起于2011年的“商業(yè)地產(chǎn)熱”，發(fā)展至今已是商業(yè)綜合體遍地開(kāi)花。在住宅限購政策日益加劇的背景下，商業(yè)地產(chǎn)似乎成為了眾多“相干”或者“不相干”企業(yè)的“救命稻草”。

紅星美凱龍董事長(cháng)車(chē)建新4月26日在北京宣布，紅星美凱龍集團全面進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。根據其公布的信息顯示，這家一直致力于開(kāi)發(fā)運營(yíng)家居建材購物中心的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始大規模開(kāi)發(fā)城市綜合體和商業(yè)購物中心。

紅星商業(yè)復制“萬(wàn)達模式” 2020年欲建100個(gè)城市綜合體

根據4月26日紅星美凱龍方面發(fā)布的商業(yè)地產(chǎn)的規劃，人們會(huì )發(fā)現這是一個(gè)無(wú)比龐大的宏偉“藍圖”。

據紅星商業(yè)副董事長(cháng)張華容介紹，紅星商業(yè)未來(lái)的核心產(chǎn)品是以“紅星國際廣場(chǎng)”命名的城市綜合體和以“愛(ài)琴?！?、“晶?！?、“星銀?！泵馁徫镏行?，“我們目前已經(jīng)在北京、天津、重慶、上海、福建、昆明等全國21個(gè)城市進(jìn)行了27個(gè)綜合體項目的開(kāi)發(fā)，未來(lái)3-5年將會(huì )有近50個(gè)城市綜合體項目跟大家來(lái)見(jiàn)面”。

對于城市綜合體項目，紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇向網(wǎng)易財經(jīng)表示，紅星美凱龍城市綜合體項目“涵蓋了購物中心、紅星太平洋影城、國際高爾夫會(huì )所（會(huì )所裝修效果圖）、婚慶大世界、星級酒店（酒店裝修效果圖）、精品百貨等業(yè)態(tài)，讓單一的購物行為變成集娛樂(lè )、餐飲、商務(wù)、家庭休閑為一體的購物體驗”。

縱觀(guān)紅星商業(yè)的城市綜合體項目，不難發(fā)現除添加了紅星美凱龍“起家”的家居賣(mài)場(chǎng)外，城市綜合體其余配套項目基本是復制了萬(wàn)達廣場(chǎng)的“萬(wàn)達模式”。如萬(wàn)達廣場(chǎng)一般會(huì )有配套的萬(wàn)達影城，而紅星商業(yè)方面也在不久前與四川省電影公司正式簽訂合作協(xié)議，“打造”自有影院品牌紅星太平洋影城。

對此，紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇更是直言不諱的指出，“紅星商業(yè)的模式和萬(wàn)達模式基本一樣”。

此外，網(wǎng)易財經(jīng)還發(fā)現，在紅星商業(yè)“亮相”的管理團隊中，包括紅星商業(yè)副董事長(cháng)張華容、總經(jīng)理賈濤在內的7位高管此前曾在萬(wàn)達集團內部任職，幾乎占紅星商業(yè)管理團隊一半以上。

對于紅星美凱龍做商業(yè)地產(chǎn)，北京市商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會(huì )秘書(shū)長(cháng)賴(lài)陽(yáng)向網(wǎng)易財經(jīng)表示，現在判斷其能否成功還為時(shí)尚早，“作為從來(lái)沒(méi)有運營(yíng)過(guò)城市綜合體和購物中心的紅星商業(yè)來(lái)說(shuō)，其商業(yè)地產(chǎn)的定位、功能、主力店、建筑形態(tài)、營(yíng)銷(xiāo)模式都是決定其未來(lái)是否能成功的關(guān)鍵。

據網(wǎng)易財經(jīng)了解，目前中國的城市綜合體發(fā)展面臨諸多問(wèn)題。全國工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主任朱凌波就曾指出，“開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)城市綜合體的時(shí)候追求高速發(fā)展，同質(zhì)化、甚至惡性競爭非常嚴重。千店一面，千城一面是目前城市綜合體發(fā)展弊病”。

有調查顯示，2011年至2015年，全國20個(gè)重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過(guò)1.6億平方米。僅蘇州一地，正在規劃、建設和已經(jīng)完工的綜合體就達25個(gè)。杭州也號稱(chēng)要打造大大小小的城市綜合體上百個(gè)。上海在2011年至2013年，將新增50多個(gè)城市綜合體項目。成都，在建和立項的城市綜合體達到88個(gè)。有的縣級市也有10多個(gè)綜合體。

