一個(gè)“稅”字，讓太多的人開(kāi)始驚慌失措。

　　3月1日發(fā)布的房地產(chǎn)調控政策“國五條”細則要求，對出售自有住房的，應依法嚴格按轉讓所得的20%征稅。

　　3月4日（周一），滬深兩市的招商地產(chǎn)[25.171.08%資金研報]（000024.SZ）、保利地產(chǎn)[11.640.61%資金研報]（600048.SH）、萬(wàn)科A[11.271.44%資金研報]（000002.SZ）、金地集團[6.420.47%資金研報]（600383.SH）四家房地產(chǎn)上市企業(yè)龍頭股票相繼跌停；而各大城市的存量房交易中心，恐慌氣氛彌漫于人潮擁擠的夾縫中，有的交易中心甚至通宵運營(yíng)以滿(mǎn)足不斷涌入的過(guò)戶(hù)人群；四處泛起的流言、預測，各路人馬的分析批判……整個(gè)市場(chǎng)被突如其來(lái)的“征稅20%”攪成了一鍋粥。

　　“征稅20%”，真的是橫空出世嗎？

　　“征稅20%”的規定已存在了20年

　　“國五條”細則要求：“對出售自有住房按規定應征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征?！?SPAN lang=EN-US>

　　“依法”二字，從何而來(lái)？

　　1994年，國家將3部舊版個(gè)人所得稅法合并修改為現行個(gè)人所得稅法頒布實(shí)施。個(gè)人所得稅法條款顯示，“財產(chǎn)轉讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十?！薄柏敭a(chǎn)轉讓所得，是指個(gè)人轉讓有價(jià)證券、股權、建筑物、土地使用權、機器設備、車(chē)船以及其他財產(chǎn)取得的所得?！?SPAN lang=EN-US>

　　其第五條第五款解釋稱(chēng)：“財產(chǎn)轉讓所得，以轉讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額?！?SPAN lang=EN-US>

　　從1994年到2011年，個(gè)人所得稅法經(jīng)過(guò)6次修訂，但包括上述條款在內的重要內容并未出現過(guò)變更。因此，如果從1993年算起，“二手房交易要繳納20%的個(gè)稅”的規定已經(jīng)存在了20年。

　　2006年7月，國稅總局有關(guān)負責人在接受中國政府網(wǎng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示：對個(gè)人轉讓住房所得征收個(gè)稅，是1994年起實(shí)施的個(gè)人所得稅法的一項基本規定。1999年，財政部、國稅總局、建設部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財稅字〔1999〕278號），對個(gè)人轉讓房屋所得征收個(gè)稅的一些特殊情況規定了優(yōu)惠政策，但是，基本政策始終未變。

　　記者查詢(xún)后得知，上述1999年的相關(guān)優(yōu)惠政策規定：“為鼓勵個(gè)人換購住房，對出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售現住房應繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購房的價(jià)值可全部或部分予以免稅；對個(gè)人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅?！?SPAN lang=EN-US>

　　為何一直按1%~3%征收？

　　2006年7月，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）正式下發(fā)，對二手房交易所得征收個(gè)稅有關(guān)問(wèn)題作了進(jìn)一步明確。

　　上述國稅總局有關(guān)負責人表示，隨著(zhù)二手房交易逐漸活躍，各地稅務(wù)機關(guān)在對二手房交易所得征收個(gè)稅過(guò)程中也反映出一些問(wèn)題，主要有：一是二手房交易中發(fā)生的相關(guān)費用有關(guān)扣除的規定不夠明確、詳細，各地執行不一；二是實(shí)際征管中，一些納稅人瞞報交易價(jià)格或者不能提供與納稅有關(guān)的房屋交易信息，使稅務(wù)機關(guān)依法征稅的難度較大；三是一些地區對二手房交易個(gè)稅的征收不到位，影響了執法剛性，造成稅收收入流失。針對上述問(wèn)題，國稅總局的《通知》對二手房交易所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)規定作了進(jìn)一步明確，以利于各地稅務(wù)機關(guān)規范執法，統一征管程序，依法加強稅收征管。

