作為當下最浮躁的行業(yè)之一，經(jīng)過(guò)近兩年時(shí)間的調控，房地產(chǎn)行業(yè)各方利益的訴求在今年兩會(huì )期間徹底爆發(fā)。在兩天開(kāi)幕的幾天時(shí)間里，人大代表、政協(xié)委員提交的議案和提案中很多都是關(guān)于接下來(lái)的房地產(chǎn)調控政策方向。這些議案和提案很多都切實(shí)地針對當下房地產(chǎn)行業(yè)的現狀和面臨的問(wèn)題。在中央保障購房者，打擊投機行為的大前提下，此次兩會(huì )在許多業(yè)內人士看來(lái)將有可能成為今年甚至未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標。

　　“相比于往年，今年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的議案、提案中，涉及的問(wèn)題和提出的建議更加現實(shí)和具體?！睆V州某房地產(chǎn)企業(yè)負責人在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)認為。由于經(jīng)歷了去年和今年較為動(dòng)蕩的行情，特別是今年以來(lái)持續低迷的成交市場(chǎng)，前兩年仍處于火爆市場(chǎng)中的房企已經(jīng)明顯地體會(huì )到了壓力。而持續走低的樓價(jià)也符合了市場(chǎng)中絕大部分剛性需求者對于政策的預期。

　　對于今年樓市調控政策，大部分行業(yè)內人士，包括房企在內，都認為會(huì )繼續加強。而國家也多次強調，房地產(chǎn)調控政策不會(huì )放松。但對于現行的政策，業(yè)內不管是開(kāi)發(fā)商、購房者還是投資者都有不少渴望微調的聲音。對于限購，記者在采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，開(kāi)發(fā)商的普遍態(tài)度認為范圍過(guò)大，而針對的對象也太廣。上述房企負責人就稱(chēng)，“限購是為了有剛性需求的購房者有能力參與到住宅市場(chǎng)中，但像豪宅市場(chǎng)和大面積的住宅市場(chǎng)就沒(méi)必要加入到限購當中去?！倍诖舜蝺蓵?huì )，也有政協(xié)委員提出要對大面積住宅“放松限購”，使得部分有資金實(shí)力而現時(shí)又被限購的人士能夠進(jìn)入市場(chǎng)，從而使得開(kāi)發(fā)商能清掉這些大面積的存貨。

　　此外，在購房者方面，對于限貸的政策也有其他的意見(jiàn)。在采訪(fǎng)中，就有不少首次置業(yè)的買(mǎi)家對于現時(shí)首套房貸款的首付和利率感到并不滿(mǎn)意。有購房者認為，限貸應該只限投資需求和投機人士，而不應該把有剛性需求的首次置業(yè)購房者也納入到其中。在此次兩會(huì )，針對信貸問(wèn)題，也有人大代表和政協(xié)委員提出議案和方案，有政協(xié)委員提出將首套房貸利率優(yōu)惠回復到7折。更有代表認為，應該恢復首套房首付兩成，利率85折。

　　在短短的幾天里，兩會(huì )再度成為房地產(chǎn)業(yè)內關(guān)注的焦點(diǎn)。作為國家政策制定的風(fēng)向標。不少業(yè)內人士都對今年兩會(huì )為房地產(chǎn)政策定調抱有不小的期待。與此同時(shí)，兩會(huì )能否為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)更合理的政策方向也是現時(shí)行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤超過(guò)10%部分應全額征稅

　　杭州娃哈哈集團有限公司董事長(cháng)兼總經(jīng)理宗慶后今天提出了自己關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的提案。他在提案中建議，限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的暴利，利潤超過(guò)10%的部分應全額征稅。

　　在該提案中，宗慶后提出解決階梯式供房必須采取的措施，其中較為引人關(guān)注的是兩點(diǎn)，一是“減免稅費，對廉租房、經(jīng)濟適用房免除一切稅費”，另一個(gè)是“限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的暴利，利潤超過(guò)10%的部分應全額征稅”。

　　此外，針對現時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍面臨的“滯銷(xiāo)”，宗慶后提出，超過(guò)100平方以上的住房，放開(kāi)限購令，讓有錢(qián)人去買(mǎi)，消化這部分房產(chǎn)，同時(shí)購這部分房產(chǎn)者不予銀行貸款，對暫時(shí)尚不能售出的房屋且又有銀行貸款的，采取銀行掛賬停息、并由銀行監控銷(xiāo)售的方法予以處理，即這批房子每賣(mài)一套，必須將資金回籠歸還貸款，通過(guò)銀行認可才能發(fā)放房產(chǎn)證。

