國內房地產(chǎn)調控政策效果有所顯現，樓市牛頭初被遏制，而以黑石集團為代表的外資卻開(kāi)始涌入國內房地產(chǎn)業(yè)。是抄底，還是投機？外資的流入會(huì )否干擾我國房地產(chǎn)調控新政？對此，業(yè)內眾說(shuō)紛紜。

日前有消息稱(chēng)，美國私募股權投資巨頭黑石集團（Blackstone）同香港大型地產(chǎn)商鷹君集團達成協(xié)議，黑石集團同意向香港鷹君提供資金支持以合作開(kāi)發(fā)鷹君2009年在大連所取得的土地，來(lái)建造豪華酒店和高檔公寓。

此舉也在鷹君發(fā)布的中期業(yè)績(jì)報告中得到間接驗證，鷹君表示，集團持有大連項目50%權益并擔任項目經(jīng)理，余下的50%權益由一獨立第三者持有。但未透露該獨立第三方的身份。大連項目總樓面面積約為28.6萬(wàn)平方米，挖土工程預計于今年三季度展開(kāi)。

由此，全球最大的私募投資公司“借道”進(jìn)入中國住宅市場(chǎng)。早在2008年10月，黑石集團便投資了首個(gè)中國房地產(chǎn)項目，以9.5億元的總代價(jià)獲得了上海長(cháng)壽商業(yè)廣場(chǎng)95%股權。

在當前國內房地產(chǎn)正經(jīng)歷著(zhù)史上最嚴厲宏觀(guān)調控政策的背景下，國內樓市量減價(jià)滯，房地產(chǎn)投資也顯現減緩勢頭。但此次黑石的投資并非個(gè)案，外資對于國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情卻近幾月來(lái)未見(jiàn)消減，還有增加趨勢。

據商務(wù)部統計，2010年1-7月，外商直接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及城鎮固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資累計總額為248億元，同比上漲10%，而前6個(gè)月的累計總額為203.92億元，同比上漲4%。前7個(gè)月利用外資進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及城鎮固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資累計總額為302億元，同比上漲近11%，其中，前6個(gè)月累計總額為249.88億元，同比上漲近3%。值得注意的是，自2009年5月起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的外資資金同比增幅一直是負數，而從今年6月起，外資資金的同比增幅開(kāi)始轉正，并呈現迅速增長(cháng)。僅6月份當月利用外資的資金額就達到80.91億元，超過(guò)了4、5月份的總和。

經(jīng)不完全統計，包括摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國際投資公司均以不同形式進(jìn)入國內房地產(chǎn)業(yè)。

業(yè)內人士分析認為，外資當前在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的頻繁活動(dòng)基于多方面原因。由于銀根收緊及房地產(chǎn)調控政策，國內不少房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，缺乏資金的房地產(chǎn)商將“橄欖枝”拋向手握大量資金的外資；另一方面，盡管正經(jīng)受著(zhù)房地產(chǎn)調控的“陣痛”，但從長(cháng)遠來(lái)看，中國房地產(chǎn)業(yè)前景依然良好，而房地產(chǎn)業(yè)是典型的暴利行業(yè)，外資的逐利本性使得國內房地產(chǎn)業(yè)對于外資充滿(mǎn)誘惑，當前的房地產(chǎn)調控也提供了所謂的“抄底”契機，能夠以較低的成本獲得投資機會(huì )。

與此同時(shí)，人民幣升值預期也被認為對外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了積極影響。齊魯證券指出，匯率升值初期，大量外幣會(huì )選擇轉換為人民幣從而享受人民幣升值帶來(lái)的益處，外匯占款的增加無(wú)疑間接擴大了貨幣供應量，將直接提高房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度；同時(shí)，房地產(chǎn)本身的金融屬性使得房地產(chǎn)成為外幣轉換成人民幣后的主要投資品種。

國內開(kāi)發(fā)商借道海外融資

國內開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)發(fā)行股權投資基金和債券的形式，吸引外資進(jìn)入樓市。

金地集團今年4月份與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團合作發(fā)起房地產(chǎn)基金，首期募集簽約金額約1億美元；6月下旬，中國海外子公司中國海外興業(yè)也聯(lián)手HarmonyChina房地產(chǎn)基金共同投資西安、青島、沈陽(yáng)的三個(gè)項目，并將西安項目30%股權、青島項目30%股權和沈陽(yáng)項目31.85%股權出售給基金公司，總價(jià)12億港元。

