2011年年末的12月28日，國家發(fā)改委通過(guò)網(wǎng)站公布了已備案股權投資企業(yè)列表（截至2011年12月21日），張民耕擔任董事長(cháng)的盛世神州旗下的北京盛世神州房地產(chǎn)投資基金（有限合伙）成為了第一只在國家發(fā)改委備案的私募房地產(chǎn)投資基金。

　　對于房地產(chǎn)基金這個(gè)地產(chǎn)金融領(lǐng)域的“新丁”來(lái)說(shuō)，這個(gè)事件的政策信號意義可以做出很多解讀。筆者認為，最大的利好在于，房地產(chǎn)基金算是明確了監管歸屬，陽(yáng)光開(kāi)始照亮體制。

　　2011年是房地產(chǎn)基金極速發(fā)展的一年，募資和投資兩大方面較往年均實(shí)現了大幅增長(cháng)。據清科中心的研究，2011年前11個(gè)月，共有26只可投資于中國內地的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，募資總額達36.42億美元，在內地市場(chǎng)完成房地產(chǎn)投資35起，交易總額22.2億美元。這其中，31起投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)，其他投資于房地產(chǎn)中介服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)。

　　房地產(chǎn)基金的勃發(fā)，為什么是2011年？無(wú)疑是信貸緊縮的擠出效應所現。2011年，伴隨房地產(chǎn)調控整體政策的趨緊，信貸、再融資、信托等房地產(chǎn)業(yè)傳統融資渠道一一受阻，以及首套房貸款利率整體上浮等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈緊上加緊。

　　轉眼已是2012年。盡管中央政府提出對貨幣政策進(jìn)行適時(shí)適度的微調預調，但中央經(jīng)濟工作會(huì )議對房地產(chǎn)調控仍口吻甚嚴，令房地產(chǎn)業(yè)內人士對房地產(chǎn)信貸投放仍普遍悲觀(guān)。信貸資金的滾動(dòng)效率早已不言自明，但目前看來(lái)，飽受“三個(gè)方法一個(gè)指引”制約的銀行體系實(shí)難對房地產(chǎn)行業(yè)做出哪怕丁點(diǎn)兒的放松承諾。

　　了望一下2012，最悲劇的或許在于，一向坐享資金滾動(dòng)效率收益的房地產(chǎn)商，將會(huì )在2012年迎來(lái)還債高峰期。離岸私募債、信托、房地產(chǎn)基金、民間信貸，債主接踵而至。

　　比較受輿論關(guān)注的是信托和離岸私募債。世聯(lián)地產(chǎn)的統計或許有些夸大，但中金公司的統計也顯得很是悲觀(guān)。據其預測，2012年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)集合類(lèi)信托償付高峰，預計到期規模將在2000億元~2400億元人民幣之間。其中，三季度集合類(lèi)信托將到期約1000億元，屆時(shí)，融資到期償付的風(fēng)險將集中顯現，相關(guān)開(kāi)發(fā)商的資金鏈將承受前所未有的壓力。

　　根據中金公司的統計，房地產(chǎn)信托的到期期限普遍較短，為1.6年至1.8年之間。其實(shí)，離岸私募債、房地產(chǎn)基金、民間信貸等，也都是到期期限較短的金融產(chǎn)品或類(lèi)型，而還債的最后期限總是顯得那么近。

　　房地產(chǎn)基金很火，連一向專(zhuān)注住宅建筑的萬(wàn)科都玩上了，至于整個(gè)行業(yè)，從戰略合作到項目融資，有種全面開(kāi)花的味道。但筆者認為，除了人人都在喊的風(fēng)險，房地產(chǎn)基金相比其他地產(chǎn)金融形式還有很多軟肋。

　　首先，目前的房地產(chǎn)基金主要是私募基金，其特點(diǎn)是小范圍、短期限、投資對象要求高。其次，地產(chǎn)金融難以真正打通債權市場(chǎng)和股權市場(chǎng)，進(jìn)行合乎經(jīng)濟理性的對接，特別是房地產(chǎn)基金。第三，房地產(chǎn)基金僅靠明星基金經(jīng)理或房地產(chǎn)經(jīng)理人不足以樹(shù)立品牌和公信力。

　　那么，地產(chǎn)金融還有什么可以“創(chuàng )新”的空間？筆者認為，2012即使沒(méi)有天崩地裂，形勢也是悲觀(guān)的，我們唯一可以期待的，可能只有GDP增速和CPI雙降換來(lái)的那么點(diǎn)貨幣空間。不管你們信不信，反正我是信了。