又是一年“金九銀十”。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)上半年的普遍低迷之后，開(kāi)發(fā)商似乎迎來(lái)翻身的機會(huì )。不過(guò)，在限購、限貸、限價(jià)以及房產(chǎn)稅等被稱(chēng)為“史上最嚴調控”下，許多業(yè)內人士和購房者疑惑，今年“金九銀十”是依舊火爆還是變成“鐵九銅十”？

　　“旺季”前的低迷

　　進(jìn)入9月，各地樓市依舊不溫不火，并沒(méi)見(jiàn)“火爆”前的熱潮。

　　中國指數研究院1日發(fā)布最新報告指出，上海、深圳等十大城市8月住宅平均價(jià)格為15773元／平方米，與7月相比略有下降，降幅為0.41%，為去年9月以來(lái)首次下降。

　　具體來(lái)看，十大城市中，重慶、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比下降，城市數比上月增加3個(gè)。而廣州、武漢、北京等3個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，漲幅皆在0.6%以?xún)取?SPAN lang=EN-US>

　　而8月同期全國100個(gè)城市住宅均價(jià)為8880元／平方米，與7月平均價(jià)格8874元／平方米基本持平。其中，56個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，44個(gè)城市環(huán)比下跌。與7月相比，價(jià)格環(huán)比下跌的城市增加11個(gè)。

　　房?jì)r(jià)下跌的城市在不斷增加。與此同時(shí)，許多城市銷(xiāo)量也不樂(lè )觀(guān)，庫存房數量直線(xiàn)上升。據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據統計，8月前四周，北京現房共成交619套，日均成交僅約22套，較7月日均成交42套大跌約47%♀存容量已攀升至37656套，接近歷史最高位。截至8月31日，上海新房庫存面積依舊高達880萬(wàn)平方米。同樣的情形在廣州、重慶、武漢等一線(xiàn)城市以及太原、長(cháng)沙、南寧等二、三線(xiàn)城市大量存在，這些現房將都堆到“金九銀十”去銷(xiāo)售。

　　另外，開(kāi)發(fā)商上半年拿地成本也同比下降。中國指數研究院研究顯示，1至6月，全國130個(gè)城市土地成交溢價(jià)率僅為17%，較去年同期減少14個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅類(lèi)用地溢價(jià)率為19%，較去年同期減少18個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海今年前8個(gè)月土地出讓金743.1億元，僅為去年全年的48.4%。北京前8個(gè)月土地出讓金671.95億元，為去年全年的40.9%。

　　嚴厲的調控和旺盛的剛需

　　往年的“金九銀十”，不僅是銷(xiāo)售的黃金(1905.30,28.40,1.51%)季節，也是漲價(jià)的黃金季節。伴隨房子的熱銷(xiāo)，房?jì)r(jià)也直線(xiàn)上升。根據國家統計局統計，2010年9月份全國各類(lèi)房屋價(jià)格均呈現出不同幅度的上漲，高檔住宅更是瘋狂上漲15.2%，這種漲勢延續到了今年上半年。

　　那么，今年的“金九銀十”又面臨著(zhù)怎樣的市場(chǎng)環(huán)境呢

　　首先，去年四季度以來(lái)，央行多次提高存款準備金率和存貸款基準利率。近日還下發(fā)通知，計劃將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準備金的繳存范圍。這意味著(zhù)銀行資金進(jìn)一步吃緊，繼而影響到房貸。武漢許多銀行的首套房貸利率也上浮了10%至20%。無(wú)論是從調控政策力度還是銀行自身信貸規模來(lái)看，今年下半年個(gè)人房貸業(yè)務(wù)都沒(méi)有松動(dòng)的跡象。這將對購房需求起到直接的抑制作用。

　　而政策的從緊又對市場(chǎng)預期產(chǎn)生較大影響。對購房者來(lái)說(shuō)，觀(guān)望氛圍日益濃厚。據搜房網(wǎng)調查，58.82%的網(wǎng)友表示對“金九銀十”是否買(mǎi)房舉棋不定，要視房?jì)r(jià)、優(yōu)惠折扣等情況再決定。對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金壓力將進(jìn)一步加大，銷(xiāo)售將受到影響。資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商會(huì )選擇降價(jià)或打折拋盤(pán)回籠資金，而資金相對寬裕的開(kāi)發(fā)商則會(huì )繼續觀(guān)望，甚至借機捂盤(pán)。