　　《通知》規定，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。合理費用是指：納稅人按照規定實(shí)際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。其中，裝修費用方面，已購公有住房、經(jīng)濟適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值10%。

　　明確對納稅人申報收入不實(shí)的，征收機關(guān)依法有權根據有關(guān)信息核定其轉讓收入；對不能提供房屋原值等有關(guān)涉稅資料的，稅務(wù)機關(guān)可以在住房轉讓收入的1%-3%比例內核定應納個(gè)人所得稅額。

　　上述相關(guān)政策發(fā)布后，全國各地稅務(wù)機關(guān)開(kāi)始對上述框架性政策進(jìn)行細化。以上海為例，2006年該市要求二手房交易中的納稅人在辦理過(guò)戶(hù)手續前要到相關(guān)稅務(wù)部門(mén)申報納稅，并提供產(chǎn)權人的身份證件、購房合同、房屋原值憑證、銀行結息清單等。

　　北京某大型房地產(chǎn)中介機構的從業(yè)者告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“二手房交易征稅20%的規定一直存在。但是在幾乎所有交易中，我們都是按照不能提供房屋原值的情況進(jìn)行處理的。這樣操作可以減輕二手房購房者所承擔的稅負。因為二手房交易中，稅務(wù)被完全轉嫁到買(mǎi)房者身上?！?SPAN lang=EN-US>

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“當這個(gè)規定出來(lái)后，很多交易者稱(chēng)原來(lái)可以證明房屋原值的發(fā)票等票據遺失，此外一些費用可以合理抵扣，所以交易中就一直用1%到3%的稅率來(lái)執行?！?SPAN lang=EN-US>

　　面對20%的個(gè)稅稅率，任何試圖從二手房交易過(guò)程中獲利的交易者都在力圖規避。比如，2008年8月份北京望京地區的二手房?jì)r(jià)格為8000多元/平方米，而現在的單價(jià)則攀升到3萬(wàn)元。如果一個(gè)業(yè)主在2008年最低點(diǎn)以80萬(wàn)總價(jià)購入，那么2013年則升值到了300萬(wàn)元。按照所得部分稅率20%來(lái)計算，則需要繳納54萬(wàn)元的稅款。胡景暉反問(wèn)記者：“誰(shuí)愿意去繳這么多的稅？”

“舊政策”釋放新恐慌

　　一位中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )高層管理者告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“政策存在這么久，現在再度重申，并不是說(shuō)中央知道這項政策有明顯效果卻藏起來(lái)留到最后用。我個(gè)人認為是因為以前確實(shí)有很多住房無(wú)法確定原值，而現在隨著(zhù)房地產(chǎn)信息系統建設的進(jìn)步，此政將更易操作，以便抑制投資和投機型需求?！?SPAN lang=EN-US>

　　在北京、天津、上海等一線(xiàn)城市，二手房交易大廳內人滿(mǎn)為患。為了解決公眾的交易需求，上海甚至啟動(dòng)了通宵作業(yè)的辦法來(lái)完成過(guò)戶(hù)。一些中介公司告訴《中國經(jīng)濟周刊》，從2012年年中開(kāi)始，隨著(zhù)二手房交易量上漲，集結于北京二手房交易大廳和稅務(wù)大廳的黃牛黨已經(jīng)將倒號價(jià)格拉升至500元，是此前價(jià)格的2到5倍。隨著(zhù)“國五條”的落地，倒號價(jià)格也水漲船高至1000元。

　　胡景暉向記者證實(shí)，在“國五條”細則發(fā)布后，偉業(yè)我愛(ài)我家北京地區的中介業(yè)務(wù)量已經(jīng)出現了明顯攀升?！昂芏嘣疽庀蛐缘臐撛诮灰?，因為擔心背負高稅率而迅速簽約。相比較而言，買(mǎi)家更加恐慌，擔心負擔稅款。而既買(mǎi)又賣(mài)的改善性需求的擔憂(yōu)最為明顯?！焙皶燁A計，等地方政策細則落地后，二手房交易量會(huì )有20%~30%的降幅。