此外，目前大部分中國的商業(yè)地產(chǎn)均存在虧損現象。蘭德咨詢(xún)調查數據顯示，中國上市房企的商業(yè)地產(chǎn)持有性物業(yè)租金收入，一般占其年度營(yíng)業(yè)總收入的3%~5%，而經(jīng)營(yíng)利潤則大都為負，特別是開(kāi)業(yè)不久、正處于培育期的商業(yè)地產(chǎn)，八成以上虧損。

而對于紅星商業(yè)未來(lái)“8年內在60個(gè)城市建成100個(gè)購物中心”的計劃，賴(lài)陽(yáng)表示，戰略與現實(shí)是不可對等的，“能完成三分之一就相當不錯了，我估計最后的完成目標在一成左右”。

家居業(yè)務(wù)寒冬持續 關(guān)門(mén)閉店消息屢見(jiàn)不鮮

對于此次進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，雖然紅星美凱龍集團相關(guān)負責人一再向網(wǎng)易財經(jīng)強調，這是集團方面“開(kāi)辟”新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的舉措，商業(yè)與家居是兩家完全獨立的公司，此次并非戰略轉型，也不會(huì )有任何放棄和縮減家居板塊的規劃。

但是有資料顯示，中國的家居市場(chǎng)目前仍處在一場(chǎng)前所未有的“寒冬”中，而且目前還無(wú)法得知這場(chǎng)“寒冬”結束的時(shí)間。

就在去年，美國第二大零售商、建材巨頭家得寶關(guān)閉其在華所有門(mén)店，隨后國際裝飾建材零售集團百安居又因拖欠供應商貨款而被告上法庭。與此同時(shí)，本土家具建材賣(mài)場(chǎng)也面臨著(zhù)發(fā)展困境，關(guān)門(mén)閉店的消息屢見(jiàn)不鮮。

以紅星美凱龍為例，部分門(mén)店由于生意不佳，租戶(hù)難以盈利，不得不關(guān)門(mén)歇業(yè)。去年8月上旬，紅星美凱龍廣州琶洲店提前結業(yè);8月底，南京奧體紅星店正式撤店;9月初，常熟紅星美凱龍商戶(hù)數量銳減。

居然之家集團總裁汪林朋曾表示，“2012年是家具業(yè)最困難的一年”。然而進(jìn)入今年，家居企業(yè)所遭遇的“寒流”并沒(méi)有好轉，今年1-3月，全國規模以上建材家居賣(mài)場(chǎng)累計銷(xiāo)售額為2136億元，同比下降了2.43%。

對此，中國建材流通協(xié)會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)秦占學(xué)表示，建材家居賣(mài)場(chǎng)經(jīng)過(guò)十年的擴張，已盡顯疲態(tài)，賣(mài)場(chǎng)過(guò)剩已成事實(shí)。

據秦占學(xué)介紹，由于前些年房地產(chǎn)持續升溫，從2010年起，不少知名的家居大賣(mài)場(chǎng)開(kāi)始在全國各大中心城市展開(kāi)“土地爭奪戰”，跑馬圈地成了家居大賣(mài)場(chǎng)最熱衷的游戲。繼后由于盲目擴張和行業(yè)的惡性競爭加劇，全國各大建材家居賣(mài)場(chǎng)已出現出租率下降、招商困難、管理人員頻繁變動(dòng)、租金難收等問(wèn)題。

而據網(wǎng)易財經(jīng)了解，其中尤以紅星美凱龍的擴張最為迅猛，據統計，紅星美凱龍旗下的門(mén)店數量，以平均每年約10家的速度增長(cháng)，截止目前，紅星美凱龍在全國開(kāi)設的家居店達到117家。

此外，網(wǎng)易財經(jīng)從紅星美凱龍家居方面獲悉的消息顯示，根據其最新規劃，到2020年紅星美凱龍家居在全國門(mén)店數量將增加至300家，該計劃超過(guò)此前紅星美凱龍方面公布的“2020年家居賣(mài)場(chǎng)將達到200家”的目標。

增加的門(mén)店擴張計劃似乎向外界昭示了紅星美凱龍方面并沒(méi)有放棄家居板塊的打算。但業(yè)內人士指出，在家居產(chǎn)業(yè)沒(méi)有復蘇跡象的背景下，“不能將雞蛋放進(jìn)一個(gè)籃子里”或成為車(chē)建新這個(gè)紅星“掌舵人”加速進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的解釋。

