當前中國房地產(chǎn)的9個(gè)疑問(wèn)句
發(fā)布時(shí)間：2010-03-10
在今年的全國兩會(huì )上，房?jì)r(jià)成為許多全國人大代表和全國政協(xié)委員關(guān)注的焦點(diǎn)。大家各抒己見(jiàn)，圍繞房?jì)r(jià)是否過(guò)高、是否應該開(kāi)征物業(yè)稅等話(huà)題，激烈爭論。
樓市泡沫到底有沒(méi)有？
2010年，房?jì)r(jià)的走勢牽動(dòng)著(zhù)每個(gè)人的心。全國兩會(huì )召開(kāi)伊始，有調查顯示，在全國政協(xié)的各項提案之中，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的提案幾乎占據了半壁江山。在查看這些提案時(shí)，記者發(fā)現了一個(gè)有趣的現象，各種提案讓人眼花繚亂，有些還互相“打架”。
全國政協(xié)委員、廣州星河灣地產(chǎn)董事長(cháng)黃文仔表示：“我不認為在現在的房地產(chǎn)市場(chǎng)上有多大的泡沫，泡沫不破就不叫泡沫。說(shuō)有泡沫說(shuō)了這么多年，到現在也沒(méi)有破。”
全國政協(xié)委員、百步亭集團董事局主席茅永紅表示：“房?jì)r(jià)不能打壓下去，而且也打壓不下去，應該科學(xué)地控制它。”他認為老百姓的住房觀(guān)點(diǎn)應改變，“現在很多人買(mǎi)不起房，就埋怨政府和開(kāi)發(fā)商，這是不對的”。
盡管存在著(zhù)不同聲音，絕大多數代表和委員還是認為當前房?jì)r(jià)上漲過(guò)快。比如全國人大財經(jīng)委副主任委員尹中卿，全國政協(xié)委員、江蘇省社科院院長(cháng)宋林飛就不約而同地指出，樓市出現泡沫已是不爭的事實(shí)。
全國政協(xié)委員鞏漢林說(shuō)：“房?jì)r(jià)太高了，普通百姓根本買(mǎi)不起。”“國際上房地產(chǎn)業(yè)的利潤率一般在５％左右，而我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率在30％以上，完全是暴利行業(yè)。”劉明華委員說(shuō)。
在今年的全國兩會(huì )上，一些代表、委員表示，樓市就像一塊臭豆腐，雖然名聲不好聽(tīng)，但是一些地方政府對它還是十分依賴(lài)的。不少代表、委員建議，政府要在調控樓市上下工夫，有效降低過(guò)高的房?jì)r(jià)，盡心盡力為群眾提供保障性住房。
每個(gè)人都該擁有一套房子嗎？
全國政協(xié)委員、國家統計局原局長(cháng)李德水認為，解決房地產(chǎn)問(wèn)題首先要澄清一個(gè)概念，政府提出的“住有所居”，并不是指每個(gè)人都應擁有房屋的所有權。他以美國為例說(shuō)：1974年8月，在美國公布《住宅與社區發(fā)展法案》之際，擁有房產(chǎn)所有權的美國人只有63.3％；2008年金融危機爆發(fā)前夕，這一比例僅為68％。
“這4.7個(gè)百分點(diǎn)的提高，使美國付出了非常慘重的代價(jià)”。李德水對肇始于美國房地產(chǎn)業(yè)的次貸危機記憶猶新。他說(shuō)，中國的人均GDP才是美國的十四分之一，怎么能“居者有其屋”呢？實(shí)現這一目標為時(shí)尚早。
全國政協(xié)委員、上海市社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘認為，住房問(wèn)題理應民生優(yōu)先，大部分人買(mǎi)不起房的現象是不正常的。他表示：“擁有住房是人活著(zhù)的必要條件。”
張泓銘說(shuō)，政府管理國家的初衷是為全體人民謀福利，提供住房保障是解決民生問(wèn)題的主要途徑。政府不應以財力不足為由被動(dòng)應對這一重大問(wèn)題，政府應將一定的資源無(wú)償用于解決民眾住房問(wèn)題。
2009年房?jì)r(jià)上漲1.5%可信嗎？
全國人大財經(jīng)委副主任委員尹中卿表示，該數字不斷引發(fā)質(zhì)疑，老百姓感覺(jué)房?jì)r(jià)上漲幅度要遠遠大于這個(gè)數字。全國政協(xié)委員、國家統計局原局長(cháng)李德水說(shuō)：“統計局不會(huì )，也沒(méi)有必要隱瞞情況，少報數字。”李德水說(shuō)，首先，這個(gè)數字是2009年全年的平均數。2009年1月~4月，房?jì)r(jià)是下降的；5月之后開(kāi)始上漲，并不斷加速。但平均下來(lái)，2009年全年的房?jì)r(jià)漲幅并不大。
