2010年12月10日，為排到一個(gè)靠前的買(mǎi)房號，上百名購房者在成都紫瑞北街的街邊排起了長(cháng)隊。熱水瓶、躺椅、鋪蓋都搬來(lái)了，有的還搭起了帳篷。斜躺在椅子上的張先生說(shuō)，大家得知這里的商品房樓盤(pán)11日要開(kāi)盤(pán)，好多人9日下午就來(lái)售樓部外的大街上排隊了。當天成都最低氣溫只有7℃。

　　該怎么總結這一年的樓市？

　　這一年，樓市調控重拳頻頻出擊，是歷年房地產(chǎn)調控中力度最大、手段最多、持續性最長(cháng)的一年；

　　這一年，市場(chǎng)經(jīng)歷了從年初的火爆，到年中的觀(guān)望，再到年末的重新火爆。

　　12月10日，國家統計局公布了1~11月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況。數據顯示，11月份全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。

　　在北京，12月預售供應均價(jià)達到每平方米26599元，環(huán)比11月同期上漲了12.6%，成為最近數月的新高。而供應價(jià)格更是每平方米比10月上漲了近5000元。

　　也許，我們不該再以房?jì)r(jià)為惟一指標看樓市，但問(wèn)題是，該以怎樣的視角關(guān)注樓市？

調控措施貫穿全年

　　2009年樓市的瘋狂讓所有人擔心。于是在2010年的第1個(gè)月，樓市的調控就拉開(kāi)了帷幕。

　　1月10日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》公布。這份通知從加大住房供應到合理引導住房需求，從加強監管和防范風(fēng)險到落實(shí)地方政府責任，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求、監管做出了全方位的安排。也為今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定下了基調：遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。

　　然而，意想不到的是，僅兩個(gè)月之后，北京在一天之內接連誕生3個(gè)地王。

　　這3個(gè)地王與眾不同，都由央企創(chuàng )造。

　　在北京的通州區，短短一個(gè)月的時(shí)間，房?jì)r(jià)從每平方米1萬(wàn)元出頭飆升至3萬(wàn)元。許多人不看房就買(mǎi)房，有些人甚至買(mǎi)房當天就加價(jià)掛牌出售。

　　央企地王的不良導向催生了今年最重要的調控政策。

　　4月17日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》正式登場(chǎng)。與三個(gè)月前的通知不同的是，這次的通知用了“堅決”來(lái)表達對樓市調控的態(tài)度。

　　這個(gè)文件有10條內容，排在前兩條的就是落實(shí)政府責任：

　　“各地區、各有關(guān)部門(mén)必須充分認識房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的危害性，認真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，采取堅決的措施，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟發(fā)展?！?SPAN lang=EN-US>

　　對購房者最直接的影響出現在第三條：對購買(mǎi)首套自住房的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。

　　銀行很快做出反應，購房門(mén)檻應聲提高。

　　從這個(gè)文件開(kāi)始實(shí)施時(shí)起，房地產(chǎn)市場(chǎng)立刻由火爆轉入觀(guān)望。華遠集團總裁任志強在博客中提到，正是這個(gè)文件讓樓市的銷(xiāo)售陷入低迷，重點(diǎn)一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售下降幅度高達40%~60%。

　　盡管樓市在此之后交易冷清，但2009年已經(jīng)大賺特賺的開(kāi)發(fā)商顯得耐心十足，在價(jià)格上不肯松口。

　　根據中國銀行戰略發(fā)展部高級經(jīng)濟師周景彤的監測，自今年4月17日中央出臺房地產(chǎn)調控“新政”后，直到8、9月份，房地產(chǎn)成交量大幅下降，房?jì)r(jià)沒(méi)有明顯上漲，市場(chǎng)呈現“量跌價(jià)滯”態(tài)勢。