　　業(yè)內觀(guān)點(diǎn)

　　收暴利稅難執行

　　對于這一提案，合富輝煌首席分析師龍斌認為經(jīng)適房應該要少建，而更多的是要建設以租為主的廉租房?！痹诙愘M問(wèn)題上，對于保障房政府是應該少收一點(diǎn)，這個(gè)提議方向是正確的?！暗珜τ凇毕拗品康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的暴利，利潤超過(guò)10%的部分應全額征稅”這個(gè)說(shuō)法，龍斌則認為不僅方向不對，而且也不可執行?！皯{什么就只是房地產(chǎn)行業(yè)利潤不能10％以上?！褒埍蟊硎?，”利潤率是與市場(chǎng)發(fā)育程度和需求決定的，而不能由政策強加?！霸谒磥?lái)，無(wú)論是哪個(gè)行業(yè)的利潤高低都是市場(chǎng)化的結果，應該充分發(fā)揮市場(chǎng)的調節作用。如果硬要向利潤較高企業(yè)征高稅，會(huì )削弱企業(yè)的生產(chǎn)積極性，”市場(chǎng)住宅的供應就會(huì )更少，更不利于解決現時(shí)人們的居住需求?！?SPAN lang=EN-US>

　　龍斌認為，提案中要實(shí)行差別化限購方向是對的，但100平方米的定度則有待商榷?！睂τ诜瞧胀ㄗ≌?，如現在規定的144平方米以上的住房，放開(kāi)限購消化存貨并不影響普通住宅市場(chǎng)的供求?！彼J為，真正需要限購的是普通住宅，是工薪階層要購買(mǎi)的，并非是大面積的非普通住宅。

　　小產(chǎn)權房應部分合法化

　　全國政協(xié)委員、山東財經(jīng)大學(xué)教授郭松海在今年提交的兩會(huì )提案中，談到小產(chǎn)權房的問(wèn)題。他表示，對小產(chǎn)權房應該區別對待，對占用耕地開(kāi)發(fā)的要堅決取締，對在原建設用地上開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權房，可以分門(mén)別類(lèi)，逐步予以合法化。

　　郭松海認為，政府屢次采取措施嚴禁小產(chǎn)權房市場(chǎng)，但是，相關(guān)問(wèn)題至今沒(méi)有得到很好解決，原因在于，現行農村建設用地制度不完善、不公正，政府政策規定和行為受到農民抵制，農民具有產(chǎn)權的實(shí)際控制和實(shí)施能力，由于利潤對資本行為激勵，土地產(chǎn)權的能力隨著(zhù)土地市場(chǎng)的發(fā)育及其增值，使得開(kāi)發(fā)“小產(chǎn)權房”的行為難以遏制。

　　因此，郭松海表示，對符合城市規劃和土地規劃，在農村集體建設用地和宅基地上建設的房地產(chǎn)，屬于一般住宅建筑項目的，經(jīng)合法程序，可以轉為保障性住房。

　　郭松海建議，必須打破地方政府對建設用地使用權市場(chǎng)的壟斷，保障農民的財產(chǎn)權利，允許集體用地中宅基地使用權享有自由流轉的權利。但考慮到宅基地的社會(huì )保障功能，出讓人必須向政府土地主管部門(mén)出具本人擁有的新房產(chǎn)證明；同時(shí)要對購房者的資格審查，僅允許城市中低收入者為解決生活困難，滿(mǎn)足自住的購房需求。

業(yè)內觀(guān)點(diǎn)

　　區別對待小產(chǎn)權房思路可取

　　對于區別對待小產(chǎn)權房的提案，廣州社科院研究員彭澎在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)認為，“這種思路是可取的”。在彭澎看來(lái)，一直以來(lái)，對于小產(chǎn)權房”中央一直持一概否定的態(tài)度，但是又未采取堅決有力的政策完全杜絕?！闭畱撜暶鎸π‘a(chǎn)權房的問(wèn)題，并積極采取一系列規范措施才能真正有效地規范農村土地的開(kāi)發(fā)和利用?！?SPAN lang=EN-US>

　　對于占用耕地的小產(chǎn)權房，彭澎分析“政府應予以征收國有土地處置”?？梢酝ㄟ^(guò)與小產(chǎn)權房業(yè)主進(jìn)行協(xié)調按情況給予一定的土地轉讓金，或者以變賣(mài)房產(chǎn)的形式進(jìn)行融通?！岸鴮τ诮ㄔO用地的小產(chǎn)權房，應與政府相關(guān)部門(mén)取得資格之后方可進(jìn)入市場(chǎng)?！钡砼焱瑫r(shí)也強調，這種資格的取得是需要政府盡快出臺一系列完善有效的措施進(jìn)行規范?！翱傊?，對已發(fā)的小產(chǎn)權房進(jìn)行分類(lèi)規范，同時(shí)規范農村土地的使用和建設是改善小產(chǎn)權房現狀的根本措施?！?SPAN lang=EN-US>

