房?jì)r(jià)必將恢復上漲
發(fā)布時(shí)間：2010-05-19
對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控，最早可以追溯到1992年鄧小平南巡講話(huà)之后。當時(shí)?？?、北海、惠州等地房地產(chǎn)過(guò)熱，中央和國務(wù)院1993年果斷出臺了《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀(guān)調控的意見(jiàn)》，從緊縮銀根、收回炒作土地等方面嚴格整頓國內房地產(chǎn)秩序，迅速摧毀了這些地區的房地產(chǎn)泡沫。
2003年則是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至為關(guān)鍵的一年。國務(wù)院于2003年8月將房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進(jìn)消費，擴大內需，拉動(dòng)投資增長(cháng)，保持國民經(jīng)濟持續快速健康發(fā)展”，首次明確房地產(chǎn)“已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。
2009年初房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于冰凍期。1月，四大國有銀行宣布，只要在
可是誰(shuí)也沒(méi)想到，房地產(chǎn)復蘇的步伐能夠如此之快，到了年底政策又轉向為打壓瘋漲的房?jì)r(jià)了。
2010年1月，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，二次房貸首付款比例不得低于40%。4月，國務(wù)院出臺以新“國十條”為核心的房地產(chǎn)調控政策，打壓高房?jì)r(jià)。
歷史經(jīng)過(guò)一個(gè)輪回，又回到了原來(lái)的起點(diǎn)。房地產(chǎn)調控政策就像一場(chǎng)輪回，本輪調控同之前的調控在本質(zhì)上沒(méi)有區別，僅僅是調控力度上有點(diǎn)差異。本輪政策調整之后，房?jì)r(jià)上漲仍是必然的趨勢，這是由以下幾點(diǎn)所決定的：
第一，史上最快速的城市化進(jìn)程。中國用了30年的時(shí)間解決了2億農民的進(jìn)城問(wèn)題，但還需解決4億農民的進(jìn)城問(wèn)題。如果以同樣的速度將需要60年的時(shí)間，必須以成倍增長(cháng)的速度才有可能在未來(lái)的20～30年實(shí)現城市化率達到65%～70%的水平。中國現有存量住宅約145億平方米，至少還要建設240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實(shí)現這一目標，而長(cháng)期的供給嚴重滯后，尚無(wú)法滿(mǎn)足這個(gè)城市化率的需求。
第二，人口結構導致家庭分裂，數量不斷增加。中國的城市家庭新增戶(hù)數從2000年的約700多萬(wàn)戶(hù)上升到2008年的約1100多萬(wàn)戶(hù)。而每年市場(chǎng)化竣工的住房大約只有500多萬(wàn)套，僅能滿(mǎn)足不到一半新增家庭的需求。
第三，人多地少的中國必然導致土地稀缺、價(jià)格上漲。中國現有城市建成區的面積約3.84萬(wàn)平方公里，僅占國土總面積的0.4%，而農村宅基地的面積約16.8萬(wàn)平方公里，占國土總面積的1.75%。但是由于中國土地政策的限制，例如18億畝耕地的紅線(xiàn)，無(wú)法讓農村土地進(jìn)入市場(chǎng)流轉，這直接限制了住宅用地的供應。因此長(cháng)期來(lái)看土地價(jià)格必漲。
第四，收入的大幅增加必然會(huì )導致房?jì)r(jià)的上漲。讓我們來(lái)看一段20多年前的報紙評論：北京最近提供兩萬(wàn)多平方米的住房，每平米1600～1900元。若買(mǎi)兩居室，少說(shuō)也要6萬(wàn)元。一名大學(xué)生從參加工作起就日日節衣縮食，每月存款50元已是極限，100年才能買(mǎi)上兩居室?！保ㄕ匀嗣袢請?st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="20" Month="2" Year="1989">1989年2月20日第2版）。這番話(huà)是不是感覺(jué)很熟悉？沒(méi)錯，每年都有無(wú)數文章以這個(gè)邏輯來(lái)反駁高房?jì)r(jià)。
由此可見(jiàn)，政府出臺的每一項房地產(chǎn)打壓措施，都僅僅是主升浪之中的次級調整而已，這次政策的效果同之前政策的效果，不會(huì )有本質(zhì)上的不同。