2009年是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)波瀾壯闊的一年。從年初的蕭條，到3、4月份的“小陽(yáng)春”，再到8、9月的量?jì)r(jià)齊漲和“十一”之后的爆發(fā)式“沖量”，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng )造出驚人的奇跡，絕對水平和增速均創(chuàng )歷史新高：2009年1—11月，全國商品房銷(xiāo)售面積75203萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)53.0%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)54.4%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(cháng)39.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(cháng)39.1%。商品房銷(xiāo)售額35987億元，同比增長(cháng)86.8%。其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)91.5%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(cháng)58.4%和60.4%。

　　與房屋成交量急劇放大相伴隨的，是房?jì)r(jià)的快速上漲。從國家統計局公布的數據看，2009年1—11月，全國的平均房?jì)r(jià)累計上漲接近15%，不少城市平均房?jì)r(jià)累計上漲超過(guò)25%，深圳和北京的新房成交均價(jià)分別累計上漲83%和54%。而根據筆者的實(shí)際考察，北京很多樓盤(pán)的價(jià)格11月份環(huán)比漲幅在10%以上，有些樓盤(pán)價(jià)格的年漲幅超過(guò)100%，最高達150%。

　　于是，高房?jì)r(jià)便成了被口誅筆伐的人民公敵，凡是預言房?jì)r(jià)一定要跌的言論，就會(huì )占領(lǐng)道德制高點(diǎn)，贏(yíng)得叫好聲;于是，在南方就有市長(cháng)說(shuō)買(mǎi)不起房了，在京城也有部長(cháng)說(shuō)買(mǎi)不起房了;于是，社會(huì )科學(xué)院出報告了，“85%的人買(mǎi)不起房”的科學(xué)論斷被研究出來(lái)了——高官尚且買(mǎi)不起，遑論普通民眾;于是，便有學(xué)者聯(lián)名上書(shū)建言二次房改，為民請命要求政府為2/3的老百姓提供廉價(jià)的福利房了;于是，某位因不知疲倦地預言房?jì)r(jià)狂跌而名聲大噪的專(zhuān)家，在另幾位同樣不知疲倦地預言房?jì)r(jià)暴跌的明星學(xué)者的助威聲中，如同開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)樓盤(pán)一般地在北京某大廈扯起場(chǎng)子簽名售書(shū)，又一次勇敢地“向高房?jì)r(jià)宣戰”——盡管所謂的“高房?jì)r(jià)”也許只是堂吉訶德眼中的那架風(fēng)車(chē)，但我們還是不得不佩服這位學(xué)者的睿智，因為有戰果為證：如同商人贏(yíng)得“市場(chǎng)”一般，這位學(xué)者又一次贏(yíng)得了“民意”，書(shū)也確實(shí)售出不少。

　　在洶涌的民意浪潮中，政府頻頻出手了：2009年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定，個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年;2009年12月14日，中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求;2009年12月17日，國家五部委通知，開(kāi)發(fā)商拿地首付款不低于50%;2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“國十一條”)，緊接著(zhù)二套房首付比例不得低于40%，央行決定存款準備金率上調0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　隨著(zhù)一系列調控政策的密集出臺，原本火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)如同近期突遇寒流的天氣，“千里冰封，萬(wàn)里雪飄”，瞬間就陷入了嚴冬，從南到北一線(xiàn)城市成交量急劇萎縮，“長(cháng)城內外，惟余莽莽;大河上下，頓失滔滔”。元旦假期3日，深圳一手房?jì)H成交288套，上海一手房?jì)H成交168套，北京商品住宅期房成交量環(huán)比驟降6成，二手房?jì)H成交30套。

　　對于最新一輪的樓市調控，媒體一致盛贊為“重拳出擊”，專(zhuān)家傾情論證其“果斷及時(shí)”，仿佛高房?jì)r(jià)立馬就會(huì )應聲而落。當然，也有“房?jì)r(jià)將在此輪調控中再次上漲”的逆耳之音，但據說(shuō)那都是些黑了良心的開(kāi)發(fā)商及其代言人的謬論。

　　我們痛恨高房?jì)r(jià)，但痛恨和詛咒并不能解決問(wèn)題。房子的價(jià)格越來(lái)越高，顯然不是因為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的良心整體性的越來(lái)越“黑”;這正如家電的價(jià)格越來(lái)越低，絕不是因為家電生產(chǎn)商的良心整體性的越來(lái)越“紅”。只有弄清病因，才能對癥下藥。

　　房?jì)r(jià)問(wèn)題說(shuō)復雜就復雜，說(shuō)簡(jiǎn)單其實(shí)也很簡(jiǎn)單，無(wú)非是一個(gè)供求問(wèn)題。經(jīng)濟學(xué)常識告訴我們：商品的價(jià)格是由商品的供求關(guān)系決定的，供應少需求多，價(jià)格就上漲;供應多需求少，價(jià)格就下跌——當今中國，房子也具有商品的屬性，所以有“商品房”之稱(chēng)——因此，只要弄清了房子這種商品真實(shí)的供求狀況，就能透過(guò)表象看清真相，就能準確地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。