全國政協(xié)委員、民進(jìn)中央常委、清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任蔡繼明表示：“1.5%這個(gè)數字是不符合客觀(guān)實(shí)際的，它會(huì )誤導老百姓，讓老百姓認為今天的房?jì)r(jià)還不高。這是一個(gè)錯誤的信號。”
全國政協(xié)委員郭松海表示：“這個(gè)數字與現實(shí)有差距，與老百姓的切身感受相反，缺乏可信度。”全國政協(xié)委員王超斌表示：“（同比上漲1.5%）絕不可能，全世界人民都不會(huì )相信。”
房地產(chǎn)信貸的比重大不大？
全國政協(xié)委員、建設銀行信用卡中心總經(jīng)理趙宇梓在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，主要地區房地產(chǎn)貸款在貸款總額中的占比已經(jīng)超過(guò)國際警戒線(xiàn)。“大概超過(guò)25%。”趙宇梓說(shuō)。一般來(lái)說(shuō)，警戒線(xiàn)是20%，30%意味著(zhù)情況非常嚴重。他建議對房地產(chǎn)貸款在全部信貸中的比重進(jìn)行控制。
全國政協(xié)委員、上海銀監局局長(cháng)閻慶民表示，今年將嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款。閻慶民指出，在個(gè)人房貸方面，對第二套房的貸款已經(jīng)收緊，并將嚴格執行。
任志強表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢(qián)，銀行收緊房貸反而會(huì )推高房?jì)r(jià)。同時(shí)，他鼓勵民營(yíng)企業(yè)要“傍大款”，聯(lián)手國企做大做強。
銀監會(huì )主席劉明康日前在列席政協(xié)分組討論會(huì )時(shí)表示，我國信貸資金流入股市、樓市的情況并不嚴重，不會(huì )對信貸進(jìn)行特別限制，但是在放貸過(guò)程中會(huì )強調審慎性、針對性、靈活性。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房抵押貸款，銀行是會(huì )繼續支持的。
大力建設經(jīng)適房還是廉租房？
全國政協(xié)委員、大連萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林認為，現在政府加大住房保障力度，應該建更多的廉租房，而非經(jīng)濟適用房。
王健林說(shuō)，經(jīng)濟適用房現在成了一種稀缺資源，當分配資源的權力在少數人手上時(shí)，怎么會(huì )不滋生腐敗呢？如果相關(guān)制度不改革，去年部分地方出現的經(jīng)適房抽簽造假現象仍會(huì )出現。
他建議，盡量少建經(jīng)濟適用房，多建政府擁有產(chǎn)權的廉租房。另外，政府應采取貨幣補償手段補貼居民，這有助于減少與經(jīng)適房相關(guān)的腐敗行為。
全國政協(xié)委員、吉林正業(yè)集團有限公司董事長(cháng)韓真發(fā)說(shuō)，完全依靠商品房解決住房問(wèn)題不現實(shí)。“年輕人買(mǎi)不起，公積金要積攢很多年，租房又貴，所以應采取經(jīng)適房與公租房并存的辦法”。
李德水的觀(guān)點(diǎn)是，當前公租房的資源還是太少，建議為低保人員提供廉租房，為不符合低保標準的“夾心層”提供公租房。他舉例說(shuō)，香港50％的居民住在公租房?jì)?，新加坡的大部分居民也是如此?/SPAN>
樓市泡沫是怎么吹起來(lái)的？
按國際上通用的標準，房?jì)r(jià)是家庭年收入的6倍比較合理。而在中國的一些一線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)已是家庭年收入的20多倍。
高房?jì)r(jià)引來(lái)不少責難，人們難免要尋找高房?jì)r(jià)背后的推手，于是地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、炒房者、銀行成了問(wèn)責的對象。的確，這四者是客觀(guān)上推高房?jì)r(jià)的重要因素。城市土地稀缺，地方政府每年限量拿出土地，以拍賣(mài)方式出讓土地使用權。地價(jià)越拍越高，房?jì)r(jià)自然越來(lái)越高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追求利潤，如果不推高房?jì)r(jià)，利潤從何而來(lái)？炒房者靠差價(jià)獲利，當然盼望房?jì)r(jià)越來(lái)越高。銀行也希望房?jì)r(jià)越來(lái)越高，房?jì)r(jià)漲，貸出去的款才更安全。