　　業(yè)內人士介紹，對樓市影響最大的莫過(guò)于限購和限貸。雖然目前投資性需求已大大減少。但是，剛性需求尤其是城市建設及城鎮化過(guò)程中所產(chǎn)生的需求并未受多大影響。從經(jīng)濟學(xué)角度來(lái)說(shuō)，影響樓市波動(dòng)的最關(guān)鍵因素——供需關(guān)系仍未根本改變。所以，無(wú)論是量還是價(jià)的方面，商品房銷(xiāo)售短期還不會(huì )出現大的震蕩。

　　如此看來(lái)，今年的“金九銀十”是否會(huì )出現仍然是個(gè)未知數。

　　“金九銀十”還是“銅九鐵十”

　　在這樣的市場(chǎng)背景下，越來(lái)越多的市場(chǎng)人士和購房者認為，開(kāi)發(fā)商唯有通過(guò)實(shí)實(shí)在在的價(jià)格松動(dòng)，才能撬動(dòng)銷(xiāo)售，否則“金九銀十”難以出現。搜房網(wǎng)在全國46個(gè)城市的調查顯示，41.8%的網(wǎng)友認為“金九銀十”會(huì )“量?jì)r(jià)齊跌”，23.5%的網(wǎng)友認為“房?jì)r(jià)會(huì )有所下跌，而銷(xiāo)量則上漲”，還有5.8%的網(wǎng)友表示“房?jì)r(jià)上漲，銷(xiāo)量下滑”。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部主任張大偉認為，今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)都不樂(lè )觀(guān)，大多是靠二、三線(xiàn)城市在支撐銷(xiāo)量?，F在二、三線(xiàn)城市開(kāi)始限購，表明了中央控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，將直接影響消費者心理，導致“金九銀十”的銷(xiāo)量下滑。

　　華中科技大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授汪小勤表示，隨著(zhù)樓市調控的深入，開(kāi)發(fā)貸款、購房貸款均收緊，整個(gè)樓市資金鏈呈現緊張趨勢。同時(shí)，“限購令”也使得不少改善需求被限制，加上現房樓市庫存量正在加大。因此，開(kāi)發(fā)商會(huì )迫于壓力，采取促銷(xiāo)手段，加速推盤(pán)，以?xún)r(jià)換量，成交量相對七八月份會(huì )有所增長(cháng)，但不會(huì )出現傳統意義上的“金九銀十”。

　　而湖北長(cháng)江建筑集團總經(jīng)理舒先德認為，“金九銀十”期間，許多城市房?jì)r(jià)將會(huì )有一個(gè)上漲的趨勢。他說(shuō)，受通貨膨脹等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)上半年土地成本、財務(wù)成本都有所上升，肯定會(huì )趁這個(gè)銷(xiāo)售旺季彌補回來(lái)。同時(shí)，他對調控政策也比較樂(lè )觀(guān)?！叭蚪?jīng)濟狀況將制約政府對房地產(chǎn)的調控。全球經(jīng)濟放緩將對出口和經(jīng)濟增長(cháng)產(chǎn)生不利影響，這或將迫使政府不得不放松房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮政策，以刺激投資和就業(yè)?！?SPAN lang=EN-US>

　　與舒先德一樣，中國房地產(chǎn)指數系統副總經(jīng)理姚銳認為，下半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)再出臺更嚴厲調控政策的可能性不大。開(kāi)發(fā)商在九十月份的推盤(pán)節奏會(huì )加快，成交量環(huán)比也會(huì )增加，但不會(huì )好于去年同期。對于即將出臺限購的二、三線(xiàn)城市，政策前期會(huì )出現短期的集中推盤(pán)、集中成交，一旦二、三線(xiàn)城市限購政策出臺，會(huì )對開(kāi)發(fā)商和購房者造成較大影響，“金九銀十”難現。