●住房庫存總量仍然偏高，且空間錯配問(wèn)題依然突出。一、二線(xiàn)城市庫存少、投資增加率低，銷(xiāo)售火爆，住房在當前及未來(lái)仍然短缺;三、四線(xiàn)及以下城市庫存大，銷(xiāo)售增長(cháng)緩慢，且房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工依然強勁，去庫存效果不明顯。當前及未來(lái)庫存壓力主要體現在非重點(diǎn)城市當中。

●本輪樓市過(guò)熱主要集中于一線(xiàn)城市與部分二線(xiàn)城市等熱點(diǎn)城市，無(wú)論是熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險的積累程度，均已超過(guò)2009-2010時(shí)期，值得各界高度警惕。但是，全國樓市總體風(fēng)險仍然處在可控的范圍。

●本次調控在治本性政策與制度方面存在一定的不足：第一，炒房經(jīng)濟激勵機制沒(méi)有改變;第二，政府內部調控機制有待健全;第三，土地政策不夠給力;第四，金融清查沒(méi)有開(kāi)展;第五，相應的財稅調控政策沒(méi)有出臺;第六，限購政策作用有限。

●展望2017年，總體上，樓市將延續新一輪短期調整，但有不確定性。時(shí)間上，調整將持續一年左右。預計全國銷(xiāo)售價(jià)格增幅將逐步回落，個(gè)別時(shí)間段也有可能出現價(jià)格回落。

2016年中國樓市經(jīng)歷了由驚心動(dòng)魄、跌宕起伏到轉危為安的過(guò)程。2015年年中以來(lái)，在相對寬松的政策背景下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入上升的周期，尤其是2016年初之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現井噴式爆發(fā)，由一線(xiàn)向周邊及二線(xiàn)城市波浪式擴散回暖，雖在4月份之后呈現回落調整的跡象，但是自7月尤其是8月份以來(lái)形勢迅猛逆轉，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現過(guò)熱，面臨著(zhù)區域進(jìn)一步擴散和熱點(diǎn)地區瘋狂和失控的風(fēng)險。隨著(zhù)一線(xiàn)城市從嚴調控的推進(jìn)，以及9、10月份熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房地產(chǎn)調控的集中收緊，樓市初現降溫跡象。2016年樓市經(jīng)歷了整體上升、局部過(guò)熱和調整出現的過(guò)程。具體表現：

熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)增幅

從大幅增長(cháng)到環(huán)比回落

2016年，熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)增幅經(jīng)歷了從大幅增長(cháng)到環(huán)比回落的過(guò)程。2016年2-9月，全國商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格分別為7394、7400、7449、7418、7322、7337、7362、7373元/每平米，同比分別增長(cháng)14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.30%、11.50%、11.51%、12.66%，漲幅皆超過(guò)了2014全年(1.28%)和2015全年(9.11%)水平，其中3月份增幅為最高值，幾乎為2015年全年同比增速的兩倍。尤其是熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)更是暴漲驚人，可以用“瘋狂攀高、迅猛飆升”來(lái)形容，4月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅更是達到33.9%，創(chuàng )造了歷史新高，盡管4月至9月份間漲幅略有收窄，但仍然保持同比增速在29%以上的高位運行。

進(jìn)入10月份以后，受政府調控措施的影響，房?jì)r(jià)增幅環(huán)比下落。10月、11月連續兩月，百城住宅均價(jià)環(huán)比上漲幅度均較上月回落，特別是熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比下降明顯。

投資投機需求

由迅速爆發(fā)蔓延到沉寂離場(chǎng)

本輪樓市局部熱潮總體與一、二線(xiàn)以及部分三線(xiàn)城市異地購房比例高、投資投機需求爆發(fā)密切相關(guān)。住房需求是驅動(dòng)樓市發(fā)展的最主要動(dòng)力，包括消費性需求(自住性、改善型)、投資性需求、投機性需求的釋放或短期疊加會(huì )對住房市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。一般而言，與居民收入、人口結構有關(guān)的消費性住房需求，以及基于資產(chǎn)保值的合理投資性需求通常會(huì )保持相對平穩增長(cháng)和釋放，而以套利、炒作為主的投資投機性住房需求具有短期內迅速涌入樓市的特點(diǎn)，催高樓市虛火。從住房銷(xiāo)量呈現的需求變動(dòng)來(lái)看，本輪樓市局部瘋漲中住房投機成分占比較高，投機需求火旺。2016以來(lái)，全國商品住房銷(xiāo)售面積呈現了一波井噴式的波動(dòng)增長(cháng)過(guò)程，1-4月份的同比增長(cháng)率一度達到38.3%，創(chuàng )造了2015年初以來(lái)的峰值。1-9月份，全國商品房銷(xiāo)售面積9.31億平方米，同比增長(cháng)27.14%，比2015年全年高出了20.27個(gè)百分點(diǎn)。但進(jìn)入10月份后，受樓市調控措施的影響，投資投機需求瞬間沉寂離場(chǎng)，熱點(diǎn)城市住房成交量呈現環(huán)比下行態(tài)勢，部分城市降幅較大。

