從過(guò)去個(gè)別項目赴海外試水，到如今大規模到海外買(mǎi)地，國內開(kāi)發(fā)商“走出去”的步伐越來(lái)越快。目前，萬(wàn)科、萬(wàn)達、碧桂園、富力等多家房企已積極開(kāi)拓海外市場(chǎng)，投資觸角也從香港延伸到東南亞甚至歐美地區，合作模式更是從“搭伙”發(fā)展為“單干”。

僅從今年披露的房企海外投資規?？?，新增投資額已經(jīng)接近400億元。業(yè)內預計，房企平衡業(yè)務(wù)布局、投資多樣化的經(jīng)營(yíng)思路，將帶來(lái)更多海外投資，海外業(yè)務(wù)規模也將逐步上升。

加快布局海外

 “預計萬(wàn)科進(jìn)入紐約的第一項目將是位于曼哈頓區的超高層。”近期，萬(wàn)科董事會(huì )主席王石在微博 上這樣描述了公司在美國的投資計劃。這僅僅是國內開(kāi)發(fā)商在海外擴張的一個(gè)縮影。不僅僅是萬(wàn)科，碧桂園、萬(wàn)達、綠地等多家房企已經(jīng)在海外落子布局。

國內房企“走出去”，還要追溯到2004年。當時(shí)由上海上實(shí)、上海海外、百聯(lián)集團、錦江國際及上海綠地五家企業(yè)組建的海外聯(lián)合投資公司，在圣彼得堡市打造了波羅的海明珠項目。這也成為房企早期聯(lián)手進(jìn)行海外試水的經(jīng)典之一。

2011年以后，國內房企在海外布局的規模和頻率開(kāi)始明顯提升。碧桂園、萬(wàn)通地產(chǎn)相繼進(jìn)行了海外投資。特別是今年，更成為房企海外擴張爆發(fā)的一年。根據記者的不完全統計，包括萬(wàn)科、綠地、富力、萬(wàn)達在內的多家房企年內的海外新增投資額已經(jīng)超過(guò)350億元，接近400億元的規模。目前，綠地已先后進(jìn)入韓國濟州島以及美國市場(chǎng)。萬(wàn)科則在今年年初短短數月時(shí)間內與鐵獅門(mén)、吉寶置業(yè)達成合作，入駐美國及新加坡市場(chǎng)。萬(wàn)達、復興國際等房企也已擴大了海外布局。

 “國內很多開(kāi)發(fā)商的規模很大，但業(yè)務(wù)主要集中在國內，這種布局很不合理。”萊坊董事及大中華研究咨詢(xún)部主管林浩文對中國證券報記者表示，由于國內市場(chǎng)遭遇調控，很多國內買(mǎi)家開(kāi)始到國外置業(yè)，開(kāi)發(fā)商也注意到這種趨勢。從國內開(kāi)發(fā)商在海外投資的項目來(lái)看，其中有很多是賣(mài)給了國內的客戶(hù)。

目前有越來(lái)越多的國內投資者把目光瞄準了包括商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)在內的海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，國內資金對海外置業(yè)的熱情在一定程度上也激發(fā)了房企“走出去”的決心。

以海外投資熱門(mén)地點(diǎn)之一的倫敦來(lái)看，根據萊坊的統計，倫敦一手物業(yè)的購買(mǎi)者中，有35%來(lái)自東亞和南亞以及東歐和俄羅斯，其中以浙商為代表的中國購買(mǎi)者居多。特別是不少來(lái)自國內的金融行業(yè)和保險公司正在考慮尋找辦公地點(diǎn)或搬遷至新的辦公地點(diǎn)。如平安保險收購了倫敦勞埃德大廈(Lloyds Building)，中國投資有限責任公司收購了倫敦的溫徹斯特大廈(Winchester House)，目前在英投資或經(jīng)營(yíng)的中國企業(yè)數量超過(guò)500家，未來(lái)還有更多的中國企業(yè)有意到英國來(lái)設立分支機構或歐洲地區總部。

合作開(kāi)發(fā)是主流

盡管海外投資熱情高漲，但是對于國內開(kāi)發(fā)商而言，由于“出海”經(jīng)驗有限，在海外投資的模式仍然以合作為主。

按照王石在微博上披露的內容，萬(wàn)科進(jìn)入美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式主要有四種，分別是尋找品牌過(guò)硬的當地發(fā)展商；通過(guò)合作尋找合適的項目；依靠合作伙伴的專(zhuān)業(yè)團隊；萬(wàn)科美國團隊立足當地招聘。