不過(guò)，很多人往往忽視了任何市場(chǎng)交易都是供給與有效需求博弈的結果，而有效需求的背后離不開(kāi)資金的支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)也一樣。
目前，中國房?jì)r(jià)飛速上竄，說(shuō)明了資金相對過(guò)剩，閑散資金大量涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2009年，房地產(chǎn)業(yè)雖然沒(méi)有被列入十大產(chǎn)業(yè)振興規劃，但其復蘇速度卻遠遠快于被列入規劃的行業(yè)。目前絕大部分城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)遠遠超過(guò)2007年時(shí)的水平，“地王”頻頻出現，投機性購房所占的比例越來(lái)越大，很多真正有住房需求的人卻買(mǎi)不起房。
各地房?jì)r(jià)虛高有多少？
“上一輪海南房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)候，我正好在海南工作，目睹了樓市從瘋漲到泡沫破滅的全過(guò)程，觸目驚心！”全國人大代表樊蕓說(shuō)。對于今年春節前后海南房?jì)r(jià)的新一輪上漲，她表示擔憂(yōu)。樊蕓說(shuō)：“我們不能在同一個(gè)地方再次跌倒，這一輪的房?jì)r(jià)上漲有很多非理性的因素在其中。”
尹中卿表示：“近年來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的扭曲現象主要表現為住房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快。許多一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)按現行匯率計算，已經(jīng)可以與發(fā)達國家的房?jì)r(jià)比肩，而我國城市居民的平均收入只是發(fā)達國家的10%左右。”
2009年初，北京東四環(huán)的金都心語(yǔ)精裝修小戶(hù)型賣(mài)8800元/平方米，到2009年12月該項目二手房的市場(chǎng)參考價(jià)格已經(jīng)變成17690元/平方米；北四環(huán)的遠洋·萬(wàn)和城2009年初賣(mài)2萬(wàn)元/平方米，如今已經(jīng)賣(mài)到3.8萬(wàn)元/平方米。
高房?jì)r(jià)不僅局限在北京。中國指數研究院的《2009年房地產(chǎn)運行報告》顯示，2009年11月，在全國20個(gè)重點(diǎn)城市中，12個(gè)城市的商品住宅成交均價(jià)超過(guò)歷史最高水平，8個(gè)城市接近歷史最高水平。
物業(yè)稅該不該開(kāi)征？
對于是否應該開(kāi)征物業(yè)稅這一問(wèn)題，張泓銘表示，應該下決心試征物業(yè)稅。他強調：“開(kāi)征物業(yè)稅有助于平均財富，抑制兩極分化，從而把部分因房?jì)r(jià)暴漲帶來(lái)的財富適當收歸國有。同時(shí)，物業(yè)稅有助于減少房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)給國家財政造成的影響，減少地方財政對土地的依賴(lài)。此外，物業(yè)稅有助于抑制過(guò)度投資，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。”
王健林則認為征收物業(yè)稅的設想不太現實(shí)。“有學(xué)者提出只要一開(kāi)征物業(yè)稅，房?jì)r(jià)就會(huì )降下來(lái)，這完全不現實(shí)”。在他看來(lái)，物業(yè)稅的開(kāi)征非常復雜，并不能立竿見(jiàn)影壓低房?jì)r(jià)。房屋價(jià)格由市場(chǎng)決定，買(mǎi)的人多就會(huì )漲。征稅并不能抑制購房需求，房?jì)r(jià)依然居高不下。
