9月29日，央行、銀保監會(huì )開(kāi)座談會(huì )，強調“堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的同時(shí)，也提到“維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益”。

國慶剛過(guò)，又有新的房企“暴雷”，可能確實(shí)還有一些房企在走向“暴雷”的路上，疲于自救。而真正有核心競爭力的企業(yè)，在從容適應新游戲規則的同時(shí)，正抓住戰略機遇悄然布局新的行業(yè)周期。

進(jìn)入下半年，綠地持續加快降負債、去杠桿步伐，不斷取得顯著(zhù)成效。9月24日，綠地控股以自有資金按期足額完成本息總計約5.8億美元境外美元債券兌付打款；綠地有息負債總額近一個(gè)季度再降約300億元。最終的數據尚待上市公司三季報正式披露，但以綠地降負債的最新進(jìn)展，不少業(yè)內人士估算，綠地的有息負債總額已降至約2500億元，較高點(diǎn)時(shí)已下降約1400億元，第二條紅線(xiàn)凈負債率大概率已在三季度達標轉綠。

其實(shí)，綠地的總負債是“看起來(lái)很多”。在總負債中有息負債占比、有息負債結構、負債產(chǎn)業(yè)來(lái)源、債務(wù)周期等多個(gè)層面的結構特點(diǎn)，正是綠地實(shí)現超預期快速降負債的巨大優(yōu)勢。據綠地半年報數據，綠地總負債中的最大部分實(shí)際為合同負債4339億元（主要為房地產(chǎn)業(yè)預銷(xiāo)售金額，代表未來(lái)業(yè)績(jì)確定性 ），占比達35%，有息負債占總負債比例僅約20%；有息負債中銀行貸款超過(guò)75%，有息負債中來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的僅約6成，長(cháng)短債比例亦不斷優(yōu)化。

綠地降負債取得超預期成效，也正逐步改善其在投資端的表現。第三方機構最新披露的前9月房企新增貨值數據顯示，在各地新一批集中供地流拍頻現、不少房企無(wú)力拿地的時(shí)候，綠地悄然在9月單月新增超過(guò)110億元貨值。最新榜單數據顯示，作為未來(lái)發(fā)展潛力重要指標的房企土儲權益總貨值，綠地高居榜首。

種種跡象表明，綠地正在下一盤(pán)大棋?！敖地搨?、穩增長(cháng)、調結構、提質(zhì)量”12字，正是綠地深刻理解中國經(jīng)濟結構性變革的中長(cháng)期趨勢，深刻理解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯的歷史性變化，采取的核心戰略。如今，即將完成蛻變的全新綠地，已悄然浮出水面。

“三年三步走”降負債戰略持續超預期兌現

國際評級機構標準普爾曾先后多次上調綠地集團的評級展望，并在報告中著(zhù)重指出“綠地降杠桿的速度超出預期”。自2020年8月央行和住建部聯(lián)合部署實(shí)施以“三條紅線(xiàn)”為核心的房地產(chǎn)金融審慎管理制度以來(lái)，綠地全面加大了降負債去杠桿的力度，制定了“三年三步走”去杠桿計劃，以未來(lái)三年每年年中為時(shí)間節點(diǎn)，主要圍繞現金短債比、凈負債率、剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率三大指標設置階段性目標，三年全面“達標”。

綠地內部圍繞多項核心措施，有計劃、分步驟、多管齊下主動(dòng)降負債、去杠桿，包括：一是主動(dòng)壓減有息負債規模，優(yōu)化資產(chǎn)負債結構。二是聚焦成長(cháng)性地區，優(yōu)化土地儲備結構，提高土地投資質(zhì)量。三是根據市場(chǎng)情況以銷(xiāo)定產(chǎn)，靈活調整生產(chǎn)供應節奏。四是加快資金回籠，實(shí)施審慎穩健的現金流管理。五是加快已售項目建設和交付結轉。六是積極充實(shí)企業(yè)資本金，提升資本實(shí)力。

隨后，綠地降負債的每一步，持續超預期。

2020年12月，綠地以自有資金約89億元，按期足額完成2015年公司債券（第一期）2020年本息兌付；有息負債降200億元。

2021年1月，綠地以自有資金約81億元，按期足額完成2016年公司債券（第一期）2021年本息兌付；有息負債較高點(diǎn)累計降450億元。

2021年2月，綠地以自有資金按期完成本息總計約4.72億美元境外美元債券本息兌付；加大債券回購注銷(xiāo)力度，回購債券約6000多萬(wàn)美元。

2021年2月底，綠地在穩健應對春節前后付款高峰的同時(shí)，順利實(shí)現現金短債比超過(guò)1，一條紅線(xiàn)提前轉綠達標，比原計劃整整提前了一個(gè)多季度；有息負債較高點(diǎn)累計下降超過(guò)500億元。

