(chǎng)上供需不對等的狀況在2011年便已經(jīng)顯露無(wú)疑，項目之間的競爭也更加白熱化。公開(kāi)數據顯示，2014年，山西省商品房待售面積為1057.5萬(wàn)平方米，相比2010年翻了一倍。

　　申銀萬(wàn)國證券今年3月發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)報告中顯示，山西屬房地產(chǎn)供給過(guò)剩的省份，省會(huì )太原市的供給為嚴重過(guò)剩，過(guò)剩比例為44%。

　　星河灣2009年進(jìn)入太原，至今已有5年時(shí)間。今年6月，星河灣副總裁張學(xué)鳳在記者采訪(fǎng)時(shí)表示，山西的特點(diǎn)是晉商文化，但樓市無(wú)論價(jià)格、品質(zhì)都還有待提升，希望把太原星河灣做成一個(gè)為整個(gè)山西打造的高端社交平臺，太原星河灣存貨還有數十億元。星河灣官網(wǎng)披露，2014年太原星河灣的銷(xiāo)售額為8億元。

　　開(kāi)發(fā)商“水土不服”

　　一位不愿具名的房企人士表示，在太原做開(kāi)發(fā)太累，買(mǎi)地累，辦手續累，房地產(chǎn)發(fā)展的門(mén)檻太多

　　在品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐山西之前，當地房地產(chǎn)市場(chǎng)始終處于相對落后的狀態(tài)，產(chǎn)品單一、戶(hù)型結構簡(jiǎn)陋、無(wú)法滿(mǎn)足個(gè)性化需求等等飽受詬病。而品牌房企的挺進(jìn)，無(wú)論從規范、規模開(kāi)發(fā)，還是產(chǎn)品打造方面，都輸入了全新的開(kāi)發(fā)理念和模式，對當地樓市起到了積極的推動(dòng)作用。據工作生活在太原多年的郭棟回憶，在大牌房企進(jìn)入太原以前，太原市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不遵守規劃、小產(chǎn)權房遍地等情況隨處可見(jiàn)?！熬褪且驗榇蟛糠址孔記](méi)有產(chǎn)權，所以直到2009年萬(wàn)科的項目開(kāi)始銷(xiāo)售，我才出手。至少這是正規的開(kāi)發(fā)商，質(zhì)量有保證?！?span>

　　但在實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，“外來(lái)者”也遭遇了重重難題。一位不愿具名的房企人士表示，由于強烈的“地方保護主義”，在太原做開(kāi)發(fā)太累，買(mǎi)地累，辦手續累，房地產(chǎn)發(fā)展的門(mén)檻太多?！耙粋€(gè)項目因為各種流程審批的推延，無(wú)形中加大了開(kāi)發(fā)的成本，有時(shí)候進(jìn)退兩難，最后拖個(gè)7、8年，只要項目不賠錢(qián)就可以了?！彼硎?。

　　被“拖”住的還有萬(wàn)達。

　　“對于5年一屆急于出政績(jì)的地方政府來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達模式是再受歡迎不過(guò)的了?！比f(wàn)達集團董事長(cháng)王健林在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾信誓旦旦地說(shuō)。憑借萬(wàn)達的執行力，從拿地到開(kāi)發(fā)，一個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)時(shí)限通常是18個(gè)月左右。而在山西太原，這條鐵律已然被打破。根據資料記載，2007年9月萬(wàn)達集團就以15億元取得了位于太原市中心，距離府西街中央商務(wù)區僅500米的核心地塊;按照萬(wàn)達的規劃，擬斥資70億元打造一座集國際酒店、高檔寫(xiě)字樓、酒店式公寓、高檔住宅、休閑百貨、國際影院為一體的全新第三代城市綜合體。

　　然而，項目目前仍在建設中。2012年6月份該項目的拆遷工作才剛完成，到今年上半年，項目?jì)H建成開(kāi)業(yè)一座五星級萬(wàn)達文華酒店和高檔住宅萬(wàn)達公館在售。此時(shí)距離拿地已經(jīng)過(guò)去7年。