開(kāi)發(fā)投資增幅

由快升到緩落再略有反彈

全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速扭轉持續俯沖式下滑后，于2016年初有了明顯的回升。2016年1-9月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7.46萬(wàn)億元，同比名義增長(cháng)5.76%，比2015年全年提高4.77個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資4.99萬(wàn)億元，增長(cháng)5.11%，比2015年全年提高4.73個(gè)百分點(diǎn)，總體呈現快速上升到緩慢回落再略有反彈的過(guò)程。進(jìn)入10月份以后，政府加強了樓市調控，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續保持平穩增長(cháng)態(tài)勢。

全國住宅開(kāi)發(fā)投資在總體回暖調整過(guò)程中，不同類(lèi)型城市間存在一定的差異。2015年10月至2016年9月間，40個(gè)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)投資同比增速保持溫和上行，累計值同比增幅最高為6.2%，最低為2.1%，而非重點(diǎn)城市的同比增速在-1.43%和7.43%的區間調整運行，重點(diǎn)城市住宅開(kāi)發(fā)投資累計量的全國占比保持在50%以上。

住房供求空間錯配

持續加劇

盡管從總量上看住房銷(xiāo)量大幅增長(cháng)，名義庫存不斷下降，去庫存取得了一些成效。但是，住房庫存總量仍然偏高，且空間錯配問(wèn)題依然突出，表現為一、二線(xiàn)城市庫存少、投資增加率低，銷(xiāo)售火爆，住房在當前及未來(lái)仍然短缺;三、四線(xiàn)及以下城市庫存大，銷(xiāo)售增長(cháng)緩慢，且房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工依然強勁，去庫存效果不明顯。

從庫存來(lái)看，熱點(diǎn)城市庫存減少，三四線(xiàn)樓市庫存壓力仍大。據中國指數研究院統計，截止到2016年8月底，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市的商品住宅待售面積均不足1000萬(wàn)平方米，且均呈現下降趨勢。從去化周期來(lái)看，一線(xiàn)城市整體庫存去化周期縮短，其中北京、上海、廣州庫存去化周期均不足10個(gè)月。2016年以來(lái)，以樓市四小龍——南京、蘇州、合肥、廈門(mén)為首的二線(xiàn)重點(diǎn)城市庫存顯著(zhù)下降，甚至出現告急。與此不同的是，一些二線(xiàn)城市及三四線(xiàn)城市仍面臨較大的去庫存壓力。從期房庫存來(lái)看，2016年，以三四線(xiàn)及以下城市為主的全國非重點(diǎn)城市在期房待售面積、期房過(guò)剩庫存都要遠超過(guò)全國40個(gè)重點(diǎn)城市。當前及未來(lái)庫存壓力主要體現在非重點(diǎn)城市當中。

從潛在供給來(lái)看，聯(lián)系到非重點(diǎn)城市的住宅開(kāi)發(fā)投資增速快于重點(diǎn)城市，使得住房在重點(diǎn)城市與非重點(diǎn)城市的空間錯配進(jìn)一步加劇。從反映開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的先行指標以及作為未來(lái)潛在供給的住宅新開(kāi)工面積來(lái)看，非重點(diǎn)城市的新開(kāi)工累計值占全國的比重較大，過(guò)去一年間始終維持在60%以上，當經(jīng)過(guò)一定的施工周期轉化為未來(lái)的住房有效供給后，空間錯配必將進(jìn)一步加劇。

熱點(diǎn)城市樓市

由恐慌瘋狂恢復理性和冷靜

在經(jīng)濟下行壓力仍然較大的宏觀(guān)背景下，面對起初的樓市局部過(guò)熱形勢，政府沒(méi)有及時(shí)發(fā)聲，使得市場(chǎng)預期中央會(huì )為了保增長(cháng)而放任房?jì)r(jià)上漲，從而引起市場(chǎng)恐慌，“搶房潮”大有繼續蔓延之勢。2016年年初以來(lái)隨著(zhù)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)庫存量的不斷減少，部分城市從去庫存轉為抑制購房，在這種情況下，庫存的告急、政策的收緊，使熱點(diǎn)城市樓市完全陷入市場(chǎng)恐慌，最終導致房?jì)r(jià)爆發(fā)式上漲?？只判浴皳尫砍薄辈粩嘤楷F，在預期改變和恐慌心理驅動(dòng)下，一些城市某些地段的樓盤(pán)呈現出“去年低價(jià)無(wú)人問(wèn)，今年價(jià)高爭先搶”的怪象。進(jìn)入10月份后，熱點(diǎn)城市政府相繼出臺了一系列的樓市調控政策，快速有效地穩定了房地產(chǎn)市場(chǎng)，熱點(diǎn)城市樓市由恐慌瘋狂恢復理性和冷靜。

