行至今日，樓市進(jìn)入深度調整期的觀(guān)點(diǎn)基本已成各界共識，“購房窗口期”是否已經(jīng)來(lái)臨成了購房人關(guān)注的話(huà)題。

　　繼年初延續2013年翹尾行情后，全國樓市自4月開(kāi)始踏入下行通道。

　　近日，亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫做客直播訪(fǎng)談，在分析樓市現狀、回顧調控歷史之后認為：“2008年錯過(guò)了， 2011年錯過(guò)了， 2014年又給了大家一次抄底的機會(huì )?！?span>

　　現狀：7月房?jì)r(jià)明顯走低

　　任啟鑫表示，從今年5月開(kāi)始很多項目的價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始出現松動(dòng)，7月份有了比較明顯的下降。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種方式進(jìn)行促銷(xiāo)，比如分期首付，加大第三方折扣或團購優(yōu)惠力度等等。這些跡象表明，合適的購房機會(huì )正在到來(lái)。

　　但是在高端住宅市場(chǎng)的走勢方面，任啟鑫贊同高端項目經(jīng)常呈現獨立行情的觀(guān)點(diǎn)，任啟鑫認為高端項目的成交量和成交價(jià)受政策層面的影響較小?？們r(jià)超過(guò)三千萬(wàn)的高端項目，今年上半年依然呈現出了穩中有升的態(tài)勢。

　　主要因為超高端項目通常稀缺性非常明顯，客戶(hù)群相對穩定，受市場(chǎng)整體波動(dòng)的影響較小。

　　原因：自住房入市是首因

　　談到本輪樓市下行的原因，任啟鑫表示市場(chǎng)變化之快，引起了亞豪的分析興趣：“4月還沒(méi)發(fā)現市場(chǎng)這么差， 5月發(fā)現怎么會(huì )這樣，6月徹底低點(diǎn)了，7月基本上就完全扭曲了?！?span>

　　任啟鑫認為，自住型商品房項目的入市是促使北京樓市快速進(jìn)入下行通道的首要原因。

　　自住型商品房4月份正式推出，鎖定了三四十萬(wàn)人規模的購房客群。從歷史數據來(lái)看，北京市年均整體成交量在十萬(wàn)套左右，而自住房的入市讓三四十萬(wàn)人進(jìn)入觀(guān)望狀態(tài)，使剛性購房需求量大幅下降。

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　　樓市高漲時(shí)代結束 下半年寧波值得購買(mǎi)樓盤(pán)賣(mài)一套少一套寧波驚現均價(jià)6000元現房得房率為先 寧波多層洋房均價(jià)6000元/平起寧波第一高樓即將完工 東部新城的又一道風(fēng)景我省最長(cháng)“綠波帶”北侖運行 周邊低價(jià)樓盤(pán)推薦

　　其次，限貸政策也是一個(gè)重要原因。第二次貸款的首付比例高達70%，對于大多數普通購房人來(lái)說(shuō)，都是難以承受的，改善性購房需求在這個(gè)環(huán)節受到了壓抑。

　　同時(shí)，上半年大部分金融機構資金量不充裕，導致按揭審批、放款速度放緩，也對房地產(chǎn)銷(xiāo)售造成一定影響。

　　預測：下半年房?jì)r(jià)有波動(dòng)，但不會(huì )大幅降低

　　“小幅波動(dòng)會(huì )存在，但是下半年未必會(huì )再出現一個(gè)價(jià)格大幅度的降低?！比螁Ⅵ螌ο掳肽陿鞘凶龀鲆陨吓袛?。

　　在任啟鑫看來(lái)，首先是土地成本決定了北京樓市的下行空間有限。其次從供應量來(lái)看，四環(huán)內供應量稀少，價(jià)格下降的可能性不大。新城區里相對成熟區域的供應量也不多，同樣不存在價(jià)格大幅下降的先決條件。

　　從歷史水平來(lái)看，經(jīng)歷2011年的去庫存之后，北京樓市庫存水平一直處于相對低位，目前大概是九萬(wàn)套左右，距離十萬(wàn)套以上庫存量的歷史高位還有一段距離。再從開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度來(lái)看，任啟鑫認為企業(yè)也存在觀(guān)望心態(tài)，對土地市場(chǎng)的觀(guān)望。企業(yè)若采用降價(jià)跑量政策實(shí)現回款后，必然將資金投入新一輪的土地購買(mǎi)，在目前土地價(jià)格未出現明顯下調的情況下，這將意味著(zhù)有可能花更多的錢(qián)卻買(mǎi)到較差的地，高價(jià)地意味著(zhù)高售價(jià)，在目前的市場(chǎng)條件下，高售價(jià)意味著(zhù)高銷(xiāo)售難度，同時(shí)意味著(zhù)企業(yè)的高風(fēng)險。

　　基于這種認識，任啟鑫認為，下半年房企采用大幅降價(jià)的方式來(lái)進(jìn)一步刺激銷(xiāo)量的可能性較小。

　　同時(shí)任啟鑫判斷：“中長(cháng)期來(lái)看，房?jì)r(jià)一定是上漲的，明年可能就會(huì )漲了?！币虼?，任啟鑫建議，在目前窗口期已經(jīng)到來(lái)的情況下，購房人可以根據自身需求進(jìn)行置業(yè)。