　　援引2010年太原市紀委對太原市工程建設行政審批效率進(jìn)行專(zhuān)題調研的發(fā)現，一個(gè)房地產(chǎn)項目，僅市發(fā)改委、規劃局、國土局、住建委、房管局、環(huán)保局、文物局、消防支隊、人防辦等9部門(mén)的法定審批時(shí)間就長(cháng)達223個(gè)工作日。如果再有一些拖沓、扯皮，一個(gè)項目幾年辦不全證件實(shí)屬常見(jiàn)?！稗k證期間，也不可能停工等待，所以明知違規也愿意以小博大的現象很正常?！蹦硣鴥?span>TOP10房企人士表示。

　　而記者從公開(kāi)報道獲知，今年以來(lái)山西官場(chǎng)“地震”牽涉到多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，多名官員涉案內容包括違規修改規劃、為開(kāi)發(fā)商侵占公園綠地開(kāi)綠燈等。

　　品牌房企的退與進(jìn)

　　首創(chuàng )置業(yè)在遭遇合作方及規劃調整后退出太原;恒大已布局太原、臨汾及晉中，準備再進(jìn)長(cháng)治

　　北京老牌房企首創(chuàng )置業(yè)的折戟太原，可謂外來(lái)房企在山西遭遇“不可抗力”的縮影。

　　記者從北京一位代理行人士處獲悉，太原是首創(chuàng )置業(yè)2005年開(kāi)始全國擴張的重要一環(huán)。當年9月，首創(chuàng )置業(yè)通過(guò)掛牌方式成功購入太原長(cháng)風(fēng)住宅項目，成交價(jià)約3.1億元，土地儲備增加約64萬(wàn)平方米，占了公司土地儲備的15%，可謂重金部署?！爱數卣猩桃Y，要開(kāi)發(fā)太原南片區，首創(chuàng )置業(yè)是片區第一個(gè)落地的大項目。但首創(chuàng )置業(yè)進(jìn)入太原后可能遭遇了水土不服，原來(lái)的合作方也出現了調整。2008年，傳來(lái)當地政府改規劃、首創(chuàng )退出的消息，令業(yè)內十分吃驚?！?span>

　　記者查閱首創(chuàng )置業(yè)的報表發(fā)現，其對外披露該項目時(shí)一直以“住宅項目”為口徑。比如2005年報中的獲地信息，又如2006年年報披露為“太原長(cháng)風(fēng)住宅項目”，計劃分為4期開(kāi)發(fā)，首創(chuàng )持股55%。但在2007年的年報中，該項目又變成首創(chuàng )100%持股。

　　2008年的中期報告中，首創(chuàng )正式宣布，太原長(cháng)風(fēng)項目由于政府調整規劃，由“住宅為主變更為以商用物業(yè)為主”，與集團對該項目的產(chǎn)品定位不符，經(jīng)過(guò)與政府部門(mén)協(xié)商，集團退出該項目，目前已收回“全部前期投資”。

　　記者查閱公開(kāi)信息獲悉，2012年8月、2013年4月，首創(chuàng )置業(yè)董事長(cháng)劉曉光分別前往山西晉中市、太原市“考察”，但首創(chuàng )置業(yè)一直沒(méi)有重回山西。

　　此外，向來(lái)熱衷于布局三四線(xiàn)城市的恒大地產(chǎn)，在山西也經(jīng)歷了“二進(jìn)宮”。目前，恒大在太原、臨汾、晉中等地均有項目在售，個(gè)別還創(chuàng )造了不錯的銷(xiāo)售成績(jì)。而在山西東南小城——長(cháng)治，恒大卻走得并不順利。2009-2010年間，恒大地產(chǎn)就曾深入長(cháng)治考察。據當地一家房企的負責人透露，當時(shí)恒大到長(cháng)治是想與在本地擁有大量土地儲備的一家本土房企進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，“但最后條件沒(méi)有談妥，恒大就此撤退?！痹撊耸客嘎?，這些年，恒大在山西的開(kāi)發(fā)不斷縱深，對于GDP位列山西省第三的長(cháng)治市，始終難言放手。據一位接近恒大地產(chǎn)的人士透露，目前恒大也有意向進(jìn)入長(cháng)治拿地，而意向中的地塊正位于城市商業(yè)的核心區。