　　讓80%的中國人住進(jìn)保障房

　　全國政協(xié)委員、上海市靜安區副區長(cháng)朱成鋼3月3日表示，應將中國的”保障房”擴展為類(lèi)似新加坡的平價(jià)國民住宅，讓80%的中國人能住進(jìn)這樣的“保障房”。

　　朱成鋼表示，作為一種“救濟”形式，現在保障房“規模太大”。如果保障房以救濟形式出現，會(huì )把很多不符合申請規定的普通人擋在門(mén)檻外，大部分買(mǎi)不起商品房的人也無(wú)法申請保障房，仍無(wú)法實(shí)現”居有定所”。朱成鋼建議，應由政府招標、借鑒國外現成經(jīng)驗，興建平價(jià)國民住宅。

　　朱成鋼進(jìn)一步表示，新加坡有84%國民住在政府提供的國民住宅中，這個(gè)經(jīng)驗完全可以為中國所用。而80%的中國人能低價(jià)買(mǎi)房的方案，對房地產(chǎn)商而言也不是什么壞消息：房地產(chǎn)商除了通過(guò)招投標參與保障房建設，還可以在剩下20%的空間里做精品房、高價(jià)房，這也是很好的機會(huì )?！袄碚撋?，應最終實(shí)現每戶(hù)中國人無(wú)論貧窮和富裕，都能買(mǎi)得起一套房子?！?SPAN lang=EN-US>

　　業(yè)內觀(guān)點(diǎn)

　　滿(mǎn)堂紅戰略管理部高級主任沈銳培表示，放寬保障房的準入門(mén)檻，讓更多的人能住上房子，方向是對的，但是否要向新加坡的80%為標準看齊，則要認識兩個(gè)國家的不同國情。目前中國的保障房供應量遠未達到需求，在這種情況下，放寬準入門(mén)檻是沒(méi)有意義的。沈銳培表示，如果保障房建設能讓30%的國人安居其中，就是很理想的狀況了。

　　同時(shí)，對于保障房建設來(lái)說(shuō)，建立更為合理完善的分配及監管制度，才是目前保障房體系建設的當務(wù)之急。通過(guò)定期嚴格審核申請人條件，讓廉租房、公租房資源得到更合理的配置，減少分配環(huán)節的不合理現象，杜絕可能產(chǎn)生腐敗的環(huán)節，也是需要努力的地方。他最后強調，保障房建設的供應量達到了一定規模，才能有效地對房?jì)r(jià)調控產(chǎn)生積極影響。

在全國范圍推行房產(chǎn)稅

　　在3月6日兩會(huì )小組討論會(huì )間隙，全國政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任蔡繼明在談及房產(chǎn)稅推廣問(wèn)題時(shí)對記者表示，房產(chǎn)稅推行，首先要推進(jìn)官員財產(chǎn)申報制度的出臺。

　　蔡繼明認為，目前重慶、上海兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)的力度也不大，“上海的試點(diǎn)只對新買(mǎi)的房子征收房產(chǎn)稅，手里已經(jīng)有十套二十套的不管，那怎么能起到抑制投機的作用呢？還有重慶，新房舊房都征收，但開(kāi)征的力度也比較小，恐怕起不到作用?！?SPAN lang=EN-US>

　　對此，蔡繼明在自己的提案中建議，盡快在全國范圍推進(jìn)房產(chǎn)稅，擁有房產(chǎn)越多稅收越高；對貸款購買(mǎi)第二套及以上住房的家庭，應進(jìn)一步提高首付款比例，同時(shí)執行溢價(jià)貸款利率。

　　業(yè)內觀(guān)點(diǎn)

　　房產(chǎn)稅“有點(diǎn)激進(jìn)”

　　對蔡繼明在自己的提案中提出的“盡快在全國范圍推進(jìn)房產(chǎn)稅，擁有房產(chǎn)越多稅收越高；對貸款購買(mǎi)第二套及以上住房的家庭，應進(jìn)一步提高首付款比例，同時(shí)執行溢價(jià)貸款利率”的觀(guān)點(diǎn)，合富輝煌首席分析師黎文江表達了他的不同觀(guān)點(diǎn)?！澳壳拔覈槍Τ鲎夥?、商業(yè)用房等有商業(yè)用途的房子已經(jīng)實(shí)行了收稅。而對并不用于商業(yè)用途的住房也要征收房產(chǎn)稅沒(méi)有必要?！崩栉慕J為，房產(chǎn)稅這一名目對于擁有兩套或兩套以上住房的用戶(hù)來(lái)說(shuō)“有點(diǎn)激進(jìn)”，而“應該針對這些用戶(hù)由于占有閑置住房而造成的資源不合理分配征收資源占有稅”。