王健林說(shuō)，走出房地產(chǎn)困局的根本出路還是增加供給，“供求關(guān)系決定價(jià)格，這是真理”。
全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng)郭松海對開(kāi)征物業(yè)稅持支持態(tài)度。他表示，目前房地產(chǎn)交易環(huán)節的稅費負擔偏重，而保有環(huán)節的稅費負擔偏輕。
作為房地產(chǎn)研究方面的專(zhuān)家，郭松海認為，應通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅來(lái)迫使炒房者減少對房地產(chǎn)資源的占有，進(jìn)而達到調節房?jì)r(jià)的目的。他建議，開(kāi)征保有稅，要先易后難。要借鑒法國、韓國的經(jīng)驗，先開(kāi)征房屋閑置稅，對空置房屋征稅，然后逐步開(kāi)征物業(yè)稅。
會(huì )外熱議到何時(shí)？
日前，知名地產(chǎn)評論員牛刀叫板地產(chǎn)大佬任志強，稱(chēng)如果今年全國70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)5%，他就再也不談房?jì)r(jià)；倘若房?jì)r(jià)漲幅不足5%，則請任志強從此閉嘴。不管這場(chǎng)賭局結果如何，房?jì)r(jià)問(wèn)題篤定在很長(cháng)的一段時(shí)期內都是大家關(guān)注的熱點(diǎn)。
人民網(wǎng)的一項調查顯示，85%的網(wǎng)民望政府加大對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控力度。
國家發(fā)改委新聞發(fā)言人李樸民在與網(wǎng)民交流時(shí)表示，今年為了遏制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，中央出臺了一系列措施。國家發(fā)改委將會(huì )同有關(guān)部門(mén)，確保這些措施的落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
李樸民稱(chēng)，去年房?jì)r(jià)上漲的速度確實(shí)比較快，超出了大家的意料。今年為了遏制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，中央出臺了一系列措施。今年初中央發(fā)出了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，進(jìn)一步加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
2010年政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)的論述
國務(wù)院總理溫家寶３月５日在十一屆全國人大三次會(huì )議上作政府工作報告，其中關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的指導思想為：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭，滿(mǎn)足人民群眾的基本住房需求。
一是繼續大規模實(shí)施保障性安居工程。中央財政擬安排保障性住房專(zhuān)項補助資金632億元，比上年增加81億元。建設保障性住房300萬(wàn)套，各類(lèi)棚戶(hù)區改造住房280萬(wàn)套。擴大農村危房改造試點(diǎn)范圍。各級政府要切實(shí)負起責任，嚴格執行年度建設計劃，確保土地、資金和優(yōu)惠政策落實(shí)到位。
二是繼續支持居民自住性住房消費。增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應，加快普通商品房項目審批和建設進(jìn)度。規范發(fā)展二手房市場(chǎng)，倡導住房租賃消費。盤(pán)活住房租賃市場(chǎng)。
三是抑制投機性購房。加大差別化信貸、稅收政策執行力度。完善商品房預售制度。
四是大力整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲。加大對圈地不建、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)等違法違規行為的查處力度。