住宅項目反哺商業(yè)地產(chǎn) 紅星集團或將面臨資金壓力

 “預計到2020年將建成300家家居賣(mài)場(chǎng)和100家商業(yè)購物中心”，這是紅星美凱龍集團近8年的規劃。除此之外，紅星美凱龍集團還計劃在未來(lái)3-5年內就將城市綜合體項目的數量提升到50家。

數據顯示，截至目前，紅星美凱龍的家居賣(mài)場(chǎng)數量為117家，包含家居賣(mài)場(chǎng)和購物中心的城市綜合體在建項目為27家。這意味著(zhù)按照紅星美凱龍的計劃，未來(lái)8年時(shí)間內還將新建超過(guò)150家家居賣(mài)場(chǎng)、70家購物中心、20家城市綜合體配套項目。

而上述計劃的建設無(wú)一不需要龐大的資金支持，以購物中心為例，按紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇向網(wǎng)易財經(jīng)的介紹，除開(kāi)拿地的成本，紅星商業(yè)購物中心建設成本在4000元/平米左右，按其主打購物中心項目“愛(ài)琴?！?SPAN lang=EN-US>15萬(wàn)平米的平均面積計算，紅星商業(yè)一家購物中心的建筑成本在6-7億元左右。

巨額資金需求怎么解決?紅星美凱龍商業(yè)副董事長(cháng)張華容稱(chēng)，紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)在資金上“有足夠的準備”，而商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的資金募集方式不排除票據等形式，“公司一半左右項目是與當地開(kāi)發(fā)商合作，這從一定程度上控制了土地上的成本”。

而諶俊宇則向網(wǎng)易財經(jīng)表示，上述發(fā)展計劃是逐年推進(jìn)的?！拔磥?lái)我們的資金主要來(lái)源于三個(gè)方面，一個(gè)是城市綜合體項目配套的高檔住宅、商鋪的出售；一個(gè)是租金的收入；一個(gè)是建成的自持物業(yè)向銀行的抵押貸款”。

此外，諶俊宇還向網(wǎng)易財經(jīng)透露，目前紅星的城市綜合體項目在許多一線(xiàn)城市和省會(huì )城市受到當地政府的歡迎，“在這些城市我們基本是零成本拿地，比如我們會(huì )以當地地價(jià)五成左右的價(jià)格拿地，而配套的住宅、商鋪出售則會(huì )讓我們的資金迅速回籠”。

一位不愿具名的分析師向網(wǎng)易財經(jīng)表示，之所以城市綜合體項目受到地方政府歡迎，“起碼保證了項目在建設和開(kāi)業(yè)初期可以為當地財政提供稅收增長(cháng)，項目旗下的諸多業(yè)態(tài)還能促進(jìn)當地就業(yè)帶動(dòng)周邊房?jì)r(jià)上漲，最重要的一點(diǎn)是這種快速的建設模式符合了地方政府領(lǐng)導追求短期政績(jì)的需求”。

但即使在這種情況下，紅星美凱龍集團也許仍面臨資金的壓力。數據顯示，去年9月，紅星美凱龍公布2012年度第二期中期票據募集說(shuō)明書(shū)，擬發(fā)行金額為9億元，期限5年，發(fā)行時(shí)間為9月21日。而就在22天前，該公司剛剛發(fā)行了今年第一期中期票據，募資6億元，期限3年。

對于頻繁募資的原因，紅星美凱龍方面表示是用于補充運營(yíng)資金或歸還銀行貸款。但除此之外，募集說(shuō)明書(shū)還顯示了紅星美凱龍家居板塊存在嚴重的資金鏈隱患。

數據顯示，截至去年3月底，公司包括短期借款、長(cháng)期借款及一年內到期的非流動(dòng)負債等在內的各項有息債務(wù)合計已達104.60億元，相當于公司同期凈資產(chǎn)的164.15%。此外，截至2012年年末，資產(chǎn)負債率為71.50%。

而其2009、2010和2011年末的資產(chǎn)負債率分別為85.91%、75.54%和73.37%。分析師指出，紅星美凱龍的高資產(chǎn)負債率使得其可能面臨包括資金周轉困難、籌資能力不足、綜合償債能力下降等諸多風(fēng)險。