　　歷史證明，城市是人類(lèi)文明的結晶和載體，城市化是人類(lèi)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的必然規律。中國改革開(kāi)放30年的重大成就，就是讓2億多地地道道的種莊稼的農民離開(kāi)了鄉村，走進(jìn)了工廠(chǎng)和工地。盡管在稱(chēng)謂上還留著(zhù)“農民”的痕跡，叫做“農民工”，并且定期游走于城市與鄉村之間，但本質(zhì)上他們已經(jīng)是地地道道的產(chǎn)業(yè)工人了。讓這2億多甚至更多的“農民工”，結束候鳥(niǎo)式的遷徙，安居于城市，變成地地道道的“市民”，這不僅是推動(dòng)中國經(jīng)濟社會(huì )持續發(fā)展的引擎，更是中國政府及全體中國人民必須擔當的歷史使命。

　　隨著(zhù)城市化的不斷推進(jìn)，2億多已經(jīng)進(jìn)城的“農民工”，以及目前尚未進(jìn)城但今后一定會(huì )進(jìn)城的更多的“農民工”，不僅需要就業(yè)崗位，也需要居住空間;此外，每年將近千萬(wàn)的高校畢業(yè)生，也大都需要在城市就業(yè)、安居;還有，2億多個(gè)既有的城市家庭的居住條件也需要逐漸改善。然而，中國城鎮住房竣工量每年僅有6到8億平方米，其中商品房不到500萬(wàn)套，非商品房約為300萬(wàn)套，合計不超過(guò)800萬(wàn)套。與龐大的需求量相比，區區幾百萬(wàn)套的年供應量，豈止是杯水車(chē)薪。

　　在一個(gè)正常的市場(chǎng)環(huán)境中，絕大多數時(shí)候都是商品過(guò)剩，而不是短缺。如果發(fā)生了短缺，就一定是某些因素妨礙了供應。房地產(chǎn)的供應要素不外乎：土地、原材料、資金、開(kāi)發(fā)商及建筑商。當今中國，資金充裕，建材產(chǎn)能普遍過(guò)剩，更不缺開(kāi)發(fā)商及建筑商，唯一缺少的就是土地。中國本來(lái)就是一個(gè)人多地少的國家，再加上18億畝農地紅線(xiàn)的約束，城市的建設用地一直就是難以解決的問(wèn)題。拆遷之痛由因此而生，“地王”不斷因此而生。

　　供應遠遠小于需求，因土地因素的制約而又無(wú)法迅速有效地擴大供給，這就是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)的供求狀況，這就決定了中國的房子不僅當前是稀缺商品，在今后相當長(cháng)一段時(shí)期依然是稀缺商品。這段時(shí)期少則10年，多則20年，截止于中國的城市化進(jìn)程基本完成之日。在這個(gè)時(shí)期內，只要土地因素的制約不解決，房屋供不應求的格局就不會(huì )改變，房?jì)r(jià)上漲的趨勢也不會(huì )改變。

　　在供求嚴重失衡而又無(wú)法迅速有效地擴大供給的前提下，為了緩解社會(huì )矛盾，維護社會(huì )和諧，抑制需求、延緩需求就成為政府迫不得已的選擇。所以，2003年以來(lái)所有針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，不管是“國六條”還是“國八條”，其基本內容都是抑制需求、延緩需求，甚至是打擊需求。然而，客觀(guān)存在的需求并沒(méi)有因為受到抑制和打擊而煙消云散，反而如同彈簧，受到的壓力越大，反彈的力度越強。所以，每一輪調控之后，都會(huì )迎來(lái)房屋銷(xiāo)量和價(jià)格的暴漲。幾輪調控之后，北京南四環(huán)的房?jì)r(jià)每平方米就從4000多元漲到了20000多元。

　　新頒布的“國十一條”，基本都是強調繼續執行過(guò)去已經(jīng)發(fā)布、后來(lái)沒(méi)有嚴格執行、到目前為止依然沒(méi)有說(shuō)過(guò)廢止的有關(guān)規定。抑制需求、延緩需求，依然是重要內容，即使對合法的投資需求也要抑制，甚至合理的改善型需求也要推延。這表明在決策者的眼里，供求失衡是何等的嚴重。當然，最新一輪樓市調控政策也的確具有新意，那就是增添了加快供給、促進(jìn)供給的內容，比如“加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設”，“加快推進(jìn)保障性安居工程建設”，“增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開(kāi)發(fā)利用效率”，“加大對捂盤(pán)惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規行為的查處力度”等。我們可以真切地感受到中央希望房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展得更為穩健的良苦用心，以及選擇調控手段時(shí)的小心翼翼。

　　供求關(guān)系決定了房?jì)r(jià)的長(cháng)期趨勢，政策調控會(huì )導致房?jì)r(jià)的短期波動(dòng)。隨著(zhù)新的調控政策的落實(shí)，日趨嚴重的供求矛盾應該得到緩解。2010年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)必將是平穩前行的市場(chǎng)，既不會(huì )暴漲，也不會(huì )暴跌。當然，房屋成交量和房?jì)r(jià)也許會(huì )階段性停滯，甚至有所回落——只要是市場(chǎng)，就總會(huì )有起伏震蕩，如同自然界的花謝花開(kāi)，潮漲潮落，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然也不例外。

　　潮漲沖浪固然快意，但那需要高超的本領(lǐng)。潮落拾貝卻很簡(jiǎn)單。