2021年3月底，有息負債較高點(diǎn)累計下降超過(guò)845億元；凈負債率較高點(diǎn)累計下降52個(gè)百分點(diǎn)。

2021年6月底，有息負債較高點(diǎn)累計下降超過(guò)1013億元；凈負債率較高點(diǎn)累計下降68個(gè)百分點(diǎn)。

本月底公司的三季報，則更令人期待。

“看起來(lái)很多”的債務(wù)真相：多重結構優(yōu)勢

和其他幾家規模龍頭房企一樣，綠地總資產(chǎn)規模遠超萬(wàn)億，名義上的總負債也超過(guò)了萬(wàn)億，“看起來(lái)很多”，但這只是表象。越來(lái)越多房企出現債務(wù)實(shí)質(zhì)性違約，而綠地不斷刷新著(zhù)降負債速度。除了給力的綜合措施外，一直被忽視的是，綠地債務(wù)的多重結構特點(diǎn)，是其超預期降負債的巨大優(yōu)勢。

第一層結構：根據2021年中報數據，綠地總資產(chǎn)1.4萬(wàn)億，總負債1.2萬(wàn)億?！翱雌饋?lái)很多”的總負債主要包含合同負債、有息負債以及其他各類(lèi)應付款項等。其中，合同負債4339億元（主要為房地產(chǎn)業(yè)預銷(xiāo)售金額，代表未來(lái)業(yè)績(jì)確定性），占比達35%；有息負債總額2869億元，占比僅23%，且呈持續較快下降趨勢，整體平均融資成本約5.6%，保持低位。

第二層結構：有息負債總額中，銀行貸款超過(guò)75%，債券低于20%，信托等非標融資不足5%。

第三層結構：有息負債來(lái)源的產(chǎn)業(yè)結構，則是綠地的又一層優(yōu)勢。綠地的有息負債中，來(lái)自央行重點(diǎn)監管的房地產(chǎn)業(yè)負債僅2058億元，占比僅約70%，占總負債不到17%；其余來(lái)自受?chē)曳€增長(cháng)等政策鼓勵支持的基建產(chǎn)業(yè)及消費產(chǎn)業(yè)的債務(wù)金額為798億元，占有息負債約28%。

第四層結構：綠地中報還顯示，負債的時(shí)間結構也在快速優(yōu)化。其中，短期借款271億元，較年初再降15%，一年內到期的非流動(dòng)負債387億元，較年初再降48%。

業(yè)內人士預計，三季度末，綠地負債在絕對值大幅下降的同時(shí)，上述多重結構優(yōu)勢也會(huì )更加明顯。

一個(gè)公開(kāi)的秘密是，綠地有息負債的絕大部分是銀行貸款，而與主流金融機構長(cháng)期的良好合作，一直是綠地穩健發(fā)展的“殺手锏”。就在今年內，僅已公開(kāi)的信息顯示，在綠地集團董事長(cháng)、總裁張玉良親自帶領(lǐng)下，綠地與國內各大主流銀行金融機構的高層互動(dòng)，鞏固全面戰略合作的同時(shí)，持續拓展新的發(fā)展領(lǐng)域，如5月初，綠地與建設銀行簽訂戰略協(xié)議，在長(cháng)租公寓經(jīng)營(yíng)、存量物業(yè)合作、房源改造升級、項目拓展、金融賦能等方面深入合作。

近日，針對市場(chǎng)謠言，綠地方面向投資人聲明，所有貸款均正常還本、付息，無(wú)任何一筆逾期支付。

“低成本土儲大戶(hù)”的潛力：?jiǎn)卧滦略鲐浿翟倨瓢賰|

綠地降負債、去杠桿取得超預期成效，也正在逐步改善其在投資端的表現。第三方機構最新披露的前9月房企新增貨值數據顯示，綠地在9月悄然單月新增超過(guò)110億元貨值。第三方機構最新披露的房企總土儲貨值排行榜顯示，綠地以21817億元位列第4，權益總貨值19636億元位列第1。

權益總貨值未來(lái)發(fā)展潛力高居榜首，綠地的土儲成本，更令同行眼紅。近幾年，綠地每年的新增貨值和樓面價(jià)是這樣的：2020年新增總貨值約3330億元，平均樓面價(jià)3175元/平方米；2019年新增總貨值近4500億元，平均樓面價(jià)2439元/平方米；2018年新增總貨值約4541億元，平均樓面價(jià)1890元/平方米；2017年新增總貨值超過(guò)3000億元，平均樓面價(jià)約2500元/平方米……

強化成本優(yōu)勢的同時(shí)，綠地的土儲結構也不斷優(yōu)化。一二線(xiàn)核心城市項目占比提高，近年新增土儲住宅面積比重普遍超過(guò)70%，超50%的項目貨值集中于一二線(xiàn)城市。新獲取“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)協(xié)同項目比重業(yè)內遙遙領(lǐng)先，如2020年占比超過(guò)80%，2021年上半年占比約60%。