可以看到，“合作”是萬(wàn)科反復提及的模式。對此，克而瑞分析師楊晶晶表示，進(jìn)入國外新城市，內地房企最缺乏的便是經(jīng)驗，以收購的方式獲取項目，為企業(yè)探索當地項目開(kāi)發(fā)模式提供實(shí)踐平臺。另一方面，與當地知名度較高，開(kāi)發(fā)實(shí)力強的企業(yè)合作，將有效彌補不足，推進(jìn)房企自身運作模式形成。

 “國內開(kāi)發(fā)商由于沒(méi)有在當地市場(chǎng)的經(jīng)驗，需要投入比較多的資源，就要依靠與當地開(kāi)發(fā)商的合作。”林浩文直言，合作開(kāi)發(fā)是海外投資的“第一步”，在有一定開(kāi)發(fā)經(jīng)驗后，房企可以去單獨拿地。

11月底，富力地產(chǎn)全資子公司豪擲85億元人民幣收購馬來(lái)西亞一宗地塊，地價(jià)款將在三年內分四期支付。該地塊面積達到116英畝，預計可售面積達350萬(wàn)平方米，產(chǎn)品業(yè)態(tài)覆蓋高層住宅、低密度住宅、零售物業(yè)、辦公樓、酒店及購物商場(chǎng)。據了解，這也是富力地產(chǎn)在境外投資的首個(gè)項目。

海外“首秀”便大手筆拿地，富力地產(chǎn)的海外投資讓部分業(yè)內人士有所擔憂(yōu)。在公布購地交易后的第二天，申銀萬(wàn)國便對公司給出了“減持”的評級。申銀萬(wàn)國分析師認為，激進(jìn)的土地收購會(huì )抬升公司的負債率，令去杠桿充滿(mǎn)挑戰。

 “富力收購的土地不在市中心，而是位于周邊地區，因此會(huì )有需求不確定等風(fēng)險因素，但好處是地價(jià)比較便宜。”林浩文指出，在東南亞地區的非市中心項目，土地價(jià)格只占總開(kāi)發(fā)成本的20%-30%，但在中國國內這一比例至少有50%。較低的地價(jià)也成為吸引房企海外投資的因素之一。

海外業(yè)務(wù)占比將提升

在2011年掀起海外投資潮后，已有部分海外項目進(jìn)入收獲期。業(yè)內人士預計，房企海外投資的步伐還會(huì )不斷加快，海外業(yè)務(wù)占比將提升。

根據克而瑞的統計，目前萬(wàn)通臺北2011項目、馬來(lái)西亞碧桂園金海灣[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評]已進(jìn)入收獲期。其中，碧桂園金海灣項目在今年8月開(kāi)盤(pán)，當天推出6000套房源，認購超過(guò)5000套。“海外項目入市熱銷(xiāo)，體現了國人置業(yè)海外的實(shí)力，海外地產(chǎn)有較大發(fā)展潛力。不過(guò)，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面還需要警惕其運作風(fēng)險。”楊晶晶指出。

業(yè)內人士認為，國內項目通常受到政策變動(dòng)的影響，但海外項目開(kāi)發(fā)所面臨的因素更加復雜。除了政治風(fēng)險外，當地的經(jīng)濟景氣度以及房企的資金實(shí)力都將影響項目的進(jìn)度。此前中坤集團等房企的海外投資便因為所在國政府問(wèn)題而擱淺。匯率變動(dòng)更將影響到房企的盈利水平。由于國外投資基本以美元支付，而國內則以人民幣形式回籠資金，因此美元對人民幣匯率的不穩定會(huì )造成利潤的波動(dòng)。此外，國外開(kāi)發(fā)流程、稅費制度與國內大不相同，這也對房企資金鏈提出更高要求。

業(yè)內人士指出，雖然國外項目的盈利未必比國內項目更高，但是“走出去”是必要的。在房企規?；l(fā)展后，為了平衡業(yè)務(wù)布局，分散國內投資風(fēng)險，大型房企的海外戰略會(huì )不斷強化，海外業(yè)務(wù)的占比也將有顯著(zhù)提升。