　　我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，盡管從全年看，房?jì)r(jià)并沒(méi)有出現預期的下跌，但如果沒(méi)有4月17日的這個(gè)文件，房?jì)r(jià)可能會(huì )漲得更高。

　　也許是購房者觀(guān)望了數月看不到房?jì)r(jià)的回落，沒(méi)有了耐心。9月，市場(chǎng)銷(xiāo)售開(kāi)始稍顯回暖，有些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始暗暗提價(jià)。

　　9月29日，“新國五條”出臺。房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市要限制購房、商業(yè)銀行停發(fā)第三套及以上住房貸款等措施出臺。這之后，深圳、廈門(mén)、寧波、杭州、上海等15個(gè)城市相繼出臺措施，限制購房。

　　限購的措施并沒(méi)能阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。從10月開(kāi)始，樓市的交易量日漸回升。

　　11月、12月，住房公積金貸款政策調整、規范境外機構和個(gè)人購房、保障住房資金使用管理、房地產(chǎn)用地調控等政策相繼登場(chǎng)。

“限制”成為樓市關(guān)鍵詞

　　這一年的樓市調控，“限制”成為眾多文件、措施的主基調。

　　4月17日的新國十條、9月29日的新國五條、11月15日外管局《關(guān)于進(jìn)一步規范境外機構和個(gè)人購房通知》都在表達限制的聲音：限制貸款、限制購房、限制外國人。

　　按照外管局的文件，境外個(gè)人在境內只能購買(mǎi)一套用于自住的住房。那些在境內設立分支、代表機構的境外機構，只能在注冊城市購買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。

　　9月30日，深圳市率先發(fā)布限購令，廈門(mén)、杭州等15個(gè)城市緊隨其后。

　　在住房貸款上，不僅首付比例提高，一些城市的第三套住房貸款也被停止。不僅如此，央行在今年還多次提高商業(yè)銀行存款準備金率。信貸被收得越來(lái)越緊。

　　這些都讓普通人購房的門(mén)檻越來(lái)越高。在開(kāi)發(fā)商一邊，融資也受到限制。

　　9月29日的新國五條重申了對房地產(chǎn)融資的控制力度，并將“暫停發(fā)行股票、公司債券、停止商業(yè)貸款”等措施作為對開(kāi)發(fā)商違規行為的處罰方式。

　　“今年的調控限制措施太多了，堵的力度很大?！蔽覑?ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉說(shuō)，在限制措施上，更多的是針對需求，比如提高首付比例、加息等等，取得了階段性成果。

　　在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強看來(lái)，之所以有大量的限制性措施出臺，是因為增加供應需要時(shí)間，限制性措施更容易在短時(shí)間內見(jiàn)效。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì )副主任、北京浙江商會(huì )副會(huì )長(cháng)陳俊告訴記者，限制貸款其實(shí)是限制了那些沒(méi)有太多錢(qián)卻有住房需要的人群。他們只能通過(guò)住房信貸實(shí)現擁有住房的目標，但限制貸款等于把這部分剛性需求排除在市場(chǎng)之外。對于有錢(qián)人來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)全款的方式買(mǎi)房。

　　從今年5月起，陳俊就不斷接到二三線(xiàn)城市的考察、洽談邀請。幾個(gè)月的時(shí)間，他就考察了十五六個(gè)城市。

　　“這些城市的政府官員找到我，希望我能帶動(dòng)浙江的民間資本到這些城市建設產(chǎn)業(yè)園區，改造城市?！标惪≌f(shuō)，從目前情況看，二三線(xiàn)城市已經(jīng)開(kāi)始熱了，城市改造進(jìn)程加快，產(chǎn)業(yè)園區建設也在加快。這必然帶來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加速。

　　陳俊告訴記者，盡管今年是最為嚴厲的調控年，但浙江的民間資本依然看好房地產(chǎn)領(lǐng)域，浙江很多從事服裝等傳統行業(yè)的民營(yíng)公司都在今年進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。這些民間資本在比較了現有的投資渠道后，認定房地產(chǎn)依然是最可靠的投資出路。

