三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)庫存天量 或有崩盤(pán)之虞
發(fā)布時(shí)間:2012-12-17
國家統計局日前發(fā)布的數據顯示,溫州9月新建住宅價(jià)格同比下降16.4%,環(huán)比下降0.8%,在70個(gè)大中城市中,溫州房?jì)r(jià)下降幅度最大。
“今年3月我訂了一套
溫州房?jì)r(jià)大幅跳水
購買(mǎi)溫州香提半島的
財經(jīng)作家葉楚華認為,溫州就像是《歐元必死》一書(shū)中所談的愛(ài)爾蘭一樣,是中國房地產(chǎn)泡沫的典型象征。國土資源部今年10月19日公布的城市地價(jià)監測數據顯示,溫州樓價(jià)以18.03%的降幅居本季度住宅地價(jià)同比下降的城市之首,并且蟬聯(lián)多季度全國地價(jià)降幅最大城市。即便如此,溫州房?jì)r(jià)仍然直逼一線(xiàn)大城市,四五萬(wàn)元/平方米的房?jì)r(jià)在當地實(shí)在顯得稀松平常,普通人仍然望樓興嘆。除了房?jì)r(jià)虛高,城市人口流出也是重要原因。據了解,溫州人口正面臨“出超”困境。近幾年溫州市人口每年都要減少10萬(wàn)人左右,但進(jìn)入溫州的人口數量卻并沒(méi)有顯著(zhù)增加。在不斷有新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的情況下,溫州樓市已經(jīng)出現了供大于求的尷尬局面。
三、四線(xiàn)城市庫存天量
根據一份內部研究報告,包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連云港等大量三、四線(xiàn)城市在過(guò)去幾年土地供給極度膨脹,與去年以來(lái)的商品房實(shí)際消化速度形成巨大差距。
邯鄲是河北省三線(xiàn)城市,其房?jì)r(jià)也就四五千元,但當地房地產(chǎn)泡沫膨脹之程度,不比鄂爾多斯、溫州、貴陽(yáng)等地低多少。2008-2011年,邯鄲市主城區售完、尾盤(pán)的建筑總面積795.
業(yè)內人士分析,按照中國人均居住面積
除上述城市外,桂林、宜昌、宜興、煙臺、連云港、揚州、惠州等地均屬去化壓力巨大城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽(yáng)、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連云港三地,2011年商品房銷(xiāo)售面積占4年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。細細回顧此前救市政策,中山、蕪湖、揚州等地不顧宏觀(guān)調控,屢觸紅線(xiàn)的動(dòng)作,其真實(shí)原因也就不難理解了。
應警惕“鬼城”風(fēng)險
備受關(guān)注的鄂爾多斯從去年到現在一直處于寒冬中。據鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商統計,今年在建工程中,約有75%處于停工或半停工狀態(tài)。其中,今年前4個(gè)月,全市銷(xiāo)售商品房149.
“鄂爾多斯樓市泡沫破裂是意料中的事?!睂?zhuān)業(yè)人士分析,早在2010年媒體就稱(chēng)鄂爾多斯為“鬼城”,即房子很多卻無(wú)人居住。而今年8月的鄂爾多斯,則隨處可見(jiàn)停工的爛尾樓和討債者。當地一位開(kāi)發(fā)商稱(chēng),80%以上的建設項目都已停工,而這些房子的投資60%以上來(lái)自普通市民?!氨M管鄂爾多斯是中國西部一個(gè)富有的特殊小城,但其樓市泡沫的破裂對于其他城市和中國樓市,則具有警示價(jià)值?!币拙友芯吭浩髽I(yè)研究中心總經(jīng)理周建成表示,近年來(lái)三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展速度已脫離基本面,過(guò)于激進(jìn)的土地出讓速度,積累成的庫存高壓將使這些地區的房地產(chǎn)競爭更加慘烈?;谙瘞齑?,激活市場(chǎng)的考慮,托市政策開(kāi)始在這些城市首先發(fā)起?!跋啾扔谝痪€(xiàn)城市,感覺(jué)三、四線(xiàn)樓市泡沫的風(fēng)險需要高度關(guān)注,并有可能成為房地產(chǎn)企業(yè)的絞肉機?!币晃粯I(yè)內人士坦言。
從數據上看,三、四線(xiàn)城市的結構性問(wèn)題已十分明顯。如華北地區的唐山市,其經(jīng)濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當于北京市的17%、38%和18%,但前4年其平均土地出讓面積相當于北京的93%?;葜菖c廣州相比,經(jīng)濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當于廣州的17%、36%和31%,但土地成交量卻相當于廣州的94%。連云港和南京相比,經(jīng)濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當于南京的23%、55%和55%,但土地成交面積已是南京的117%。
“北京、上海等一線(xiàn)大城市,吸收全國資源的能力很強,能暫時(shí)維持樓市繁榮。而那些二、三、四線(xiàn)城市,輻射能力有限,但卻要拉起大城市框架,這樣做的風(fēng)險是顯而易見(jiàn)的?!睂?zhuān)業(yè)人士提醒:應該警惕“鬼城”風(fēng)險,警惕房屋空置率居高不下進(jìn)而產(chǎn)生的徹底崩盤(pán)。