“多元新綠地”降負債背后：搶占高質(zhì)量發(fā)展先機

以綠地掌舵人張玉良對于國家導向、行業(yè)趨勢等層面的深刻理解、精準把握為代表，綠地在企業(yè)戰略層面的領(lǐng)先，一直是其顯眼的行業(yè)標簽。

外界對綠地成功多元化的戰略多有研究，而綠地官方給出了精辟的總結：綠地順應我國經(jīng)濟社會(huì )結構性變革的趨勢，大力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，調整產(chǎn)業(yè)結構，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉型升級?？偟乃悸肥牵涸陟柟谭康禺a(chǎn)等原有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的基礎上，積極向產(chǎn)業(yè)鏈上下游及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、協(xié)同產(chǎn)業(yè)延伸，開(kāi)展“有限多元”經(jīng)營(yíng)，打造“生態(tài)圈”協(xié)同發(fā)展的商業(yè)模式，更好服務(wù)我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展。經(jīng)過(guò)近幾年的產(chǎn)業(yè)結構調整，目前綠地已基本形成了“以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，消費、金融等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”的綜合經(jīng)營(yíng)格局，為持續成長(cháng)打下了基礎。

可以看到，在房地產(chǎn)業(yè)之外，綠地的多元產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，基建產(chǎn)業(yè)更是已成為另一核心主業(yè)。綠地基建產(chǎn)業(yè)搶抓機遇，業(yè)績(jì)保持了快速增長(cháng)，產(chǎn)業(yè)能級與核心競爭力進(jìn)一步提升，成為綠地業(yè)績(jì)重要增長(cháng)極，躋身全球第一梯隊。上半年基建產(chǎn)業(yè)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1574億元，同比大幅增長(cháng)74%。在最新發(fā)布的2021年度ENR“全球承包商250強”權威榜單中，綠地大基建集團首次入圍并排名第9位，是基建產(chǎn)業(yè)近五年業(yè)務(wù)規模從400億元躍升至4000億元以上實(shí)現十倍增長(cháng)、發(fā)展質(zhì)量穩步提升的集中體現和充分肯定。此外，綠地金融、消費等綜合產(chǎn)業(yè)也持續推進(jìn)創(chuàng )新轉型，進(jìn)一步打響市場(chǎng)品牌，提升發(fā)展能級，均呈現快速發(fā)展的態(tài)勢。

種種跡象表明， “三年三步走”降負債戰略持續超預期兌現，僅是綠地的一面。另一面，則是綠地再度發(fā)揮戰略?xún)?yōu)勢，悄然推進(jìn)新周期高質(zhì)量發(fā)展步伐，展開(kāi)新一輪布局。

對于行業(yè)發(fā)展的新階段，張玉良曾率先強調“轉變發(fā)展方式，向管理要紅利”，在他的字典里，不管是此前的多輪宏觀(guān)調控，還是當前的“三條紅線(xiàn)”，發(fā)展始終是核心。

如何看待當前的發(fā)展環(huán)境，張玉良是這樣表示的：外部環(huán)境雖然錯綜復雜，但有利的條件也不少。比如，我國仍然處于深度城鎮化進(jìn)程當中，房地產(chǎn)市場(chǎng)總量仍然保持了較大規模，在分化的市場(chǎng)中，一些地區的市場(chǎng)空間仍然較大；基礎設施建設仍然是補短板、促投資、穩增長(cháng)的重要抓手，市場(chǎng)空間仍然較大；綠地已形成了相對多元的產(chǎn)業(yè)布局，綜合性和平衡性較強，回旋余地較大，產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應明顯。

如何應對新環(huán)境、新周期，綠地正逐步推動(dòng)的戰略是：堅持高質(zhì)量發(fā)展理念，適應新環(huán)境，努力練內功，實(shí)現穩增長(cháng)，確保實(shí)現穩中加固、穩中向好、穩中提質(zhì)的整體發(fā)展局面。適應新環(huán)境。深刻理解中國經(jīng)濟結構性變革的中長(cháng)期趨勢，深刻理解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯的歷史性變化，真正做到“把握新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構建新發(fā)展格局”。努力練內功。一方面，積極轉變發(fā)展方式，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展從依靠行業(yè)高速擴張紅利，轉變到依靠創(chuàng )新產(chǎn)品供給、打造精良品質(zhì)、提升服務(wù)水平上來(lái)，全方位提升企業(yè)發(fā)展的質(zhì)量和效益。另一方面，與行業(yè)變革趨勢相適應，優(yōu)化精簡(jiǎn)組織架構和團隊結構，不斷提升內在動(dòng)力、活力和競爭力。實(shí)現穩增長(cháng)。切實(shí)把“降負債、穩增長(cháng)、調結構、提質(zhì)量”等各項工作落實(shí)落細，確保在降負債的同時(shí)，企業(yè)主要經(jīng)濟指標實(shí)現平穩增長(cháng)，并為中長(cháng)期的發(fā)展奠定更加堅實(shí)穩固的基礎。

綠地正以第二條紅線(xiàn)再度提前轉綠的從容，展開(kāi)新的戰略布局。而這個(gè)行業(yè)未來(lái)競爭的新格局，也在悄然上演。