除了通過(guò)股權基金的形式吸引外資外，一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)發(fā)債也籌集了大量資金。8月4日，碧桂園發(fā)布公告稱(chēng)，將針對海外市場(chǎng)發(fā)行4億美元的五年期優(yōu)先票據。事實(shí)上，早在今年4月，碧桂園就已針對海外市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)一次5.5億美元的融資計劃。

統計顯示，金地集團、龍湖地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等相繼推出海外融資計劃。僅在地產(chǎn)新政發(fā)布的4月份，國內就有恒大地產(chǎn)、碧桂園等7家房企宣布在香港發(fā)行優(yōu)先票據。

然而大批房企的海外融資代價(jià)十分高昂。以發(fā)行海外債券為例，從發(fā)債的利率看，雅居樂(lè )債券利率區間定在8.875%-9%；碧桂園的債券利率為11.25%；恒大地產(chǎn)為13%；佳兆業(yè)則高達13.5%。顯然，發(fā)行高息債券雖然籌得了資金，但是高額的利息支付比率也相應吞噬了企業(yè)的部分利潤，并且加大了債務(wù)的成本和風(fēng)險。

監管存在薄弱環(huán)節

今年4月，國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步做好利用外資工作的若干意見(jiàn)》發(fā)布，規定《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》中總投資（包括增資）3億美元以下的鼓勵類(lèi)、允許類(lèi)項目，除《政府核準的投資項目目錄》規定需由國務(wù)院有關(guān)部門(mén)核準之外，由地方政府有關(guān)部門(mén)核準。商務(wù)部也于6月份發(fā)布《關(guān)于下放外商投資審批權限有關(guān)問(wèn)題的通知》，再次對該審批權下放進(jìn)一步說(shuō)明。

該意見(jiàn)發(fā)布之時(shí)，便有學(xué)者提出質(zhì)疑，認為將會(huì )助推熱錢(qián)流入。也有地產(chǎn)業(yè)內人士認為，當前土地收入是各地方政府收入的主要來(lái)源，不少地方政府也把推高房?jì)r(jià)作為謀求GDP增長(cháng)的工具，因此，審批權的下放，在一定程度上便利了外資涌入房地產(chǎn)。

一位人士指出，外資對于國內房地產(chǎn)行業(yè)的大舉進(jìn)入，使得國內產(chǎn)業(yè)結構及發(fā)展模式扭曲的態(tài)勢進(jìn)一步惡化，同時(shí)也會(huì )造成國內居民財富分配越來(lái)越不公，一些外資存在著(zhù)投機成分，對于國內房地產(chǎn)價(jià)格的推高作用顯而易見(jiàn)。

目前國內對外資投資房地產(chǎn)的政策性規定并不多。2006年，建設部、商務(wù)部等部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》，規范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)準入，提高了部分外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金在投資總額中的比重；也對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結匯等方面的行為進(jìn)行規范。

《意見(jiàn)》還明確了各相關(guān)部門(mén)和地方人民政府的監管責任，要求加強對外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和引導，并提出了完善外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)監測分析工作機制的要求。

經(jīng)濟學(xué)家陳湛勻認為，四年前出臺對房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入規范和管理辦法，現在看來(lái)很有必要，比如外國人想投資中國房地產(chǎn)，必須設立外資企業(yè)，注冊資本不得低于投資總額的50%，這樣可以控制市場(chǎng)風(fēng)險，具有合理性。

但有業(yè)內人士認為，目前國內進(jìn)行的房地產(chǎn)調控，通過(guò)銀行、資本市場(chǎng)收緊閘門(mén)的方式，壓縮國內開(kāi)發(fā)商資金，以逼迫其加快推盤(pán)變現，增加市場(chǎng)供應，從而達到遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的目的。但是外資資金來(lái)源于外國，基本不受我國對房地產(chǎn)商融資調控的影響，而目前歐美不少?lài)邑泿耪呷匀皇謱捤?，因此外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)領(lǐng)域，一旦形成趨勢，將在一定程度上對沖我國房地產(chǎn)調控的效果。然而，除了已有的一些政策外，在這次房地產(chǎn)調控中，并未出臺專(zhuān)門(mén)針對外資投資房地產(chǎn)的相應政策。因此，業(yè)內人士建議，政府應密切監視外資的舉動(dòng)，必要時(shí)出臺相應調控措施。

不過(guò)，也有不同意見(jiàn)認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資更多屬于市場(chǎng)行為，無(wú)論是外資也好，內資也罷，政策不應過(guò)多加以干涉。