回望2009年至2010年末，在不到兩年時(shí)間，全國各地“地王”頻出，“單價(jià)地王”、“總價(jià)地王”輪番上演，各項記錄不斷被刷新。一線(xiàn)城市北京曾在2010年3月15日這一天之內，誕生了三個(gè)“地王”，讓業(yè)內一片嘩然。

　　當樓市調控持續深入，房?jì)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)明確來(lái)臨之時(shí)，此前兩年曾砸下重金讓業(yè)內唏噓的“地王”們，現在不得不面臨進(jìn)退兩難的尷尬境地。昔日“地王”今安在？這既是對此前非理性舉動(dòng)的一種，也是審視當前處于調控漩渦中的房地產(chǎn)商們生存狀態(tài)的一個(gè)視角。

　　有“壯士斷腕”者。一個(gè)月前，上海證大發(fā)出通告，宣布已與買(mǎi)方簽訂協(xié)議，將旗下全資附屬公司證大置業(yè)作價(jià)95.7億元出售。這意味著(zhù)，證大持有近兩年的上海外灘“地王”最終易主。實(shí)際上，自2010年2月1日，上海證大以92.2億元人民幣拿下外灘8-1地塊后，外界質(zhì)疑聲音就從未斷過(guò)，證大的負債率也持續高企。最終選擇出售“地王”項目股權來(lái)償債并改善負債水平，不啻為明智之選。證大不是這個(gè)“冬天”唯一的斷腕者，在北京，兩家央企的一紙股權轉讓協(xié)議，讓貴為2010年北京單價(jià)“地王”的薊門(mén)橋地塊所有權易主，保利地產(chǎn)接手，出讓方為中國兵器集團下屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

　　有選擇降價(jià)銷(xiāo)售者。有數據統計分析，自2011年年初限購政策出臺后開(kāi)盤(pán)的“地王”項目中，“遠洋天著(zhù)”、“潤楓領(lǐng)尚”、“中海九號公館”等最新價(jià)較開(kāi)盤(pán)價(jià)均有所下降，其中“遠洋天著(zhù)”下降最為顯著(zhù)，降幅為27%。

　　當然，還有拖延時(shí)間的觀(guān)望者。與前兩者相比，更多的“地王”項目，還處于緩慢的開(kāi)發(fā)期中，甚至有的項目遲遲沒(méi)有開(kāi)工。此前有調查發(fā)現，在上海2009年出讓的8幅最貴宅地中，除了新江灣C6地塊等三個(gè)項目已上市外，其他五個(gè)“地王”地塊均未上市銷(xiāo)售，截至11月初，曾轟動(dòng)上海的“迪斯尼地王”當時(shí)甚至只蓋了兩層樓。而曾拍出當時(shí)單價(jià)最高的朝陽(yáng)區奧運村鄉住宅及居住公共服務(wù)設施用地，項目已逾期一年仍未開(kāi)工。

　　曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限、頭頂光環(huán)的“地王”們，上述選擇也許是迫于無(wú)奈。原本被給予厚望的項目，現在卻成了“燙手的山芋”。

　　“燙手”的原因，首先在于相關(guān)土地政策。據國土資源部《閑置土地處置辦法》規定：在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，可以無(wú)償收回土地使用權。時(shí)間過(guò)得很快，面對“政策之劍”，開(kāi)發(fā)商們不得不迅速作出抉擇。

　　資金壓力是“地王”們不得不面臨的又一道門(mén)檻。有人說(shuō)，房地產(chǎn)商們玩得就是“土地+資金”的游戲，一擲千金拿下“地王”項目，卻正好趕上最嚴厲的樓市調控，限購、限貸等措施，在精準打到樓市投機者的“七寸”同時(shí)，也讓樓市銷(xiāo)售陷入低迷，房地產(chǎn)商們的資金壓力凸顯出來(lái)。此前北京中原的一份統計顯示，從2009年至今，北京出讓的包含住宅類(lèi)地塊中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊合計有33塊，其中已經(jīng)進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節的合計有18個(gè)項目，這18個(gè)項目合計銷(xiāo)售額還不足土地出讓金的八成，其中有8個(gè)項目的銷(xiāo)售額還不足土地出讓金的一半。有專(zhuān)家表示，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有足夠的現金，一些高價(jià)“地王”也有可能被開(kāi)發(fā)商“割肉”虧損轉讓。

　　房?jì)r(jià)的持續下降，讓“地王”項目面臨定價(jià)難。為應對調控，順應房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇低價(jià)開(kāi)盤(pán)、快速銷(xiāo)售的策略，這給土地成本很高的“地王”項目很大壓力。如杭州寶龍地產(chǎn)曾以總價(jià)22億元攬得下沙高教園區三宗土地，有業(yè)內人士測算，該項目的最終成本價(jià)將在每平方米14000元～15000元左右，但目前該項目周邊的公寓開(kāi)盤(pán)價(jià)僅有每平方米12000多元，周邊不少樓盤(pán)價(jià)格跌至萬(wàn)元左右。當“面包”價(jià)格低于“面粉”價(jià)格時(shí)，開(kāi)發(fā)商們手中的“地王”項目就成了“雞肋”，對于資金實(shí)力差的中小開(kāi)發(fā)商，甚至有可能成為壓垮的“最后一根稻草”。

　　“播下的是龍種，收獲的卻是跳蚤”。面對今時(shí)之窘境，“地王”們首先該好好反思，當初頭腦發(fā)熱的舉動(dòng)，現在要付出沉重的代價(jià)，這一教訓不可謂不深刻。從當前發(fā)展看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“冬天”已經(jīng)來(lái)了，樓市調控不會(huì )松動(dòng)，限購政策仍將延續，此時(shí)寄希望于春天，可能為時(shí)尚早，考慮如何“過(guò)冬”，才是“地王”們的當務(wù)之急。