通過(guò)中國住房市場(chǎng)風(fēng)險監測體系測度發(fā)現，全國35個(gè)大中城市普遍存在估值過(guò)高的風(fēng)險。橫向來(lái)看，熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險狀況較為突出，而二線(xiàn)非限購城市的風(fēng)險狀況相對樂(lè )觀(guān)?？v向來(lái)看，當前住房市場(chǎng)風(fēng)險整體高于2010年，估值過(guò)高的住房市場(chǎng)將極有可能出現房?jì)r(jià)增速放緩甚至是房?jì)r(jià)下跌的情形。本輪樓市過(guò)熱主要集中于一線(xiàn)城市與部分二線(xiàn)城市等熱點(diǎn)城市，無(wú)論是熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險的積累程度，均已超過(guò)2009-2010時(shí)期，值得各界高度警惕。但是，全國樓市總體風(fēng)險仍然處在可控的范圍。第一，主要指標沒(méi)有超越風(fēng)險控制線(xiàn);第二，本輪過(guò)熱是局部不是全局性的;第三，本輪高漲與繁榮不是長(cháng)期拐點(diǎn);第四，有諸多政策工具可以備用。

2016年1-9月份樓市局部過(guò)熱及其一系列問(wèn)題的產(chǎn)生，是在固有的制度漏洞之下購房者、開(kāi)發(fā)商、金融機構、中介等市場(chǎng)主體以及政府部門(mén)基于利益追求和心理預期開(kāi)展合作博弈的結果。第一，經(jīng)濟下行、人民幣貶值、資產(chǎn)荒、實(shí)體經(jīng)濟不景氣與城市分化是引發(fā)樓市局部過(guò)熱的重要環(huán)境條件。第二，驅動(dòng)全社會(huì )支持或從事房地產(chǎn)投資投機的利益機制是導致樓市局部過(guò)熱的深層根源。第三，市場(chǎng)主體合作博弈是樓市局部過(guò)熱的整體原因。第四，巨量資金導入是樓市局部過(guò)熱的主要源頭。第五，“地王”頻出是引起樓市過(guò)熱與恐慌的直接原因。第六，地方政府消極調控是房?jì)r(jià)暴漲和市場(chǎng)恐慌的重要原因。

針對局部火熱的樓市，2016年10月熱點(diǎn)城市政府相繼發(fā)起了一場(chǎng)密集而短促的樓市“阻擊戰”，各地將限購作為調控政策主軸，選擇重啟限購的政策模式。通過(guò)細化限購標準、提升二套房首付比例、擴大土地供給、進(jìn)行預期管理、打擊嚴重擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為等多種有力手段，快速有效地穩定了樓市，使熱點(diǎn)城市樓市普遍降溫。此次樓市調控主要表現以下幾大原則：第一，中央監控，地方調控;第二，局部調控，整體不動(dòng);第三，抑制投機，保護消費;第四，一城一策，分區調控;第五，統一行動(dòng)，集體出擊;第六，邊調邊看，逐步完善。但是，本次調控在治本性政策與制度方面存在一定的不足：第一，炒房經(jīng)濟激勵機制沒(méi)有改變;第二，政府內部調控機制有待健全;第三，土地政策不夠給力;第四，金融清查沒(méi)有開(kāi)展;第五，相應的財稅調控政策沒(méi)有出臺;第六，限購政策作用有限?？傊?，本輪調控的政策原則具有精準性與協(xié)同性，政策措施具有短期性與行政性。

展望2017年，總體上，樓市將延續新一輪短期調整，但有不確定性。時(shí)間上，調整將持續一年左右。預計全國銷(xiāo)售價(jià)格增幅將逐步回落，個(gè)別時(shí)間段也有可能出現價(jià)格回落。2016年全年的銷(xiāo)售額及增幅都將創(chuàng )歷史新高。2016年以后的幾個(gè)月將延續庫存減少的勢頭，2017年去庫存壓力將再次有所加大。投資在2016年有望保持在5%以上，在2017年年初經(jīng)過(guò)波動(dòng)后，全年可能會(huì )稍低于2016年的水平?？臻g上，市場(chǎng)調整也將呈現差異化的趨勢。一、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市未來(lái)調整幅度可能將相對稍大。由于采取的政策有差別，市場(chǎng)反應程度和調整幅度將有所差異。但由于供求缺口大，預計2017年的投資將會(huì )增加。而三、四線(xiàn)及以下城市前期回升有限，未來(lái)回調幅度也將不大，預計投資增幅回落幅度可能會(huì )超過(guò)銷(xiāo)售增長(cháng)回落幅度。與此同時(shí)，需要警惕調整沒(méi)有到位過(guò)熱仍在繼續、調整過(guò)速過(guò)猛、調整出現逆轉等未來(lái)的市場(chǎng)不確定性。

(作者單位：中國社科院財經(jīng)戰略研究院《中國住房發(fā)展報告》課題組)