雅戈爾上海長(cháng)風(fēng)項目日前傳出將于年底開(kāi)售的消息。

上海長(cháng)風(fēng)商務(wù)板塊是地王集中營(yíng)。一個(gè)是總價(jià)70億，單價(jià)22409元/平方米的中?？們r(jià)地王；一個(gè)是單價(jià)25966元/平方米的雅戈爾單價(jià)地王。在總價(jià)地王中海紫御豪庭以貼近成本價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)之后，單價(jià)成本高出3500多元的雅戈爾地王，無(wú)疑面臨著(zhù)更為尷尬的定價(jià)策略。

雅戈爾董事長(cháng)李如成曾公開(kāi)透露，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控和國內股市大跌，使得雅戈爾的多元化經(jīng)營(yíng)戰略遭受重創(chuàng )，現在不得不調整經(jīng)營(yíng)策略，集中資源向“老本行”品牌服裝投入。

雅戈爾陷入困境，與此前不惜花費重金拿地而又缺乏促銷(xiāo)手段相關(guān)。

早在2004年4月21日，雅戈爾置業(yè)在蘇州拍下蘇州工業(yè)園區湖東03、04、05三幅地塊，總價(jià)14.13億元，這是雅戈爾在異地拿下的第一個(gè)地王；2007年7月，雅戈爾置業(yè)以14.76億元高價(jià)競得杭州商學(xué)院地塊，樓板價(jià)高達15712元/平方米，創(chuàng )造了當年的杭州地王，后來(lái)成為2010年亮相的雅戈爾御西湖項目?！?SPAN lang=EN-US>2011年1月調控之后，這個(gè)項目就賣(mài)不動(dòng)了?！?熟知杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內人士稱(chēng)。

據了解，雅戈爾目前在杭州共有3個(gè)項目，在售的是位于城西的御西湖(隱寓)和位于留下板塊的西溪晴雪，另一個(gè)位于申花板塊的項目尚未動(dòng)工?！斑@3個(gè)項目的情況都不太好?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。

雅戈爾2011年年報顯示，西溪晴雪項目目前的預售比例僅為15.38%，御西湖的去化率也僅為48.59%，這兩個(gè)項目在杭州都已銷(xiāo)售了至少兩年的時(shí)間。

2010年，雅戈爾再度斥資24.21億，摘得杭州的申花53號和56號地塊，溢價(jià)率分別高達153%和155%。17751元/平米和18114元/平米的樓板價(jià)創(chuàng )造了申花板塊最新的單價(jià)紀錄。今年3月份，該板塊的多個(gè)項目開(kāi)始“跳樓大甩賣(mài)”，房?jì)r(jià)一度從26000元/平方米跳水至17000元/平方米，甚至有項目掛出了15000元/平米的價(jià)格。

雅戈爾在寧波、蘇州、杭州和上海這4個(gè)城市，幾乎都有地王在手，例如，2008年2月，雅戈爾置業(yè)以總價(jià)9.797億元拿下了寧波北郊路一地塊，每平方米13100元的樓面價(jià)，創(chuàng )下了寧波土地掛牌出讓單價(jià)之最。在上海則是上文所說(shuō)的長(cháng)風(fēng)地王。該地塊已在2011年10月開(kāi)工，預計3年后，也就是2014年10月竣工。

因此業(yè)內人士猜測，雅戈爾長(cháng)風(fēng)地王的推出，一方面迫于拿地兩年有動(dòng)工銷(xiāo)售壓力，另一方面是為了籌集資金填補其他地王帶來(lái)的資金缺口。業(yè)內一位資深人士對本報記者透露，由于明年房地產(chǎn)形勢還不明朗，雅戈爾也等不及下一次土地增值、房?jì)r(jià)上漲的機會(huì )。

2007年到2011年的5年間，雅戈爾從房地產(chǎn)獲得的凈利潤近30億元，平均每年收益約為6億元，而大多數年份雅戈爾地產(chǎn)業(yè)務(wù)占用的資金卻超過(guò)100億元，凈利潤和資金投入形成了強烈的反差。如此收益，甚至低于銀行一年期貸款利率。2011年年報顯示，雅戈爾品牌服裝的營(yíng)業(yè)利潤率為65.66%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤率卻只有44.75%，當年公司因項目周期性因素房地產(chǎn)交付減少32.34億元，收入和營(yíng)業(yè)利潤同比下降46.94%和32.12%。

30億元的利潤對于雅戈爾各地上百億的地價(jià)款而言，可以說(shuō)是入不敷出。

目前，雅戈爾賬面現金為32.3億元，卻要應對174.6億元的短期有息負債。在這樣的還本付息壓力下，雅戈爾2011年以來(lái)沒(méi)再拿地。即使這樣，雅戈爾去年底212.52億元的房地產(chǎn)存貨，也讓其經(jīng)營(yíng)如履薄冰。

迅速清售一線(xiàn)城市項目，有多大效應？按照長(cháng)風(fēng)8號東地塊開(kāi)工信息公示，該項目總投資為55億元。此前雅戈爾置業(yè)已為該地塊支付了33.93億元的土地出讓金，意味雅戈爾至少還需要在該項目上投入11億元左右。據公示的建設信息顯示，雅戈爾與宏潤建設簽訂的施工總包工程合同價(jià)金額為2.4億元，總建筑面積為95318平方米，相當于每平方米建筑面積約需2500元建設費用。以此匡算，截至2011年6月末，雅戈爾15個(gè)在建項目所涉及的210.4萬(wàn)平方米建筑面積僅施工成本就達52億元左右。