　　對于”貸款購買(mǎi)第二套及以上住房的家庭，應進(jìn)一步提高首付款比例”的提議，黎文江則表示”目前我國第二套住房首付比例已達六成，不需要再提高，第三套住房也控得很?chē)酪呀?jīng)不允許貸款”。

　　為青年教師建設保障房

　　全國人大代表、北京外國語(yǔ)大學(xué)教授邱蘇倫建議，為青年教師建設廉租房和經(jīng)濟適用房等保障房，解決其住房問(wèn)題。邱蘇倫稱(chēng)，國家應投入財政專(zhuān)項資金，專(zhuān)門(mén)劃撥建設用地，集中建設廉租房和經(jīng)濟適用房等保障房，為青年教師解決住房問(wèn)題。

　　對于剛畢業(yè)還沒(méi)有能力購買(mǎi)保障性住房的青年教師，可以在廉租房過(guò)渡，過(guò)渡期可設定合理的年限，待有一定的經(jīng)濟能力后可根據政策購買(mǎi)保障房。

　　業(yè)內觀(guān)點(diǎn)

　　對于為青年教師建設保障房的議案，中國城市規劃學(xué)會(huì )會(huì )員、暨南大學(xué)教授胡剛認為，這是政府應該去做的事，而且也是有能力解決的。他以廣州大學(xué)城為例指出，當年政府在校園各類(lèi)配套建設中，忽略了教師住宅區的建設，導致大學(xué)城內可供教師居住的住宅極其有限。大學(xué)教師白天上完課，晚上都要坐車(chē)回市區住，也不利于大學(xué)城整體教育氛圍的營(yíng)造。他建議政府應多在校區周邊建設大學(xué)教師住宅區，尤其是公租房，以滿(mǎn)足年輕教師的居住需求。

　　胡剛表示，現在青年教師大多來(lái)自外地，收入相對較低，面對價(jià)格高昂的商品房往往難以承受。政府應該考慮在小區建設的同時(shí)，預留出教師公租房配套資金。此外，政府在制定城市保障房建設計劃時(shí)，也應該將大學(xué)教師的公租房建設納入其內。

《住宅法》應盡早出臺

　　在本次兩會(huì )期間，大部分民主黨派提交的提案中，涉及法制完善的內容非常多。而針對房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。

　　其中，致公黨就在提案上提出我國應該研究制定《住宅法》?！霸谖覈淖》恐贫冉ㄔO中還缺少一部基本法?！敝鹿h在提案中建議，我們國家應該研究制定《住宅法》，明確政府的義務(wù)和責任，明確居民“有房可居”的權利，明確具體有關(guān)制度等。致公黨認為，《住宅法》的制定和出臺，一方面將促進(jìn)我國住房法律體系的完善，使得公租房以及整個(gè)保障房建設納入法制化軌道；另一方面也標志著(zhù)我國人權狀況的完善。

　　業(yè)內觀(guān)點(diǎn)

　　法制越健全越好

　　對于“住宅法”的提案，房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)認為，”法制肯定是越健全越好?！痹谒磥?lái)，現在很多針對房地產(chǎn)行業(yè)的立法都是行政立法而并非人大立法?！敖裉煲粋€(gè)政策，明天一個(gè)政策，變來(lái)變去對于市場(chǎng)的運行并不是好事?！倍?，行政立法往往采用的是“暫立辦法”的方式來(lái)制定，有些一暫定就十幾二十年，有些說(shuō)取消就取消?！比绻婺芡ㄟ^(guò)人大立法讓《住宅法》出臺，對于市場(chǎng)的健康運行肯定是好事情?！?SPAN lang=EN-US>

　　但同時(shí)，韓世同提出，即使制定《住宅法》也不能僅僅是對于現實(shí)狀況的簡(jiǎn)單羅列?！胺ㄊ乾F實(shí)的反映，要立法，還要立好法?！彼J為，如果制定《住宅法》就要針對現實(shí)的市場(chǎng)問(wèn)題提出針對性的解決方案，對現實(shí)要有引導意義。

