新一輪城市更新行動(dòng)不斷推進(jìn)。6月2日，上海宣布率先成立全國最大城市更新基金；6月18日，重慶發(fā)布《重慶市城市更新管理辦法》；6月10日，北京發(fā)布關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導意見(jiàn)……《經(jīng)濟參考報》記者注意到，近日多地城市更新行動(dòng)計劃密集浮現，同時(shí)，基礎設施更新、老舊小區改造等一攬子城市更新重大項目提速開(kāi)工。面對巨大的投資空間，各級財政資金、金融機構融資資金、社會(huì )資本等多元化投融資機制正加速形成。

“十四五”規劃綱要指出，加快轉變城市發(fā)展方式，統籌城市規劃建設管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結構優(yōu)化和品質(zhì)提升。這也是“城市更新”一詞首次出現在國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展五年規劃里，并上升到國家戰略層面。2021年政府工作報告提出“發(fā)展壯大城市群和都市圈，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮化建設，實(shí)施城市更新行動(dòng)”。

何為城市更新？城市更新主要包括完善城市空間結構、實(shí)施城市生態(tài)修復和功能完善工程、加強居住社區建設、推進(jìn)新型城市基礎設施建設、增強城市防洪排澇能力、推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮化建設。業(yè)內指出，實(shí)施城市更新行動(dòng)，謀劃推進(jìn)一系列城市建設領(lǐng)域民生工程和發(fā)展工程，有利于充分釋放我國發(fā)展的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。

“城市更新通過(guò)優(yōu)化調整城市空間形態(tài)，完善城市功能，提高城市的承載能力，提升居民生活質(zhì)量水平，是推進(jìn)以人為本的新型城鎮化高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。隨著(zhù)我國城鎮化發(fā)展從規模擴張期進(jìn)入品質(zhì)提升轉型期，城市更新也將成為惠民生、擴內需的重要手段?！惫獯笞C券董事總經(jīng)理首席宏觀(guān)經(jīng)濟學(xué)家高瑞東對《經(jīng)濟參考報》記者表示。

“實(shí)施城市更新有利于推動(dòng)城市中新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的發(fā)展，激發(fā)城市新的經(jīng)濟活力。同時(shí)進(jìn)一步挖掘投資潛力，形成較大的投資規模?！敝袊y行研究院研究員范若瀅對《經(jīng)濟參考報》記者表示。

根據全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )城市更新分會(huì )調研和估算，城市更新過(guò)程中將撬動(dòng)十萬(wàn)億級的內需空間。

新一輪城市更新行動(dòng)正提速落地?！吨貞c市城市更新管理辦法》指出，城市更新主要內容包括完善生活功能、補齊公共設施短板，完善產(chǎn)業(yè)功能、打造就業(yè)創(chuàng )新載體，完善生態(tài)功能、保護修復綠地綠廊綠道，完善人文功能、積淀文化元素魅力，完善安全功能、增強防災減災能力。

北京實(shí)施城市更新行動(dòng)指導意見(jiàn)明確城市更新行動(dòng)包括老舊小區改造、危舊樓房改建、老舊廠(chǎng)房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區平房（院落）更新等。近日，與之配套的《關(guān)于老舊小區更新改造工作的意見(jiàn)》等四個(gè)實(shí)施細則已正式印發(fā)。

此外，遼寧方面表示，將出臺城市更新先導區建設實(shí)施意見(jiàn)和城市更新先導區項目建設方案。日前，遼寧還發(fā)布了9項城市更新地方標準。

在各地城市更新計劃相繼浮現的同時(shí)，與之相關(guān)的一攬子重大項目建設也將提速開(kāi)工。

據了解，福州市圍繞居住、交通、水環(huán)境等全面展開(kāi)城市更新品質(zhì)提升工作，在梳理出的921個(gè)項目當中，目前已開(kāi)工項目達753個(gè)，開(kāi)工率超過(guò)80%。

2021年株洲市城市更新行動(dòng)計劃顯示，在基礎設施更新方面，力爭全年開(kāi)工131個(gè)市政基礎設施項目，竣工157個(gè)基礎設施升級項目。作為城市更新的重要任務(wù)，今年遼寧省計劃改造的1000個(gè)老舊小區將于6月底前全部開(kāi)工，年底前完成基礎改造工程。

海量的投資項目，錢(qián)從哪里來(lái)？中國城市建設研究院規劃設計院院長(cháng)楊濤對《經(jīng)濟參考報》記者表示，長(cháng)期來(lái)看，應探索政府引導、社會(huì )資本參與、居民及其他利益相關(guān)方自主更新等可持續、多元化的方式。要加強機制創(chuàng )新，用好開(kāi)發(fā)權轉移、容積率異地補償等方式，解決社會(huì )資本無(wú)法就地平衡問(wèn)題。鼓勵社會(huì )資本參與后期運營(yíng)。鼓勵居民出資，參與微更新，深入研究居民自主更新的動(dòng)力來(lái)源與補償機制。

地方上也在探索。6月2日，上海宣布率先成立全國最大城市更新基金，落地規模達800億元，定向投資舊區改造和城市更新。另外，北京鼓勵市場(chǎng)主體投入資金參與城市更新，鼓勵不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權人自籌資金用于更新改造，鼓勵金融機構創(chuàng )新金融產(chǎn)品支持城市更新。重慶鼓勵積極利用國家政策性金融和市場(chǎng)金融對城市更新的支持政策籌集資金，探索信貸金融新產(chǎn)品，探索設立城市更新專(zhuān)項基金，合理引導居民出資參與更新改造。

范若瀅表示，在實(shí)施城市更新行動(dòng)中，關(guān)鍵需要解決資金等配套問(wèn)題。除發(fā)揮政府作用外，要靈活調動(dòng)多方資金參與。一是鼓勵商業(yè)金融機構創(chuàng )新金融產(chǎn)品，通過(guò)債權、股權、資產(chǎn)支持計劃等方式解決項目資金壓力較大問(wèn)題；二是提高民間資本參與積極性，破除信貸、招投標等方面的隱性壁壘；三是充分發(fā)揮資本市場(chǎng)、基建REITs等多種渠道的融資功能。

高瑞東指出，城市更新主要涉及城市中老舊存量物業(yè)，同時(shí)包含大量公益性項目，經(jīng)營(yíng)回報率較低。為了實(shí)現項目的可持續性，建設初期應充分考慮并挖掘項目經(jīng)營(yíng)性收益，以項目的經(jīng)營(yíng)收入平衡改造投入。他舉例稱(chēng)，安徽在改造2600個(gè)老舊小區時(shí)，探索賦予小區特許經(jīng)營(yíng)權等激勵措施，吸引社會(huì )資本積極參與。

值得注意的是，業(yè)內還指出，隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展，城市空間布局與居民生活方式不斷變化，城市更新應該是漸進(jìn)式的、小規模的。

“城市更新是我國城鄉發(fā)展由增量發(fā)展向存量提質(zhì)轉變的必然過(guò)程，也是不斷滿(mǎn)足人民群眾日益增長(cháng)的美好生活需要的重大舉措。要避免大規模改造導致容積率過(guò)高、城市風(fēng)貌不協(xié)調問(wèn)題，延續城市文脈，保護好歷史文化遺產(chǎn)?！睏顫f(shuō)。

高瑞東表示，小規模的更新方式，能夠在改造過(guò)程中靈活使用資金，探索提升居民生活水平與實(shí)現經(jīng)營(yíng)效益的有效結合方式，實(shí)現城市更新項目的可持續性發(fā)展。