　　有媒體援引北京市住建委的數據顯示，初步統計，春節后至“國五條”發(fā)布前，北京存量房網(wǎng)上簽約共8312套，日均簽約593.71套，“國五條”發(fā)布后，存量房網(wǎng)上簽約共1519套，日均簽約759.5套，較政策出臺前增長(cháng)27.92%。

　　新政的威力并不僅僅局限于二手房交易環(huán)節，在滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司也受到了前所未有的打擊。

　　3月4日，兩市對地產(chǎn)板塊景氣持續性及經(jīng)濟復蘇預期的悲觀(guān)情緒彌漫，導致地產(chǎn)板塊集體上演跌停潮，跌幅超8%，超50只地產(chǎn)股跌停；地產(chǎn)股占比較大的深成指重挫5.29%，而滬指也暴跌3.65%，收于2273.40點(diǎn)，創(chuàng )下2010年11月12日以來(lái)最大跌幅。

　　有證券機構分析認為，這主要源自市場(chǎng)對政策信息不確定性所產(chǎn)生的恐慌情緒。目前最大的爭議在于尚未公布的實(shí)施細則及其執行力度，若嚴格執行，將會(huì )對地產(chǎn)板塊及整個(gè)A股市場(chǎng)產(chǎn)生顯著(zhù)的影響。

　　毫無(wú)疑問(wèn)的是，資本市場(chǎng)的震蕩意味著(zhù)市場(chǎng)依舊將房地產(chǎn)業(yè)視為經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)。面對“國五條”的影響，新建商品住房市場(chǎng)將受到怎樣的刺激，不同人有不同看法。

　　全國政協(xié)委員、全國工商聯(lián)副主席、寶龍集團董事長(cháng)許健康在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“從中短期看，房?jì)r(jià)會(huì )趨于穩定。因為中國房地產(chǎn)政策不是要打壓房地產(chǎn)，而是要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康，讓更多人買(mǎi)得起房。同時(shí)房地產(chǎn)的發(fā)展對其上下游產(chǎn)業(yè)鏈有很好的推進(jìn)作用，因此中短期會(huì )穩定。但長(cháng)期看，如果過(guò)分打壓，就不好了?！?SPAN lang=EN-US>

　　全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所副所長(cháng)賈康（微博）在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，如果合理的剛性需求由于高稅率被擠壓出二手房市場(chǎng)，那么他們會(huì )進(jìn)入新房市場(chǎng)以滿(mǎn)足購房需求，這可能會(huì )拉高新房市場(chǎng)的溫度。

　　3月4日，全國政協(xié)委員、住建部副部長(cháng)齊驥表示，針對新的國務(wù)院調控文件，一周內會(huì )有詳細的信息解讀。而各地方的調控目標需要各地方政府制定并發(fā)布，預計3月底地方政府細則將會(huì )出臺。各地出臺“國五條”實(shí)施細則，都要以國務(wù)院意見(jiàn)為準，不存在房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市先出、上漲相對較慢的城市后出的問(wèn)題。

　　和“征稅20%”相關(guān)的法規

　　“財產(chǎn)轉讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十?！?SPAN lang=EN-US>

　　“財產(chǎn)轉讓所得，是指個(gè)人轉讓有價(jià)證券、股權、建筑物、土地使用權、機器設備、車(chē)船以及其他財產(chǎn)取得的所得?！?SPAN lang=EN-US>

　　——《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》

　　對個(gè)人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

　　——《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財稅字[1999]278號）

　　“納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證……對其實(shí)行核定征稅……在住房轉讓收入1%~3%的幅度內確定?！?SPAN lang=EN-US>

　　——《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號）