　　“現在人民幣升值壓力這么大，中小企業(yè)壓力很大。因為人民幣升值，就意味著(zhù)出口的難度在加大，國內市場(chǎng)又有限，資本總是要流動(dòng)的，他們只能轉到短平快的領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)就是?！标惪≌f(shuō)，現在二三線(xiàn)城市招商引資的浪潮很高，浙江很多民間資本都在往這些地方流動(dòng)。

   房?jì)r(jià)上漲原因復雜

　　今年4季度，央行的一項調查顯示，對當前的房?jì)r(jià)水平，75.5%的居民認為“過(guò)高，難以接受”，這個(gè)數字是央行有此項調查以來(lái)的最高值。

　　“總結2010年的樓市，我的最大感受是調控房?jì)r(jià)真的很難?！敝袊y行戰略發(fā)展部高級經(jīng)濟師周景彤說(shuō)，原因是多方面的。

　　“需求方面，調控政策出臺后，部分購房者采取了觀(guān)望態(tài)度。但在幾個(gè)月之后，房?jì)r(jià)并未明顯下降，這部分購房者失去等待耐心，導致剛性需求集中釋放?！敝芫巴f(shuō)，在剛性需求集中釋放的同時(shí)，投資、投機需求也在不斷增加。CPI的增長(cháng)從年初的1.5%上升到超過(guò)11月的5.1%，通脹不斷加劇使得很多人把購入房產(chǎn)作為避免財富貶值的重要渠道。從國際環(huán)境來(lái)看，美國、日本等發(fā)達國家還在推行新的經(jīng)濟刺激政策，造成全球流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題更加突出。這兩方面的原因，共同推動(dòng)了對房產(chǎn)的需求在短時(shí)期內被不斷放大。

　　在需求短期不斷釋放的同時(shí)，出現了房地產(chǎn)供給相對不足的情況。

　　周景彤告訴記者，在國家加大房地產(chǎn)調控的情況下，有些城市出現了開(kāi)發(fā)商放緩投資開(kāi)發(fā)步伐的現象。放緩開(kāi)發(fā)造成房地產(chǎn)竣工面積增長(cháng)放緩，從而使得供求向更加不平衡的方向發(fā)展。比如西部城市蘭州，在2010年就沒(méi)有幾個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)。

　　“樓市調控已經(jīng)有六七年的歷史了，有效果，但與公眾的預期還有差距?！敝芫巴f(shuō)，我國房?jì)r(jià)上漲，原因非常復雜。不僅與普通居民的收入有關(guān)，還與整體經(jīng)濟增長(cháng)有關(guān)；不僅與經(jīng)濟發(fā)展階段有關(guān)，還與與國民收入分配有關(guān)；不僅與市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)，也與經(jīng)濟政策尤其是貨幣政策有關(guān)。

　　在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強看來(lái)，今年的樓市調控讓大家更加清楚地看到，影響房?jì)r(jià)的不僅有行業(yè)自身的因素，也有大量的外部因素。盡管今年有大量的限制措施，但依然擋不住資本進(jìn)場(chǎng)。

　　土地問(wèn)題依然是陳國強眼中的房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題?！叭绻荒芨淖兺恋毓绞?，就不能促使開(kāi)發(fā)商改變依靠土地自然增值營(yíng)利的模式?！标悋鴱娬f(shuō)，此外，地方政府需要真正下決心整治土地市場(chǎng)，有了這些變化，樓市的調控才能真正見(jiàn)效。目前地方事權與財權不匹配，使得地方政府不得不高度依賴(lài)土地財政。

　　而在胡景暉看來(lái)，房地產(chǎn)的制度性變革尚難完成，但樓市調控已經(jīng)觸及了一些根本問(wèn)題，接下來(lái)，土地制度改革、稅收制度變革都有望啟動(dòng)。