　　首套房貸利率應恢復7折優(yōu)惠

　　全國政協(xié)常委、大連萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林在上交的此次兩會(huì )的提案當中，提出了“首套房貸利率恢復7折優(yōu)惠”的建議。

　　王健林認為，本輪樓市調控已進(jìn)行兩年，在各級政府使出限購限貸等行政手段的殺手锏后，投機投資行為基本絕跡，房?jì)r(jià)停止上漲，多月環(huán)比下降。房地產(chǎn)行業(yè)的投資增幅大幅下降，調控達到一定目的。本輪調控還有一個(gè)新特點(diǎn)，就是保障房建設被提到空前高度，保障房保民生的口號十分明確。但保障房并不是房地產(chǎn)調控中保民生的全部?jì)热?。他認為現時(shí)還應增加讓中等收入群眾得實(shí)惠的內容。

　　在王健林看來(lái)，這一輪宏觀(guān)調控，政府、企業(yè)、群眾、銀行四方利益博弈，前三者都是失利方，只有銀行是贏(yíng)家。宏觀(guān)調控要想達到保民生的目的，除了大建保障房，還必須調整目前的信貸政策，對購買(mǎi)首套房和首次改善住房（賣(mài)掉唯一住宅，購買(mǎi)一套新商品房）的群眾，重新恢復房貸利率7折優(yōu)惠。這樣房地產(chǎn)調控才能惠及所有中等、中低和低收入群眾，使更多的群眾擁護宏觀(guān)調控。

　　業(yè)內觀(guān)點(diǎn)

　　有利于市場(chǎng)的合理化

　　對于首套房貸利率恢復7折優(yōu)惠這一觀(guān)點(diǎn)，中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜表示支持?！笔滋追抠J利率7折這一政策是符合和購房者的合理需求的”。黃韜告訴記者，面對我國目前房地產(chǎn)的嚴峻形勢政府相繼出臺了一系列房地產(chǎn)調控措施來(lái)控制房?jì)r(jià)，而與此同時(shí)，各家銀行卻取消了此前首套房貸款利率7折的優(yōu)惠，甚至實(shí)行利率上浮?！边@使得需要購房的百姓不僅沒(méi)能體會(huì )到房?jì)r(jià)調控帶來(lái)的優(yōu)惠，反而加重了負擔?；謴褪滋追抠J利率7折優(yōu)惠，實(shí)際上是對消費者‘購房欲望’的一種保護，同時(shí)也有利于市場(chǎng)的合理化?！?SPAN lang=EN-US>

　　同時(shí)黃韜認為，利率恢復7折優(yōu)惠有利于維持目前房?jì)r(jià)穩中有降的勢頭，同時(shí)可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定的發(fā)展。此外，黃韜還表示，這一政策不會(huì )促使房?jì)r(jià)因此提高。

　　調控政策不應”一刀切”

　　海爾地產(chǎn)董事長(cháng)兼CEO盧鏗則撰寫(xiě)了一份”萬(wàn)言書(shū)”，擬提交全國政協(xié)。盧鏗在”萬(wàn)言書(shū)”中直指調控政策不能一刀切。他在萬(wàn)言書(shū)中直言，一刀切的調控政策”用藥過(guò)猛”，應允許地方政府進(jìn)行微調，對不同地區采取不同的限購政策。

　　而在不久前召開(kāi)的地方兩會(huì )上，來(lái)自地產(chǎn)界的委員代表們紛紛提出提案和議案，重點(diǎn)放在了期望”政策微調”上。萬(wàn)科集團副總裁毛大慶則在北京提議，在堅定落實(shí)調控政策下，北京的調控政策應進(jìn)行細化和調整；望源房地產(chǎn)公司董事長(cháng)季寶紅在提交給上海人大的提案中，反對上海同時(shí)實(shí)行限購令和房產(chǎn)稅。

　　業(yè)內觀(guān)點(diǎn)調控權限不應完全下放

　　談到房地產(chǎn)調控的老話(huà)題，經(jīng)緯行研究中心總監朱欣苑表示支持調控不應該一刀切。她指出，中央應該制定更多的原則性指導意見(jiàn)，而地方政府則根據指導意見(jiàn)精神，及本地實(shí)際情況進(jìn)行適當的微調。朱欣苑也特別強調，不能把政策調控權限完全下放給地方政府，畢竟在調控問(wèn)題上，地方政府處于地方財政考慮，可能在具體調控的實(shí)施上與中央政府有不同看法。她舉例指出，近期中央明確應支持首次置業(yè)房貸優(yōu)惠利率，而各地隨即根據這種指導意見(jiàn)進(jìn)行適當微調，就很好地實(shí)現了政策調控的靈活調整。