最近一段時(shí)間,房地產(chǎn)市場(chǎng)頻遭調控政策的“洗禮”,房?jì)r(jià)話(huà)題也時(shí)時(shí)牽動(dòng)著(zhù)民心。被認為可以平抑高房?jì)r(jià)的重要措施———物業(yè)稅,在兩會(huì )期間再度成為市場(chǎng)關(guān)注和期待的重點(diǎn)。多位接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的委員也都提到了物業(yè)稅這一熱門(mén)話(huà)題。他們表示,物業(yè)稅的開(kāi)征有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,相關(guān)政策應盡早出臺。對物業(yè)稅的開(kāi)征方式,他們也提出了各自的建議。

“物業(yè)稅對打擊高房?jì)r(jià)是一個(gè)非常有力的舉措,政府應該盡快推出。”全國政協(xié)委員、北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授李慶云在接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)表示,物業(yè)稅的開(kāi)征會(huì )增加投機、投資購房者的持有成本,進(jìn)而遏制這部分購房需求。此外,物業(yè)稅開(kāi)征初期的心理意義可能更大于實(shí)際意義,消費者對房?jì)r(jià)的預期會(huì )發(fā)生變化。

“建議加快開(kāi)征物業(yè)稅的研究和征前準備工作。”全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng)郭松海在接受采訪(fǎng)時(shí)也表示,開(kāi)征物業(yè)稅,可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒賣(mài)行為,對房地產(chǎn)虛高價(jià)格進(jìn)行調節,對社會(huì )弱勢群體的住房稅費予以減免優(yōu)惠,這有利于縮小社會(huì )貧富差距,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展。

全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康透露,他今年提交的提案主要內容就是關(guān)于開(kāi)征物業(yè)稅的必要性和可行性。他認為,房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展需要物業(yè)稅,財政體制的健全、完善和落實(shí)也需要物業(yè)稅。

2003年10月黨的十六屆三中全會(huì )曾明確提出:“實(shí)行城鎮建設稅費改革,條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅,相應取消有關(guān)收費。”然而,時(shí)經(jīng)六年多,物業(yè)稅仍處于空轉試驗階段,開(kāi)征物業(yè)稅仍面臨著(zhù)諸多難點(diǎn)。

郭松海分析說(shuō),第一個(gè)難點(diǎn)是確定物業(yè)稅繳納人,目前全國缺少完整房屋產(chǎn)權管理系統和地籍信息系統,設計、征收物業(yè)稅需要有準確、完整和清晰的產(chǎn)權資料作基礎,這是先決條件。其次是土地出讓金是否并入物業(yè)稅,將土地出讓金并入物業(yè)稅征收面臨實(shí)踐難題。此外,征收物業(yè)稅對現有房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和供求、地方政府收入、企業(yè)利益和購房者利益等方面影響重大,面臨來(lái)自現有財稅體制、經(jīng)驗不足、工作量大和市場(chǎng)沖擊可能過(guò)大等問(wèn)題的制約。

“首先要建立全國大中城市統一的房產(chǎn)權屬檔案體系,為開(kāi)征物業(yè)稅提供可靠依據。”郭松海建議說(shuō)。

對土地出讓金是否并入物業(yè)稅這一問(wèn)題,郭松海建議改革土地批租制為土地年租制。建立與物業(yè)稅相適應的土地出讓制度,取消土地出讓金,改為按年均勻征收。鑒于在土地“招拍掛”批租制下,土地出讓金已包含了未來(lái)40至70年的物業(yè)稅,為實(shí)現稅賦公平,即物業(yè)稅開(kāi)征前支付過(guò)土地出讓金的業(yè)主可不繳物業(yè)稅或進(jìn)行稅款抵扣;只有土地出讓金抵扣完畢后才繳納物業(yè)稅,物業(yè)稅開(kāi)征后土地出讓金納入物業(yè)稅中按年征收。

此外,實(shí)行差別性的稅收政策。在物業(yè)稅的設置中,應充分發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)消費環(huán)節和保有環(huán)節的調控作用,實(shí)行差別性的稅收政策,區分消費性需求和投資性需求;在消費環(huán)節,對第一套普通住宅,屬于自用的,適用零稅率。對第二套住宅可按面積征稅,對過(guò)多投資性購房征收較高稅額。物業(yè)稅按房地產(chǎn)評估價(jià)值作為計稅依據,以客觀(guān)地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的負擔水平。

他進(jìn)一步指出,開(kāi)征保有稅,要先易后難,要借鑒法國、韓國的經(jīng)驗,先開(kāi)征房屋閑置稅,如首先對商品住宅空置率高居全國首位的北京,在五環(huán)內的空置房屋試點(diǎn)征收,然后再逐步開(kāi)展物業(yè)稅的征收。

李慶云也提出三點(diǎn)建議:一是物業(yè)稅的征收要體現住房的民生屬性和政府住房的保障性;二是建議采取簡(jiǎn)單易行、大致公平的評估方法,降低評估成本;三是可以將土地出讓金收歸國稅,再通過(guò)財政轉移支付的方式返還給地方政府,這部分錢(qián)再用來(lái)建立保障性住房發(fā)展基金等。

“物業(yè)稅的推出時(shí)機已經(jīng)到了,但是更重要的是要研究一個(gè)機制,讓業(yè)主和地方政府形成一個(gè)良性互動(dòng),讓地方政府提供更好的公共服務(wù),促進(jìn)地方公共服務(wù)的改革。”全國政協(xié)委員、清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院金融系主任李稻葵在接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。